Faiz ucuzlasa da talep beklenen ölçüde canlanamıyor

DÜNYA gazetesinde Leyla İlhan’ın geçen hafta sonu yayımlanan haberinden öğreniyoruz ki;

Emlak Konut’un yüzde 20 peşin, 10 yıl vadeli ve aylık yüzde 0.70 faizli konut satış kampanyasından, ilk 8 günde 1.660 konut satılmış. Konutların toplam bedeli 1 milyar 60 TL olmuş.

Kampanya kapsamında 120 projede 56 bin konut satışa çıkarıldı.

Kampanyanın ilk 8 günündeki satış rakamlarına bakılırsa kampanyanın sona ereceği ay sonuna kadar toplam konut satışı 5 bin veya 6 bin olacak.

Yılın ilk 5 ayında, banka kredili satışlar ayda 6 bin dolayında idi. Banka kredisi satışlar dışında, müteahhitler de doğrudan kredili satış yaptığına göre, Emlak Konut kampanyasındaki satış rakamları, olağanüstü, canlı bir satışı işaret etmiyor.

Bir başka önemli  nokta da şu: Satılan konut değeri, satılan konut sayısına  bölündüğünde, konut başına 1 milyon liranın üzerinde bir rakam ortaya çıkıyor.

Demek ki satılan konutlar ortalama 300-350 bin dolar değerinde olan, orta sınıf üstü ailelerin konut talebini karşılayacak konutlar.

Bu gelişmeyi şöyle değerlendirebiliriz: (1) Stoktaki konut sayısı yüksek. (2) Emlak Konut’un cazip ve başarılı kampanyasına rağmen konut talebinde beklenen canlanma olamıyor. (3) Tabii ki ucuz faiz ve uzun vade önemli, ama konut talebinin artması, halkın alım gücüne ve de  para harcama, borçlanma  coşkusuna bağlı. Mevcut şartlar halkın konuta ilgisini, para harcama coşkusunu frenledi.

Tabii ki bu böyle gidemez. Tabii ki bir süre sonra normalleşme başlayacak. Tabii ki Emlak Konut’un açtığı yolda, bankaların faizlerini aşağıya indirmelerinin de  talep artırıcı etkisi olacak.

Ama ön bilgiler, Emlak Konut’un cazip şartlarına, başarılı reklam kampanyasına rağmen konut piyasasında beklenen canlanmanın olamadığını işaret ediyor. İlk 8 günlük satış rakamlarına dayalı bu tür değerleme yanlış olabilir. Ay sonunda piyasanın durumu daha açık bir şekilde ortaya çıkacaktır.

Cumhurbaşkanı, konut kredileri faiz oranının yıllık yüzde 9’lara indirilmesi bekleyişini dile getirdi.

-Emlak Konut aylık 0.70 faiz ile satış yapıyor. Bu, yıllık yüzde 8.40 faiz demektir.

- Yıllık faizin yüzde 9.0’a inebilmesi için aylık faizin yüzde 0.75 olması gerekir.

-Faizi aylık olarak yüzde 0.90'a indirdiklerini açıklayan bankaların yıllık faiz oranı yüzde 10.8  olacak.

Bugüne kadar bankaların konut kredisi kullananlara uyguladıkları yıllık faiz oranı ortalama yüzde 13.7 idi.

Bankaların yaptıkları indirimle yıllık faiz yüzde 9.0’a gerilemese bile, önemli ölçüde ucuzluyor.

-Türkiye’de ekonominin durumuna, faiz oranlarına göre her ay 110 bin ile 130 bin arasında konut satılıyor.

-Her ay satılan konutların 40 bin ile 50 bini, ipotekli, kredili satış.

-Her ay ipotekle, kredi ile satılan 40 bin, 50 bin konutun 15 bini, 17 bini ilk el (yeni) konut.

-Ekonominin durumuna ve faiz oranlarına göre, bankaların her ay konut kredisi verdikleri müşteri sayısı değişiyor. 

Talebin en canlı olduğu aylarda ayda 16 bin kişi, talebin yavaşladığı aylarda 4 bin kişi konut kredisi kullanıyor.

- 2016 yılının ilk 5 aylık döneminde her ay ortalama 6 bin kişi konut kredisi kullandı.

-Konut kredilerinin ortalama büyüklüğü 70 bin TL. Daha yüksek veya daha düşük büyüklükte kredi kullananlar var.

Bankaların konut kredilerinde 70 bin TL ortalama kredi miktarı. Bazı krediler bu rakamın altında,  bazıları üzerinde. Örneğin 1 milyon TL değerinde bir lüks konut yüzde 20 peşin ile satıldığında kredi ihtiyacı 800 bin TL oluyor.

Satış beledi yüksek konutlarda kredinin faiz yükü doğal olarak yüksek oluyor.