Fahiş kiralar sorunu acil neşter bekliyor

Son on yılda nüfusa eklenen 9,7 milyon kişiden 7,4 milyonu kiracı oldu. Kiradaki nüfus yüzde 47 artışla 23 milyonu aştı. Kiracıların toplam nüfustaki oranı yüzde 20,9’dan yüzde 27,2’ye yükseldi. Kiracıların oranındaki artış, aynı zamanda kendi evinde oturanların sahip olduğu konut sayısının arttığını da gösteriyor.

Merkez Bankası Başkanı Hafize Gaye Erkan’ın, kiralarda yaşanan rekor artışın nedeni olarak özellikle “sosyal konut”ta arz eksikliğini gerekçe göstererek, “Bir insanın 10 evi olmamalı, 10 insanın bir evi olmalı” şeklindeki sözleri üzerine, giderek toplumsal bir krize dönüşen bu sorunda tartışmalar yeniden alevlenirken, son on yılda genel nüfusta dramatik bir “kiracılaşma” olgusu yaşandığı belirlendi. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK), İstatistiklerle Aile, 2022 araştırmasının sonuçları, “İstanbul Manhattan’dan pahalı olur mu?” itirazına yol açan astronomik kira artışları sürecinin başlıca kaynağını ortaya koyuyor.

Söz konusu araştırma ile belirlenen “oturduğu konutun mülkiyetine göre fertlerin dağılımı” verisi, kendi evinde oturanların 2012 yılında yüzde 60,6 olan oranı 2022’de yüzde 56,7’ye gerilerken, kirada oturanların oranının yüzde 20,9’dan yüzde 27,2’ye yükseldiğini gösteriyor.

Bu veriler 23 milyonun üzerinde bir kiracı nüfusa işaret ediyor ve bu kesimin oranında on yılda yaşanan 6,3 puanlık artış 7 milyonun üzerinde bir sayıya denk geliyor. Bu arada 2012-2022 döneminde lojmanda oturanların oranı yüzde 1,5’ten yüzde 1,1’e, ev sahibi olmayan ancak kirada ödemeyenler ile ikamet ettiği konutun mülkiyet durumu bilinemeyenlerin toplam oranı da yüzde 17’den yüzde 15’e gerilediği görülüyor.

Nüfusa eklenen her 4 kişiden 3’ü kiracı oldu

TÜİK’in belirlediği söz konusu oranlar nüfusa uyarlandığında, son on yılda kirada oturan nüfusun dramatik biçimde arttığı dikkati çekiyor. Buna göre 2022 itibarıyla, ülke sınırları içinde ikamet eden yabancı uyruklu kişiler de dahil toplam 85,6 milyon kişi olan nüfusu oluşturan bireylerin 48,4 milyonu oturduğu evin sahibi, 23,2 milyon kişi ise kirada oturuyor.

Lojmanda oturanların sayısı 938 bin dolayında bulunurken, yaklaşık 12,8 milyon kişilik bir kesim ise ev sahibi olmamakla birlikte kira ödemeyenler ile mülkiyet durumu bilinmeyenler oluşturuyor. 2012-2022 arasında genel nüfus yüzde 12,8 oranında 9,7 milyon kişi artarken, kendi evinde oturanların sayısının yüzde 5,5 oranında 2,5 milyon arttığı, kirada oturan bireylerin sayısındaki artışın ise yüzde 46,8 oranında 7,4 milyona ulaştığı dikkati çekiyor. Buna göre on yılda nüfusa eklenen her 4 kişiden 3’ü kiracı oldu. Aynı dönemde lojmanda oturanlar, ev sahibi olmayıp kira ödemeyenler ile durumu bilinmeyenlerin sayısının ise azaldığı görülüyor.

Toplumsal krize dönüşüyor

Son dönemde İstanbul başta olmak üzere büyük kentlerde astronomik düzeylere varan kira artışları sorunu, giderek toplumsal bir krize dönüşüyor. Boşalan evler öncekinin 5-10 katına tutarlarla kiraya verilirken, kira artışlarını yüzde 25’le sınırlayan yasanın yürürlükte olmasına rağmen, ev sahiplerinin önemli bir bölümü kira yenileme dönemlerinde, bir kısmı da sözleşme süresi henüz dolmadan mevcut kiracılarını piyasada oluşan yeni düzeylere göre fahiş artışlara zorluyor.

Kiracılardan gelir düzeylerini fazlasıyla aşan kiralar istenmesi ülke genelinde yaralamaya varan, hatta cinayetle sonuçlanan ev sahibikiracı kavgalarını çoğaltırken, çok sayıda ev sahibinin açtığı kira tespit ve emsal davaları yargının iş yükü de aşırı büyüyor. Kira anlaşmazlıkları yüzünden resmi “arabuluculuk” giderek yaygın bir meslek haline geliyor. Toplumsal istikrarsızlık kaynağı haline gelen bu sorunun çözümü için kamu birimlerinin konut arzını artırıcı, barınma imkanlarını kolaylaştırıcı köklü projeler geliştirerek uygulamaya geçmesi gerekiyor.

Konut arzında sert düşüş

Öte yandan artan nüfus ve son yıllardaki yabancı göçmen patlaması ile hızla artan konut talebi kiralara tavan yaptırırken, konut arzında ise özellikle 2017’den bu yana sert düşüş yaşanıyor. 2017 yılında alınan ikamet amaçlı yapı ruhsatlarındaki daire sayısı 1 milyon 397 bin 758 ile tarihindeki en yüksek düzeyine ulaşmış, aynı yıl inşaatı tamamlanarak kullanım izni alınan daire sayısı da 830 bin 294 adet olmuştu.

Yapı ruhsatları kapsamındaki daire sayısı 2019’da 318 bin 275 adede kadar düştü, izleyen dönemde kısmen artmakla birlikte 2017 düzeyinin çok altında kalmaya devam ederek 2022 itibarıyla 692 bin 952, bu yılın ilk dokuz ayında ise 518 bin 374 adette kaldı. Yapı kullanımı izni alınan binalardaki daire sayısı da 2018’de 890 bin 676 adetle en yüksek yıllık düzeyine ulaştıktan sonra izleyen dönemde hızla azaldı, bu yılın ilk dokuz ayında 350 bin 283 oldu.

Kooperatifler aracılığıyla yaygın sosyal konut üretimi gerilerde kalırken, inşaat sektörünün, girdi maliyetlerinin rekor düzeyde arttığı ve artan faizlerle finansman koşullarının orta sınıfın krediyle konut satın almasını güçleştirdiği son on yılda, başta İstanbul, Ankara, İzmir olmak üzere özellikle büyük kentlerde daha çok üst gelir grubuna yönelik lüks konut üretimine yöneldiği, geniş sosyal kesimlerin konut edinimi güçleşirken, üst gelir grubunun konfor ve yatırım aracı olarak yöneldiği marka konut projelerinin giderek yaygınlaştığı dikkati çekiyor.

Türkiye'de bir kişinin kaç evi var?

TÜİK’in belirlemelerinde 2022 itibarıyla Türkiye’de yaklaşık 3,2 kişi olan ortalama hane büyüklüğü baz alındığında, 85,3 milyonluk nüfus 26,7 milyon hanede barınıyor. Bu oran baz alınırsa kendi evinde oturan 48,4 milyonluk nüfus 15,4 milyon hanede, 23,2 milyon kiracı 7,1 milyon hanede, 938 bin dolayındaki lojman sakini 307 bin lojmanda, 12,8 milyon dolayındaki diğer nüfus ise 3,9 milyon hanede oturuyor. Kirada oturanlar ile kira vermeden oturanlar ve diğerlerinin ikamet ettiği konutların mülkiyeti kendilerinin olmadığına için bunlar da kendi evinde oturanlara ait bulunuyor.

Lojmanlar hariç tutularak yapılan bir hesaplama, toplam 26,4 milyon konutun, kendi evinde oturan 15 milyon dolayındaki hane halkına ait olduğunu ortaya koyuyor. Buna göre 7 milyon dolayındaki hanede barınan 23 milyonun üzerindeki nüfusun kendi evi bulunmazken, sahip olduğu 15,4 milyon hanede oturan ve diğerlerinin oturduğu konutların da sahibi olan 48,4 milyonluk nüfusta, hane başına ortalama 1,7 konut düşüyor. Bunun içinde çok sayıda eve sahip olanlar da bulunmakla birlikte en büyük kesimi bir-iki evi olanların oluşturduğu tahmin ediliyor.