Gayrimenkul mü gayrimümkün mü?

250 yan sektörü ve 6 milyon çalışanı ile böyle­sine önemli ve hepimizin yaşamının bir par­çası olan bu sektörü bundan tam bir yıl önce yine köşeme taşımıştım. O zaman yazımın başlığını “gayrimenkul gayrimümkün” koymuştum. Baka­lım o günden bugüne ne değişmiş.

2024 yılının o dönemini hatırlayalım. Enflas­yon son derece yüksek, faizler ise ulaşılamaz se­viyelerde olduğu için kredileri kullanabilmek ne­redeyse imkansız idi. Hal böyle olunca elbette ko­nut satışları da durma noktasına gelmişti. Ocak 2024’te enflasyon oranı aylık yüzde 6,70, yıllık yüzde 64,86 seviyesinde idi. Bu oran 2025’in Ocak ayında aylık yüzde 5,03, yıllık ise yüzde 42,12 olarak tespit edildi. Yani bir önceki ayın yıl­lık enflasyon oranından bir miktar da olsa düşüş anlamına geliyor.

Faiz oranlarını karşılaştırdığı­mızda ise Ocak 2024’deki politika faizinin yüzde 42,5’ten yüzde 45’e yükseltildiğini, Ocak 2025’de ise yüzde 47,5’ten yüzde 45’e indirildiğini hatır­lıyoruz. Diğer bir deyişle faiz oranı her iki yılın ocak ayında da aynı. Ama ilginç olan şu ki 2025 yı­lında konut satışlarında bir artış söz konusu. As­lında sadece rakamlar ile konuştuğumuzda enf­lasyonda düşüşün sadece yüzde 1,67 iken, faizde ise oranların aynı olduğunu görüyoruz. Peki buna rağmen gayrimenkul sektöründe durum nasıl bir değişim gösterdi.

Ocak ayında satışlarda yüksek artış

Verilere rağmen, ülkemizde gayrimenkul sek­törü son dönemde önemli değişiklikler olduğu­nu işaret ediyor. Ocak 2025’te konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 39,7 artarak 112 bin 173 adede ulaşırken, sektörde önemli bir toparlanmanın olduğunu gösteriyor. Ancak, ko­nut fiyatları reel olarak düşmeye devam ediyor. Merkez Bankası’nın verilerine göre, Ocak ayın­da konut fiyatları aylık yüzde 4,7 artış göstererek enflasyonun altında kalırken, yıllık artış ise yüz­de 31,9 olarak belirlendi. Ayrıca, 2024 yılında ipo­tekli konut satışları 158 bin ile son 12 yılın en dü­şük seviyesinde kaldı. Bu durum, kredi faizlerinin yüksekliğinin halen sektördeki etkisinin yüksek olduğunu ortaya koyuyor.

Ortaya çıkan tablo ülkemizde gayrimenkul sek­töründe büyüme olduğunu göstermekte. 2023 yılına göre 2024’te konut satışları bir önceki yı­lın üzerinde gerçekleşmişti, 2025’te ise sektör ve ekonomistler artışın daha belirgin olmasını bek­leniyor. Piyasanın arz ve talep dengesi durağan­lığın ardından birbirine yaklaşmaya başlarken, gayrimenkul yatırımları ve sektörün genel hacmi de bu doğrultuda büyümeye devam edecek gibi görünüyor.

Fiyatlar nereye evrilir

2008’de ABD’de başlayan ve dünyaya yayılan mortgage krizini bir hatırlayalım. Evvela olay fi­nansal bir kriz olarak algılansa da, sonraları reel sektöre yayıldı ve küresel bir ekonomik krize dö­nüştü. Gayrimenkul piyasasının bir anda değer kaybetmesi ve bunun sonucu olarak kişisel iflas­ların artması ile kriz büyümüş ve dünyaya yayıl­mıştı.

Ülkemizde gayrimenkulde genel tablo, ihtiyacı olanlardan daha fazla yatırımcıların yüksek sa­yıda ama düşük fiyatlarla alım yapma eğiliminde olduğu yönünde. Bu durum her ne kadar stok mik­tarında düşüşe sebebiyet verse de fiyatlar konu­sundaki spekülasyonları önemli derecede etkile­mekte. 2024’de yeni projelerin sayısında ciddi bir azalma olduğundan söz etmiştik, ancak son bir­kaç ayda proje sayılarında önemli bir artışın oldu­ğunu, pek çok yeni konut projesinin devreye alın­dığını söylemek mümkün. Öte yandan ülkemizde genel olarak artan işçilik maliyetlerinin konut maliyetlerini de önemli ölçüde arttırdığı düşü­nüldüğünde fiyatların yeniden yukarıya doğru evrileceğini söyleyebilmek mümkün. Elbette bu durum satışların artmasına da bağlı, ancak yatı­rımcıların bir an önce nakde dönme isteğiyle ya­pacağı kampanyalar da belirleyici olacaktır.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Yasir Yılmaz, 2024 yılında konut satışlarının yüzde 20,6 artışla yaklaşık 1,5 milyon adede ulaştığını ifade ederken, yılın son aylarında yaşanan bu artışın, sektördeki güçlü talebin de­vam ettiğini, faiz oranlarında beklenen düşüşle­rin ve genişleyen para arzının gayrimenkul yatı­rımlarını daha cazip hale getireceğini belirtmesi konut sektöründekileri bir parça da olsa heyecan­landırmış durumda.

Kimine göre üretim ve ticaret, pek çok emlak danışmanı için geçim kaynağı, kimine göre ya­tırım aracı, milyonlarca insan için ise yaşamını idame ettirebilmek için yapılan en önemli kişisel yatırım. 80 milyon insanı da ilgilendiren gayri­menkul piyasasını fırsatçıların değil, piyasa ko­şullarının ve arz-talep dengesinin yönlendirme­si, hiç şüphesiz gelişmişliğimizin de önemli bir göstergesi olacaktır.