Erişilebilirlikte Sertifikasyon: Konut sertifikası örneği

Konut erişilebilirlik, barınma sorunu, ta­sarrufların gayrimenkulde değerlendirilme isteği za­man içerisinde farklı ürün­leri önce tanımamıza im­kân sağladı, gayrimenkulde finansal ürünleri birer ke­re kullandığımız ama sonra unuttuğumuz zamanlar ol­du.

Biraz arşivi karıştırın­ca, kıymetli hocam Prof. Dr. Belkıs Seval’in 1991 yılında danışmanlı­ğını yürüttüğü ve Şeyma Açar tara­fından hazırlanan yüksek lisans te­zi gerek konut gerekse de arsa edi­nim sertifikaları üzerine inanılmaz güzel bilgiler paylaşıyor. Erişilebi­lirliğe çözüm anlamında önce ko­nut sertifikası ile başlayalım, son­raki yazılarda diğer ürünlere de­ğinmek istiyorum.

Konut Sertifikası…

15 Ekim 1989’da Resmi Gaze­te’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Konut Sertifikaları Uygulama Yö­netmeliği” ile yeni bir yatırım ara­cı piyasa ile tanıştırılmış ve “1 met­rekarelik umut” sloganıyla konuta erişim sorununa çözüm getirilme­ye çalışılmış. 1989 yılında yürürlüğe giren ilgili yönetmeliğin ilk maddesi konut sertifikalarının ihracına iliş­kin amacı tanımlamaktadır: “Tasar­rufların teşvikini ve konut maliyet artışlarına karşı korunmasını te­minen…” O günkü amaç ve ihraç, bu­günkü ihtiyaç ve istek ve ürünle ne kadar da uyuşuyor aslında…

Yönetmelikte, konut sertifikası, 5 yıl vadeli brüt 1m2 konuta eşdeğer­de bir menkul kıymet olarak tanım­lanmış ve ilk uygulama yeri İstanbul Halkalı 1nci etap toplu konut proje­si olarak karşımıza çıkmış durum­da. Toplamda brüt 250bin m2 alanı kapsar nitelikteki konutlar (toplam 4.312 konut) için ihracı planlanmış. Mevzuat gereği TOKİ, sertifikanın ilk ihraç tarihinde ilgili projedeki brüt 1 m2 konutun satış bedelini (sı­fır şerefiye) saptamış ve ilan etmiş. Belirlenen bu değer bir konut ser­tifikasının nominal değerini temsil etmiş ve bu değer takip eden ilan ta­rihine kadar geçerli kılınmış.

Sertifikanın fiyatlaması ve konuta dönüştürülmesi…

Yönetmelik, sertifika sahipleri­nin sahip oldukları sertifikalarını anlaşmalı banka şubesine ibraz ede­rek her zaman nakde çevrilebilme­sine imkân sağlamış. TOKİ, inşaat maliyetlerini ve piyasa koşullarını esas alarak nakde çevirme değerini saptamış ve her ayın onuncu işgünü ilan etmiş.

TOKİ, konut satışlarında şerefiye değerlerini, alıcıların başvuracak­ları yeri, sertifika miktarlarını, kre­di şartlarını, satış süresini ve satışa ilişkin usul ve esaslarını düzenli ola­rak ilan etmiş. Konut almaya hazır olan sertifika sahipleri İdare’ce ya­pılan ilandan sonra, ilanda belirtilen süre içinde satın alma başvurusun­da bulunmuşlar; ihraç edilen sertifi­kalar standart (sıfır şerefiye) konu­tu temsil ettikleri için de açıklanan şerefiye payı nakden tahsil edilmiş. Sertifika sahipleri almak istedikleri konutun brüt m2’sine tekabül eden miktarda sertifika ibraz ederek, mü­racaat tarihinden itibaren 1 yıl için­de konutları teslim almışlar.

İlgili yönetmeliğin 8nci maddesi “Kredilendirme” başlığını taşıyor. İdare, konutların teslim tarihindeki 30 m2’ye denk gelen sertifika piya­sa değerini saptayarak azami kredi miktarını ilan etmiş ve sahip olunan sertifikalar peşinat kabul edilerek kalan kısım için Toplu Konut Fonu kaynakları üzerinden krediye eri­şim imkânı sağlanmış. Özetle, konut teslim tarihinde, 30m2 = 30 sertifi­kanın piyasa değerini kredi olarak kullanabilmek mümkün hale geti­rilmiş. Yönetmelik gereği, brüt 120 m2’den büyük konutlar için ise kre­di kullandırılması engellenmiş.

Sonuç

1980li yılların Türkiye’sinde or­taya çıkan konut sorununa çözüm olarak tasarlanmış bir ürün… Bu aşamaya kadar her anlatım kağıt üzerinde mantıklı görünüyor. An­cak ilgili ihracın serbest piyasa ko­şullarıyla uyuşmayan ve mantıksız gelen bir tarafı var. O da sertifika­nın fiyatlaması… Fiyat, arz ve tale­be bağlı olarak serbest piyasada il­gili taraflarca uzlaşının sonucun­da belirlenmesi gerekirken, burada fiyatı sürekli olarak İdare’nin be­lirlediğini görüyoruz.

Henüz bor­sacılık faaliyetlerinin emekleme aşamasında olduğu o günün koşul­larda, satış fiyatının sürekli olarak ihraççı kurum tarafından belirlen­mesi mantıklı olabilir; ama muhte­melen sonraki zamanlarda enflas­yondaki artış sertifikanın değerin­deki artışın üzerinde kaldığı için ürüne ilgi sönümlenmiştir. O yüz­dendir ki devamı gelmemiştir. An­cak, beni en çok mutlu eden tarafı bu tür ürünleri denemekten kaçın­mamamız oldu; keşke daha iyi kur­gu ile devamı gelseydi (Not: 2017 yılındaki gayrimenkul sertifikası için ayrı bir yazı olacak; orada da bambaşka sorunlar çıktı çünkü)…