Faiz artışının konut kredilerine etkisi

21 Mart 2024 tarihinde Para Politikası Kurulu, politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranının %45’ten %50 düzeyine yükseltilmesine ve ayrıca gecelik vadede borçlanma ve borç verme oranlarının bir hafta vadeli repo ihale faiz oranına kıyasla -/+ 300 baz puanlık bir marj ile belirlenmesine karar verdi...

Geçtiğimiz haftalardaki miktarsal sıkılaştırmaya ilave alınan bir karar olduğunu da göz ardı etmemek gerekir...Gerekçe önemli: Kurul, Şubat ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin, hizmet enflasyonu öncülüğünde, öngörülenden yüksek gerçekleşmesi, yurt içi talepte dirençli seyrin sürmesi ve dolayısıyla enflasyon görünümündeki bozulmayı dikkate alarak politika faizinin artırılmasına karar vermiş durumda...

Kredi faiz oranı konut alımında yan belirleyici etken oldu

 Karar, seçimlerden 10 gün öncesinde, mevcutta yüzde 75'e yaklaşan ihtiyaç kredi faizleri ve %60'a yaklaşan ticari kredi faiz oranı ortamında alındı.

Bankanın elindeki veri bizlere kıyasla anlık ve hacimsel olarak fazla. Sanırım yüksek faiz oranı ortamı olmasına rağmen tüketimde istenilen yavaşlamanın sağlanamayacak korkusu ve önümüzdeki aylardaki enflasyon oranlarının öngörülenden daha yüksek olma ihtimali 500 baz puanlık faiz artışını karşımıza getirdi.

Yatırımcının en çok tercih ettiği kısa dönemli mevduatta oranlar yukarıya çıkacaktır (hali hazırda bazı bankalarda %50’yi aştı); kur ise satın alma gücü paritesinin sonuçlarına uyumlu şekilde yılsonunda enflasyon ölçeğinde değerlenir. Geçtiğimiz hafta alınan bu kararın konut kredi faizlerini daha da arttırıcı etkisi olacak. Ki zaten mevcutta faizler aylık ortalama %3,59’a; yıllık maliyet oranı ise %61,63 düzeyine ulaşmıştı… TÜİK’in yayımlamış olduğu konut satış istatistiklerine göre de kredili satışlar toplam satışların %9,4’üne geldi…

Sonuç: kredi faiz oranı konut alımında yan belirleyici etken oldu, yüksek varlık değerinde sıfır faiz ortamı dahi yaratılsa çıkan aylık taksit tutarı ve ödenebilirliği için kazanılması gereken gelir yüksek düzeyleri yakalamış durumda. TCMB’nin yayımladığı son konut fiyat endeksi raporunda Türkiye geneli için ortalama m2 fiyatı 31 bin; İstanbul için ise 45 bin TL düzeyinde... Yapı ruhsatları bize ortalama daire büyüklüğünün 110m2 olduğunu gösteriyor.

O halde, Türkiye genelinde konut fiyatı 3,4 milyon TL, İstanbul için ise 5 milyon TL civarında. Ütopik olacak ama diyelim ki konutun tamamını %0 faiz ve 10 yıl vadeli bir kredi ile finanse ettiğimizi düşünelim: Böyle bir yapıda aylık taksit miktarı ülke genelinde 28.300 TL; İstanbul için ise 41.250 TL olur... İdeal borç-gelir oranının 1/3 olduğunu dikkate alırsak, sıfır faiz ortamındaki bir konut kredisinin ödenebilmesi için hanehalkı gelirinin İstanbul için 120 bin TL’yi bulması söz konusu…

Diğer taraftan, 02 Mart tarihinde Sayın Mehmet Şimşek’in katılmış olduğu bir toplantıda, “Enflasyon tek haneye inince daha rahat konut alabileceksiniz” cümlesinden ve Orta Vadeli Program beklentilerinden hareket edersek, şimdilik ücretli çalışanlar için konut alımı için görünen en yakın tarih 2026 yılı… Fakat, konut fiyatlarındaki artış hızı, beklenen enflasyondaki artış hızından fazla olursa, bu tarih daha da ötelenecektir.

Sonuç…

Yüksek konut fiyatı ortamında bugün ve görünür gelecekte kredi faizi oyun dışıysa, satın alım sürecinde bundan sonrasınasılolacak? Bu sorunun yanıtı barınma amacıyla konut almak isteyeler açısından önemli olmakla birlikte, yatırımcı açısından da son derece önemli aslında…

Barınma ihtiyacı doğrultusunda yerel yönetimler ve kamunun erişilebilirlik sorununa çözüm için başta kamu özel sektör işbirliği modeli çerçevesinde kiralık konut üretimine olmak üzere farklı modellere yönelmeleri gerekiyor. Ya da geçtiğimiz haftalardaki yazılarımda da belirttiğim gibi, yapı tasarruf sandıkları gibi alternatif modellerin çeşitlendirilmesi üzerine gidilmeli. Barınma temel hak ve ihtiyaçlarımızdan biri sonuçta; sosyal soruna dönüşmeden çözüm üretilmeli.

Yatırım amacıyla konut piyasasına yönelenlerin ise fiziki ürün almak yerine, ürünün potansiyel getirisini elde edebilecekleri şekilde gayrimenkul dayalı sermaye piyasası araçlarına (GYO pay senedi, GYF katılım payı ve yeniden göreceğimiz gayrimenkul sertifikasına) yönelmeleri akıllıca olacaktır. Bence şartlar bizi biraz gecikmeli de olsa doğruyu bulmaya yönlendiriyor…