Gayrimenkul projelerine BES katkısı: Neden olmasın?

Hem barınma ihtiyacının karşılanmasında kiralık ko­nut piyasası özelinde hem de gayrimenkul geliş­tirme süreçlerinde sürdürülebilirliğin sağlanması kapsamında, akıl yürütmeye devam etmek ve alternatif çözümler üretmek gerekiyor. Aslında, kiralık konut üreti­mi kapsamında gerçekleştirilecek gayrimenkul yatırımları­nın ihtiyaç duyacağı fon miktarına ilişkin yasal mevzuatlar çerçevesinde hangi kaynaklardan sağlanabileceği konu­sunda farklı alternatifler belirtilmiştir. Bu yaklaşımlardan birinin de “menkul kıymetleştirme” yapısı olduğu söyle­nebilir.

Menkul kıymetleştirme kavramına uzak olanlar için ya­pıyı tanımlamak isterim. Menkul kıymetleştirme, bir işlet­menin bilançosunda yer alan alacaklarının benzer nitelik­te olanlarını bir araya toplayarak, kendisinin ya da bu amaç doğrultusunda kurulmuş olan bir kurumun (özel amaçlı kurum) aracılığıyla sermaye piyasalarına bu alacak havu­zunun gelecekte sağlayacağı düzenli nakit akışlarına da­yalı menkul kıymet ihraç etmesidir. Yatırımcılara yapılacak ödemeler de yine bu havuzdaki alacakların geri ödemele­riyle finanse edilmektedir.

Kiralık konut projelerinin hayata geçirilmesinde, finans­manın menkul kıymet ihracına bağlı olarak temin edile­bilmesi için aşağıda belirtilen süreçlerin uygulanması dü­şünülebilir: Kamu özel sektör işbirliği (KÖİ) kapsamında üretilecek konutlar için öncelikle üretim maliyetlerinin aşa­ğıya çekilmesi hedeflenmelidir. Önceki yazımda detayları­nı paylaştığım KÖİ modelinde de belirtiğim üzere maliyet unsurlarından biri olan arsa temininin ve altyapı maliyetle­rinin kamu tarafından bedelsiz olarak sağlanması planlan­malıdır.

Yüklenici karı dahil üretim maliyeti proje dahilindeki özel sektör kuruluşu tarafından karşılanmalıdır. Proje kapsa­mında üretilecek konutların 15-20 yıl gibi uzun dönem­li kiraya konu edilmelidir. Bu yapı içerisinde belirlenecek kira fiyatlarının hanehalkı ortalama harcanabilir gelirinin 1/3’ünü aşmamasına özen gösterilmelidir.

Proje kapsamında özel sektörün ihtiyaç duyduğu finans­manın (yukarıda detayları sunulan) kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihracı üzerinden temin edilmesi sağlanma­lıdır. Burada özel amaçlı kurum olarak Türkiye'de menkul kıymetleştirme faaliyetlerinin teşvik edilmesi ve geliştiril­mesi amacıyla Hazine ve Maliye Bakanlığı, Borsa İstanbul, banka ve çatı birlikleri ortaklığında kurulmuş olan “Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMKŞ)” süreci yönetmeli ve bu kurum üzerinden ihraçların planlanması faydalı olur.

İhraç edilecek olan menkul kıymetlerin vadesinin kira dönemi ile uyumlu olması gerekmektedir. Yıllara yaygın şe­kilde kiralar üzerinden elde edilecek tahsilatların, menkul kıymet geri ödemelerinde yapılması planlanmalıdır.

İhraç edilecek menkul kıymetlerin uzun vadeli yatırım strateji hedefi taşıyan Bireysel Emeklilik Şirketleri tarafın­dan portföylerine dahil edilmesi teşvik edilmelidir. Özellik­le kira gelirlerine dayalı menkul kıymetlere yatırım yaparak belirtilen şekliyle gayrimenkul projelerinin finansmanına katkı sağlayacak nitelikte olan bu şirketler, kuracakları Ko­nut BES fonlarının katılım paylarını katılımcılara (tasarruf sahiplerine) satarak sistem içerisinde birbirini besleyen bir yapı oluşturabilirler. Derecelendirme kuruluşu kira gelirine dayalı menkul kıymetleri derecelendirirken, aynı zamanda da menkul kıymetin güvenilirliği ve risk derecesi hakkında kamuoyuna bilgi de vermelidir. Derecelendirme şirketi ih­raç işlemini vade sonuna kadar izlemeli ve herhangi bir de­ğişikliğin olması durumda derecelendirmede değişiklik ya­pabilmelidir.

Burada hassasiyet gösterilmesi gereken bir konu da bu tür konutların sahipliğidir. Üretilecek konutların tapularının kiracıların üzerine çıkartılması, kira dönemi boyunca tapu kayıtlarında satılamaz şerhinin düşülmesi ve kira dönemi­nin sonunda küçük bir bedel ödenerek ya da bedel öde­meksizin bu şerhin kaldırılarak tam mülkiyetinin tesis edil­mesi düşünülmelidir. Bu sayede hem kiracının yapılan söz­leşmeleri iptal etme hakkı bulunmamakta hem de sağlıklı bir nakit akış kurgusu gerçekleştirilebilmektedir.

Konutun kiralanması kapsamında yapılan ödemeler dü­zenli ve önceden tahmin edilebilir nitelikte oldukları için, bu tür ödemelere dayalı menkul kıymet ihracı ve proje­ye finansman sağlanması konutta finansal erişilebilirliğin sağlanması açısından son derece önemlidir. Konut kira­larına dayalı menkul kıymet ihracına yönelik ilk uygulama ABD’li Blackstone tarafından 5 farklı eyalete yayılmış top­lam 3.207 evin kira gelirleri teminat gösterilerek 479,1 mil­yon dolar finansman sağlanarak gerçekleştirilmiştir.

Bu yazı kapsamında açıklamaya çalıştığım yapının ha­yata geçirilmesi ile hem konuta finansal erişilebilirlik anlamında bir çözüm üretilecek hem sermayenin tabana yayılmasına katkı sağlanacak hem de Türkiye Sigorta Bir­liği'nin vizyonu ile uyumlu bir bütüncül çözüm sağlanmış olabilecektir.