FED inşaatı da durdurur mu?
2008 yılında ABD’de başlayan ve hızla dünyaya yayılan gayrimenkul balonlu finans krizinden alınacak temel ders şu olmalı: İnşaat sektörüyle kredi sistemini kendi hâline bırakırsan, ya bankalar ya firmalar ya da ikisi birden çöker! Birbirine göbek bağıyla bağlı ikili çöküşün ülke ekonomisi için ne anlama geleceği mâlum.
ABD’nin inşaat-finans kompleksi çok karmaşık çok katmanlı bir mekanikle çalışıyordu. Öyle ki, finans boyutunda âdeta işin suyu çıkmıştı. Fiziki yatırım dinamiğinin üstüne bindirilen ve bir taraftan talebi tetiklerken diğer taraftan sektöre astronomik kaynak üreten “çok türevli kağıt sistemi” önceleri müşteri riskini sağlam kazığa bağlarken bir süre sonra gevşemiş ve ödeme gücü düşük veya çok riskli kesimleri dahi fonlamaya başlamıştı.
ABD gibi çok güçlü ve büyük finans sistemine sahip bir ülkede, sistemin toplam hacmi içinde en fazla yüzde 20 paya yükselebilmiş konut kredisi piyasasının bırakın dünyayı ABD’yi bile yıllar sürecek bir krize sürükleyeceği kimsenin aklından geçmiyordu. Ama, oldu!
Umursamazlık
2008 krizi konusunda en kapsamlı akademik çalışmalardan birini yapan Prof. Dr. Belgin Akçay’a göre ABD’nin finansal krizinde para politikası, konut kredi sistemi, gölge bankacılık, düzenleme ve denetleme ve popülist uygulamalardan kaynaklanan altı kök sorun grubu rol oynadı (*).
Türkiye ise bu krizi “doğrudan” yaşamadığı için inşaat sektörü dünyada olup biteni ve ülke ekonomisine olası etkilerini umursamadan yoluna devam ediyor. Hoş, umursaması için uyaran da yok. Ekonomi yönetimi sadece izliyor; çünkü altyapı dahil inşaat-konut yatırımları hükümetin politik ekonomisinin temel ekseni.
Sektör kuruluşları ise bilgi ve analiz üreterek, iç ve dış gelişmelere karşı yönlendiricilik işlevini yerine getirmiyor. Bu gibi durumlarda sıradan raporlar işe yaramaz; derinleştirilmiş ve kapsayıcı analizlere dayalı etkili uyarılar gerekir (di).
Bugün yeni bir devresel döngü söz konusu. ABD Merkez Bankası (FED) nın, 2009 yılından itibaren uyguladığı ekonomiyi canlandırma-büyütme esaslı geniş para politikasının sonunu ilân etmesi, çok büyük ölçüde dış kaynaklı ucuz banka kredileriyle beslenen konut sektörünü bu kez doğrudan etkileyecek; makro düzeyde arz-talep-ödeme boyutunda, mikro düzeyde firmalar boyutunda ciddi riskler içeren bir dönem başlıyor.
Riskin büyüğü
Başlayan dönemde riskin büyüğü, Türkiye ekonomisinin finansal ve reel dengeleri kadar konut sektörünün mekaniğini etkileyecek olan dış kaynak akışındaki daralma. Arkadaşım Naki Bakır’ın bir çalışmasına göre, FED kararları daha şimdiden döviz-faiz-fiyat dengesini yukarıya doğru ittirmeye başladı. Bu, bir.
İkincisi, FED kararlarının ardından gösterge faizi yüzde 6,5 mertebesinden yüzde 10’lu rakamlara doğru tırmandı. Bu gelişme 120 ay vadeli 100 TL değerinde bir konut kredisinin kullanıcıya maliyetini 15 bin 25 bin TL arasında artırdı. Bir diğer risk potansiyeli, zaten sorunlu noktadaki konut arz-talep-ödeme dengesindeki bozulmanın hızlanması ve bunun sektörü bankalarla birlikte alaboraya sürükleme ihtimali.
ABD krizinin konut esaslı gayrimenkul varlık balonunun kontrolsüz şişirilmesiyle patladığı biliniyor. Naki arkadaşımın çalışmasında ürkütücü rakamlar var. Bankacılık sektörünün konut kredileri 2002 yılında 459 milyon TL iken, 2013’ün ilk 8 ayında yaklaşık 206 kat (yüzde 20 bin583 oranında) artarak 94,9 milyar TL’ye çıkmış.
Sektör arz fazlasının baskısı altında. İnşaat firmalarının hesapsız, ölçüsüz yatırımları sonucu, 2003 yılında yılda 50 bin olan ruhsat-bina sayısı 2010 yılında 140 bine yükseldi. Küresel krizin derinleştiği 2011 ve 2012 yıllarında bile ortalama 101 bin oldu.
Arzdaki bu gelişmeye karşı, oturma izni kapsamında talep daralıyor. 2003-2013 yılları döneminde inşaat izni alınan bina sayısı 1 milyon 015 bin 689 iken, satılan ve kullanıma giren konut sayısı 757 bin 700’de kaldı.
Tamamlayıcı bir bilgi de şu: Konut sektörü, hükümetin vergi teşviklerine rağmen yeni konut satmakta zorlanıyor. Kayıtlar, 2009-2012 yılları arasında yılda ortalama 600 bin ikinci el konut satıldığını gösteriyor. Belirtiler iyi değil, bu gidişle an gelir FED’in cimriliği bile çare olmayabilir. Tedbir için davranma zamanıdır.
(*) Belgin Akçay, 21. Yüzyılın İlk Finansal Krizi,