Gayrimenkul sektöründe düzelmenin 5 maddesi

Gayrimenkul sektöründe satışlar son 5 yıldan bu yana 1 milyon adetlerin üzerinde seyrediyor. Bu yıl ise satışların ağırlıkla geçen altında gittiği bir yıl oldu. Dolayısıyla mevcut tablo sektörde küçülme mi oluyor? sorunlarını akla getiriyor. Öncelikle şunu belirteyim, şu anda gayrimenkulde aslında bir küçülmeden ziyade bir durgunluk hakim. Şartlar böyle giderse yıl sonu satış rakamlarının ise 2017 yılı gibi olması bekleniyor. Ancak önlem gerekiyor. Çünkü önlem alınmadığı taktirde sektörün 1.5 yılda ertimeyi planladığı birinci el konut stoklarında, erime süresinin 5 yıla kadar çıkmasından bahsediliyor. Bu da sektör için bir tehlikeye neden olabilir. Peki ne oldu da uzun zamandır başarılı grafik bir sergileyen sektör bu noktaya geldi. Bu konuda öncelikle sorunlara değinmekte fayda var.

1- Bazı projelerde fiyat, bazı projelerde lokasyon bazılarında ise ikisinden birden kaynaklanan sıkıntılar var. Çünkü 2004 yılında bireysel konut kredisi verilmeye başlaması ve Emlak Konut’un hasılat paylaşım modeliyle konut sektöründe ciddi bir hızlanma oldu.

2- Ancak işlerin iyi olduğu bu süreçte bu iki önemli konu üzerinde pek durulmadı. Biri insanların erişeceği fiyat aralığında üretim yapmak. Diğeri ise uygun olmayan lokasyonlarda üretim yapmak. Yani metrosu, tramvay olmayan toplu ulaşıma uzak bölgelerde yapılan yapılar. Satışlar iyi iken problem olmadı. Ancak yeni üreticiler ve üretimin artmasına bağlı olarak insanlara daha fazla seçenek sunulmasıyla birlikte tercihler doğru lokasyon ve doğru fiyatta olan projelere kaydı. Bu diğer projelerde problemin başlangıcı oldu.

3- Bir diğer etken de konut kredisi faizleri oldu. İlk dönemde insanlar yüzde 1.5 seviyelerinde olan konut kredisi faizleriyle alımlar yaparken, sonrasında ise yüzde 1’in altına düşmesiyle birlikte hep bu oranın altındaki rakamı bekler oldu. Dolayısıyla halihazırda yüzde 1’lerin üzerinde olan hatta yüzde 2’leri bulan faizler konut alımına karşı bir antipati yarattı.

Kampanya hangi konutlara yaradı?

4- Buna karşın mayıs ve haziran ayları arasında “0,98 kampanyası” açıklandı. Geçen 1 aylık sürede 140 bin gibi ciddi bir konut satıldı. Ancak bu kampanyanın önemli bir kısmı esas sorunların yaşandığı birinci el konutlar yerine ikinci el konutlara yaradı. Bankadan uygun oranda kredi çekenlerin yüzde 60’ı ikinci el konut aldı. Hem aff et riski hem sektörün canlılılığı hem de stok açısından dönmesi gereken yere yeteri kadar dönemedi.

5- Ayrıca bu ortamda demir beton kaynaklı maliyet artışı ise sürüyor. Diğer taraftan alıcıların duyarlı olduğu dolar ve euro gibi döviz kurlarında ise yükseliş sürüyor. Talebin azalmasından dolayı sektör gerekli zammı yapamıyor. Sektör netice itibariyle 1.5 ay süren kampanyanın ardından gelen seçimlere ve yaz sezonu nedeniyle bir bekleme dönemine girmiş durumda.

Bakan Berat Albayrak’a ne anlattılar?

Sektörde alınması gereken tedbirler ise Teknik Yapı ve İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım’a sordum. Durbakayım öncelikle faizlerin halkın beklediği seviyeye inmesi için devletin bu konuda sektöre destek vermesi gerektiği üzerinde duruyorlar. KONUTDER, İNDER ve GYODER Başkanları olarak Bakan Berat Albayrak’a genel ekonomide yaşanan faiz ve döviz artışının inşaat sektöründe direkt etki ederek sektörü durma noktasına getirdiklerini anlattıklarını söyledi. Başkanlar, inşaat sektörünün en kısa zamanda finansman kaynağına ihtiyacı olduğunun altını çizerek “Alınması gereken en önemli konut politikası önleminin 1. el satış şartlarının cazip hâle getirilmesi” olduğunu söylediler. Faizlerin yüzde 1’in altına inmesi ve bir takım fonların devreye alınması da bakana anlatılanlar arasında. Kısa vadede bunlar gereken çözümler. Durbakayım, kısa vade de bu önlemler alınmadığı taktirde konutta stokların erime hızının yavaşlayacağı uyarısı yapıyor.

Kısa vade için bunları dile getirirken, birde uzun dönemli tedbirlere değiniyor. Durbakayım, tamamen konut sektörüne bel bağlayan ve yıllarca bu alanda çalışan firmaların korunması açısından yeni girecek firmalara kriter getirilmesi gerektiğini vurguluyor. Üzerlerindeki arazi yükünün de azaltılmasını talep ettikleri bir başka konu. Bu oranın gelişmiş ülkelerde olduğu gibi girdi maliyetleri içindeki payının yüzde 20’lere getirilmesini öneriyor. Durbakayım’a göre, bu önlemler alındığı zaman konut sektöründe üretim sağlıklı şekilde devam eder.