Emlakta fiyatlar düşüyor mu?
Sosyal medyada her gün “Emlak fiyatları yükselecek” yazan insanlar var. Mesleklerine baktığımızda çoğu gayrimenkul danışmanı, bu da bu işin cilvesi olsa gerek.
Keza otomotiv şirketlerinin sahiplerine mikrofon uzatıp da “Otomotiv fiyatları artacak mı?” diye sormanın kendi iç ironisi gibi. Şu ana kadar “Bekleyin, düşecek” diyen oldu mu? Zannetmiyorum. Gayrimenkul sektörünün çok eski isimlerinden birisine “konut fiyatları düşecek diyenlere inanmayın” yazdığında sebebini sordum, “çünkü hiç düşmedi” diye bir cevap verdi. Evet, 100 yıldır hiç pandemi de olmamıştı, ama biz yaşadık.
Fiyatların böylesine şiştiğini de görmemiştik, gördük. Çok uzun süredir gayrimenkul fiyatlarının düşeceğini söylüyorum. İlan sitelerinde günde onlarca fiyat düşüşü bildirimi geliyor. Karşı tez de gayrimenkul bileşenlerinin maliyetlerinin artmış olması ve yeni üretilen konutların azlığı. Haklılar. Ancak yeni gayrimenkul üretmenin maliyetinin artması farklı bir şey, halihazırda var olan, 3 yıllık, 5 yıllık, 10 yıllık binaların hatta daha eskilerinin fiyatlarının çok kısa sürede aşırı şişmiş olması farklı. İkinci dayanağım kredi musluklarının kapanmış olması.
Bu da satışları zorlaştırıyor, böyle olunca da fiyatları düşürmek zorunda kalıyor satmak zorunda olanlar. Üçüncü dayanağım konuta yatırım yapıp kiradan para kazanmanın mantığının artık kalmamış olması. Yatırımı bu yönde yapanlar mutsuz. Bu da konutu yatırım olarak görenlerin azalacağını, ellerindeki konut stokunu da satma eğilimi göstereceklerini gösteriyor.
Enflasyona vadeli satış ve pazar yerlerinin etkisi
Dövizin ara duraklarda bekleye bekleye yükselme eğilimi tüm piyasaları germiş durumda. Zaten mevcut olan yüksek enflasyona bir kambur da pazaryeri satışlarından ve TL vadeli satışlardan geliyor.
Eskiden kuruşu kuruşuna rekabet edilen pazar yerlerinde satış yapan işletmeler özellikle de dövize bağlı ürünlerin bir ay ila 40 gün arasında ödeme yapması nedeniyle kur tahminini oldukça yüksekten hesaplıyor. Bu da fiyatların gerçekle bağının kalmamasına sebep oluyor.
İşletmeler de bir yerde haklı, çünkü 40 gün sonra gelecek olan TL ödeme o günkü kurla dolar ya da euro bazında ne kadara tekabul edecek, kim bilebilir? Dövizin ara dinlenme duraklarında belli süreler beklemeleri sonrası hızlı yükselmeleri sonucu ne kadar varacak o süreçte, bilinemiyor.
Bilinmezlik de işletmeleri olabileceğin çok üstünde tahminler yapmaya itiyor
Keza bir benzer durum da TL vadeli satışlarda geçerli. “Ben güncel kurdan ödeme yapmam, vadeli ve fatura tarihindeki kurdan ödeme yaparım” diyen işletmeler farkında olmadan katlanmış kur ve vade farkı ödüyor.
İşin tuhafı, eskiden bunu bir işletme yaparsa, o işletme satışı kaybeder, başka işletmeler daha makul tutarak işi alırdı. Şimdi artık en büyüğünden en küçüğüne bütün işletmeler parasının bugünkü ve vade sonundaki değerinin farkında. Küçük bir not: Belki de bu ekonomik dalgalanmaların bir faydası işletmelerin, özellikle küçük işletmelerin parasal değer hesaplamayı öğrenmeleri oldu.
Pazar yerleri farkında mı bilinmez ama ciddi satış kaybediyorlar. Çünkü müşteriler pazar yerlerindeki işletmelere doğrudan ulaşıp peşin ödeme indirimi alarak nakitle çok daha uyguna alıyorlar, iki tarafın da işine gelen bu anlaşmada tek zararlı çıkan pazar yerleri.
Kamu alımlarında ciddi kayıp
Özellikle kamu kurumları ve kamu iktisadi teşebbüslerinin satın alımları hala Türkiye’de toplam satın almanın %64’ünü oluşturuyor. Bu kurumlar çok çok özel durumlar haricinde nakit almıyor ve ayrıca vade sonunda kur farkı ödemiyor.
Ocak ayındaki ihalede TL bazında hangi fiyata aldılarsa Mayıs ayı sonunda TL olarak onu ödüyorlar. Kamuda anlaşılan tarihten sonra en az bir-iki ay beklemek o işin şanından zaten, bunu bilmeyen yok. Ancak bu durum kamuya verilen tekliflerin ya da girilen ihalelerde sunulan tekliflerin özel sektör fiyatlarının kat kat üstünde olmasına sebep oluyor.
Bilişim sektöründe olan ve kamuyla neredeyse hiç çalışmayan biri olarak ihalelere verilen fiyatlarla ilgili gördüklerim gerçekten içimi acıtıyor. Örneğin üç ayrı tedarikçinin özel sektördeki bir talebe 100, 105, 103 lira fiyat verdiği ürünler sözkonusu kamu alımı olduğunda 200, 205, 210 liralara dönüşüyor. Görünmez bir çarpan etkisi adeta. Günün sonunda hepimiz ceplerimizden ödüyoruz bu farkı.