Gayrimenkul satışları ve vergiler

Gerçek kişilerin sahibi bulundukları gayrimenkulleri satmaları halinde çeşitli vergisel yükümlülüklerle karşılaşmaktadırlar. Bu yazımızda gayrimenkul satışlarında söz konusu olabilecek  gelir vergisi ,emlak vergisi gibi vergilerle ilgili vergisel yükümlülükler üzerinde duracağız.

Gelir Vergisi Kanunu

Gayrimenkulün tanımı

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80'inci maddesinin 6'ncı bendi uyarınca, aşağıda belirtilen mal ve hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından (01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilen gayrimenkullerde 4 yıl) doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır. bu maddenin kapsamına giren gayrimenkuller;

- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

- Voli mahalleri ve dalyanlar,

- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları olarak sayılmıştır.

Elden çıkarma

Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.

Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma   süresidir.

Mal ve hakların iktisap şekli

Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer art.ş kazancı olarak vergilendirilmez. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilebilecektir.

Mal ve hakların elden çıkarılma süresi

Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazana olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak  gelir vergisine tabi olmayacaktır..

Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazana olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, İktisap tarihinden başlayarak dört yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Gayrimenkuller ticari bir organizasyon çerçevesinde satılmışsa burada belirtilen sürenin önemi olmayacaktır.

Gayrimenkul alım-satım işlerinde "ticari kazanç - değer artış kazancı" Ayrımı

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki "değer artış kazancı" olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önemlidir.

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur "faaliyetteki devamlılık" tır.

Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt 'kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. Gelir Vergisi uygulamalarında, işlem sayısının çokluğu veya tekliği belirleyici olmaktadır. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.

Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesinde ikinci önemli unsur  satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesidir..Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek amacıyla yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir.

Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazana olarak değerlendirilir.

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise "ticari bir organizasyonun varlığı" dır.Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartlar ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurlar ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü "faaliyetteki devamlılık" ve "satışın hangi amaçla yapıldığı" unsurları değerlendirilerek  sonuca varılır.

Gayrimenkul alım satım işlemi "ticari kazanç hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç "değer artış kazancı" hükümlerine göre tespit edilir.

Vergilenecek  safi değer artışının belirlenmesi

Değer artışı dolayısıyla gelir vergisine tabi tutulacak  kazanca "safi değer artışı" denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile ifade edilebilen her türlü menfaatlerin toplamından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunur.

- Elden çıkarılan gayrimenkullerin maliyet bedeli,

- Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonu'nca tespit edilecek bedel esas alınır.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli(ilk alışta maliyet bedeli), elden çıkarılan gayrimenkullerin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu'nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınacaktır.

Ancak, mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir.

Değer artış kazancının beyanı

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna

haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi

halinde yıllık beyanname verilmesi veya yıllık beyanname veriliyorsa değer artış kazancının da eklenmesi gerekir.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2010 yılı için 7.700 Türk Lirası gelir vergisinden istisnadır.Bu istisna tutarı 2011 yılı için 8000 TL olarak belirlenmiştir.

Elde edilen değer artış kazancının safi miktarının, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın mart ayının 1'inci gününden 25'inci günü akşamına kadar yıllık Gelir Vergisi beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, mart ve temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.

Katma Değer Vergisi  ve  tapu harcı

Katma Değer Vergisi Kanunu uyarınca, iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır.Bu nedenle satış dolayısıyla katma değer vergisi söz konusu değildir.

Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri tapu harcına tabidir. Harçlar Kanunu uyarınca, kanuna bağlı (4) Sayılı Tarifeye göre, gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı °/o0l6.5 (binde on altı buçuk ) oranında tahsil edilir.

Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi

değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli

üzerinden hesaplanır.

Emlak Vergisi Kanunu ile ilgili yükümlülükler

Emlak vergisi bina, arsa ve arazi üzerinden alınan bir servet  vergisidir.. Emlak vergisinin mükellefi, bina, arsa ve arazinin maliki veya intifa hakkı sahibi; her ikisi de yoksa bina, arsa ve araziye malik gibi tasarruf edenlerdir.

Yeni bina inşa edilmesi, asansör ve kalorifer tesisat, konulması, binanın kullanış tarzının (işyeri, mesken vs.) değişmesi, arazinin parsellenerek arsa haline getirilmesi, bina ve arazinin ifraz ve tevhit edilmesi, bina, arsa ve arazinin mükellefinin değişmesi gibi durumlarda ilgili belediyeye devralanlar tarafından bildirim verilecektir. Devlete ait taşınmazlar hariç olmak üzere, emlak vergisinden istisna olan taşınmazlar için de bildirim verilmesi gerekir.

Bildirimler, bildirim verilmesi gereken hallerin meydana geldiği tarihten başlayarak yıl sonuna kadar verilecektir. Bildirim verilmesi gereken hallerin yılın son üç ayı içinde gerçekleşmesi durumunda bildirimin üç ay içinde verilmesi gerekir.

Devir (satış) ve ferağı yapılan taşınmazın devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alan ve satan birlikte sorumludur. Devralanın (satın alanın), satışı yapan mükellefe rücu hakları saklıdır.

Taşınmaz mal satışında bulunanların emlak vergisi mükellefiyeti satışın yapıldığı yıl sonu itibarıyla sona erer. Taşınmaz mal satanların, devir ve ferağı nedeniyle emlak vergisine ilişkin olarak herhangi bir bildirim veya bilgi verme sorumluluğu bulunmamaktadır. Ancak, taşınmaz malı satanlar, satışın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden  sorumludur.