Faiz etkisiyle ve algı yönetimiyle konut sektörünü diriltme çabası

Türkiye İstatistik Kurumu’nun önceki gün açıkladığı konut satışına ilişkin veriler, bardağın dolu tarafını görmek isteyenler tarafından tam bir algı yönetimi olarak kullanıldı, en azından kullanılmak istendi. 

TÜİK verilerine göre, mayıs ayında tüm Türkiye genelinde 90 bin 377 konut satılmıştı. Bu rakamı hangi dönemle kıyaslamak gerekiyordu. İşte algı yönetimi burada devreye girdi. TÜİK, açıklama yaparken hiçbir değerlendirmede bulunmamış, yani “Konut satışı arttı ya da azaldı” gibi bir yoruma yer vermemişti. Zaten TÜİK genellikle verileri açıklar ve yorumu kullanıcıya bırakırdı. Peki, şu durumda, 90 bin 377 konut satışı neyi gösteriyordu; gidişat iyi yönde miydi, yoksa kötü yönde mi? 

Bazı verileri bir önceki ayla ya da dönemle kıyaslamanın hiçbir anlamı yok. Mevsimsel etkilerden dolayı kıyaslamayı bir önceki yılın aynı dönemiyle yapmak ya da mevsimsellikten arındırılmış veri seti oluşturmak gerekir. 

Konut satışlarının mayıs ayında ilk beş ayın en yüksek düzeyine çıktığı bilinmeyen bir durum değil. Geçen yıl da mayısta ilk beş ayın en yüksek satış düzeyine ulaşılmıştı, bu yıl da aynısı oldu. Ama TÜİK verileri habere dönüştürülürken “Mayısta konut satışı zirveye çıktı” da denildi, “Mayıstaki satış nisana göre yüzde 8 arttı” diye de yazıldı. Dedik ya, bunlar doğruydu doğru olmasına ama, geçen yıl da aynı durum geçerliydi. 

Dolayısıyla yapılması gereken, 2014’ü 2013 ile kıyaslamaktı. Öyle yapıldığında ortada hiç de parlak olmayan bir tablo bulunduğu tüm çıplaklığıyla görülebiliyordu. 

İlk yansıma konut kredisine 

Bu köşede dün de detaylı olarak yazdık. Merkez Bankası’nın faizi indirmesi öyle bugünden yarına reel sektörü yatırım yapmaya itecek bir etki doğurmaz, kimse de böyle bir gelişme bekleyemez zaten. Ama faiz indirimi etkisini bir alanda, inşaat sektöründe bugünden yarına gösterebilir. Nitekim Merkez Bankası’nın faizi indirmesinin ardından bazı bankalar da konut kredisi faizlerini aşağı çektiler. Bu faiz indirimi konut satışlarını ne kadar etkiler, bilinmez. Ama bankaların konut kredisi faizindeki indirim, Merkez’in faiz indiriminin yansımasının ilk nereye olduğunun görülmesi açısından önemli. 

Rakamlara yakından bakmalı 

Mayıstaki konut satışının bu yılın en yüksek düzeyinde olması ve sektörde işlerin düzelme eğilimine girdiği, tümüyle algı yönetiminin bir parçası olarak görülmesi gereken bir yaklaşım. Umuluyor ki, vatandaş bu değerlendirmeleri görüp “Aman konut satışları artıyor, fiyatlar da artacak, zirveye çıkacak, bir an önce hareket edip konut alayım” diyecek. Yapılmak istenen bu. 

İyi güzel de... Kredili ya da teknik tanımıyla ipotekli konut satışı beş ayda geçen yılın üçte bir altında kalmış, buna ne diyeceğiz. Kredili satışlarda tek olumlu gelişme, geçen yıla göre olan gerilemenin ocakta yüzde 12 olarak gerçekleştikten sonra şubatta yüzde 35.2’ye, mart ve nisanda rekor düzeye çıkıp yüzde 41.5 ve yüzde 42.5’e ulaştıktan sonra mayısta yüzde 34.3’e inmesi. Göreli olarak bir iyileşme var yani. 

Peşin satışlarda ise geçen yıla göre olan artışın ocak hariç düzenli olarak gerilediği gerçeği karşımızda. Artış hızındaki en düşük oran da yüzde 4.5 ile mayısta gerçekleşmiş. 

Toplam satışa bakıyorsunuz; geçen yıla göre ocakta yüzde 0.2 gibi çok düşük bir oranda da olsa artış var. Sonrasında gerileme başlıyor ve gerilemenin oranı da giderek artıyor, son olarak da mayısta yüzde 12.5’e ulaşıyor. Mayıstaki rakamlara bakıp bardağın dolu tarafını görmek biraz maharet(!) istiyor doğrusu. O yüzden gerçekçi olalım, mayıs verilerinde öyle ileri sürüldüğü gibi olumlu bir yön yok. 

Mayıstaki satışın nisana göre yüzde 8.1 arttığını söyleyenlere, geçen yıl mayıstaki satışın nisana göre yüzde 8.3 arttığını belirterek karşılık verirsek, nasıl bir izah yapılır acaba? 

Önemli olan haziran 

Bu yılki konut satışında gidişatın olumlu yönde olup olmayacağının işaretini verecek ay, haziran. Geçen yıl hazirandaki satış, mayısa göre yüzde 6.6 daha azdı. Bu yıl hazirandaki satış, mayısa göre daha az azalırsa ya da artma eğilimi gösterirse, belki geçen yılın haziranıyla makas kapanacak, hatta daha yüksek bir gerçekleşme bile olabilecek. 

Dolayısıyla, bir önceki aya göre kıyaslama yapmak pek doğru değilse de, en azından geçen yıl için de aynı değerlendirme yapılmak suretiyle satış eğilimi aynı baza oturtulabilir ve gidişatın nasıl olduğu görülebilir. 

Ama bu yıl hazirandaki satış mayısa göre yüzde 6.6’dan daha fazla azalır ve böylece geçen yılın haziranıyla olan makas daha da açılırsa, konut satışlarının canlandığı iddiasında bulunanlar acaba o zaman nasıl bir değerlendirme yaparlar ki?