Emlak Vergisi’nde sorun nerede?
PROF. DR. FUNDA BAŞARAN YAVAŞLAR
01.01.2018’den itibaren geçerli olmak üzere önümüzdeki dört yıl boyunca ödenecek emlak vergisi miktarını belirlemede önemli bir faktör olan “asgari ölçüde birim değer”lerin takdirine tepkiler, yargıya başvurularla birlikte bekleme sürecine girmiştir. Yargının yaklaşımını, -umulur ki 2017 sonuna kadar- görüp değerlendireceğiz. Ancak biz, ana sorunun daha derinde, Emlak Vergisi Kanunu’nun (EVK) adil bir vergilendirmeye imkan vermeyen yapısında olduğunu düşünüyoruz.
Emlak vergisinin aslında arazi vergisi ve bina vergisi şeklinde iki ayrı vergiden oluştuğunu, bu bağlamda, emlak kavramının, arazi, arsa ve binaları (kat mülkiyeti kurulu binalarda bağımsız bölümleri) kapsadığını hatırlattıktan sonra, emlak vergisi yapısındaki üç adaletsizliği şu şekilde sıralamak isteriz:
1. Vergi mükellefl eri, mali güçleri dikkate alınmaksızın belirlenmektedir: Mevcut sistemde mülkiyet hakkı sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf eden herkes (gerçek ya da tüzel kişi) emlak vergisi mükellefidir. Mükellef, -diğer vergiler gibi- emlak vergisini de sahip olduğu geliriyle ödemekte; geliri yeterli olmadığında, ya emlakını satarak ya da borçlanarak vergisini ödemesi gerekmektedir. Ancak bu, mülkiyet hakkının vergiyle Anayasa’ya aykırı şekilde sınırlandırılması demektir. Bu nedenle, emlak vergisi mükellefl erinin, mali güçleri dikkate alınarak belirlenmeleri şarttır.
Nitekim, EVK md.9 II’de, “hiçbir geliri olmayanlar, “geliri sadece yasayla kurulu sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan ibaret olanlar”, “gaziler, engelliler, şehitler, dul ve yetimler” için getirilmiş bir bina vergisi muafiyeti mevcuttur (on sekiz yaşından küçük olup, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olanlar hariç). Bu kimseler, Türkiye sınırları içinde 200 m2’yi geçmeyen tek meskenleri varsa, -meskenin sadece belli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılmaması şartıyla- emlak vergisi ödemezler. Ancak bu muafiyet yeterli değildir. Görüşümce, yıllık geliri 16 yaşından büyük işçiler için belirlenen asgari ücretin yıllık tutarını aşmayan kimselerin de -belli şartlar dahilinde- emlak vergisi dışında tutulmaları gerekir.
2. Vergi matrahı, gerçeklerden kopuk, eşitlik ilkesine ve usul ekonomisine aykırı şekilde belirlenmektedir: EVK’da (md.7, md.17, md.29) verginin matrahı olarak vergi değeri gösterilmekte, bu ise, arsalar bakımından ilgili takdir komisyonunca dört yılda bir takdir olunan “asgari ölçüde metrekare birim değer” (takdiri izleyen üç yıl boyunca, bu değer yeniden değerleme oranı ölçüsünde arttırılarak uygulanır), binalar bakımından bunun yanısıra -Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafında müştereken tespit edilen- “bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli” dikkate alınarak hesaplanmaktadır. Ancak;
a.Dört yılda bir takdir, gerçek değerden kopuşa yol açmaktadır. Dört yıl uzun bir süredir, bazen aynı yıl içinde dahi farklı faktörlere bağlı olarak emlak değerleri iniş ve çıkışlar gösterebilmektedir.
b.Arsanın asgari ölçüde metrekare birim değer takdiri, cadde ve sokak (arsa sayılacak parsellenmemiş arazi ile cadde ve sokak teşekkül etmemiş yerlerde, değer bakımından farklı bölgeler) bakımından ayrı ayrı yapılmakta; her bir cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgedeki arsaların tümü (turistik bölgelerde valilerce belirlenecek pafta, ada veya parselin tümü) için tek bir değer tespit edilmektedir. Fakat, -2002 yılında değiştirilen- EVK md.29 I, b.a’da 1972 tarihli Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerine atıf olmadığı için, değer belirlemede örneğin arsanın ne tür bina inşasına uygun olduğu, topogrofik ve imar planındaki durumu gibi arsanın değerini etkileyen özellikler dikkate alınmamaktadır.
c. Bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli, binanın kullanılış tarzı, inşaat türü ve inşaat sınıfı dikkate alınarak belirlenmekte; binada kalorifer, klima ve/veya asansör tesisatı varsa, belirlenen bedele belli ilaveler yapılmaktadır. Ancak, binanın yaşı, mimarisi gibi onun değerini etkileyen faktörler, göz ardı edilmektedir.
d. Keza, -2002 yılında değiştirilen EVK md.29 I, b.b’de bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli belirlenirken, 1972 tarihli Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün hangi hükümlerinden yararlanılması gerektiği belirtilmediği için, binanın bakımlılık derecesi, hatta aynı bina içindeki bağımsız daireler arasında değer farklılıklarına yol açan bulunulan kat, manzara, kullanışlılık durumu gibi özellikler de dikkate alınmamaktadır.
e. Diğer yandan, takdir komisyonları daimi olmayıp, komisyon üyelerinin halihazırda başka mesleki faaliyetleri bulunmaktadır. Bu nedenle, bunların yetki sınırları içinde yer alan tüm arsaların gerçek değerine her daim vakıf olmaları beklenemeyeceği gibi, vergi usulu bakımından takdir komisyonlarına dayalı bir sistem zahmetlidir.
f.Yanyana arsalardan birinin bir belediye, diğerinin diğer belediye sınırı içinde bulunması halinde, -her ne kadar 2013/1 seri no’lu EVK İç Genelgesi, IV-19’da komisyonlar arası “olabildiğince” eşgüdüm sağlanmasından bahsedilmekteyse de- takdir farklılıkları (/eşitsizlikler) ortaya çıkabilmektedir.
g. Nihayet, ev kredisi faizleri ile binanın vergi değerini etkileyen asansör, klima, kalorifer tesisatı gibi faydası uzun yıllar sürecek iktisadi kıymet giderleri, emlak vergisi matrahının hesaplanmasında dikkate alınmamaktadır (kira geliri varsa, bunlar gelir vergisinin matrahından indirilmektedir). Oysa, faiz giderleri ile emlakın değerini artırıcı giderlerin emlak vergisi matrahı hesabında dikkate alınması daha adil olacaktır.
Emlak vergisi bir servet vergisi olduğundan, matrahının “servetin gerçek değeri”ne uygun olması gerekir. Emlakın gerçek değeri ise, onun alım-satım bedelidir (bkz. Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük md.2). Teknolojik gelişmelerden de yararlanarak, emlak acentalarındaki fiyatlar, gayrimenkul değerleme şirketlerinin raporları, banka ekspertiz raporları dahil olmak üzere emlakın gerçek değerinin tespitine hizmet edecek önemli tüm bilgileri içeren bilgi bankalarının oluşturulması gerçek matrahın usul ekonomisine uygun şekidle tespitini sağlayacaktır.
3. Emlak vergisi oranları adaletsizdir: Arazi vergisinin oranı arsalar için binde üç, bina vergisinin oranı ise, meskenlerde binde bir, diğerlerinde binde ikidir. Arsa veya bina büyükşehir belediyesi sınırları ya da mücavir alanlar içindeyse, bu oranlar sırasıyla binde altı, binde iki ve binde dört olur. Büyükşehir belediyesi sınırları ya da mücavir alanlar içinde olup olmama, emlakın değerini etkileyen bir faktördür. Ancak, buralarda olmamasına rağmen son derece değerli emlakların varlığı dikkate alındığında, ortadaki adaletsizlik hemen ortaya çıkmaktadır. Diğer yandan Türkiye’deki ortalama gelir düzeyi dikkate alındığında bu vergi oranları yüksektir. Bu nedenle, emlakın gerçek değerinin matrah olarak dikkate alınacağı bir sistemde, karşılaştırmalı hukukta da olduğu gibi, emlakın kullanım şekli, aile konutu olup olmadığı gibi özellikler dikkate alınarak, en azından iki basamaklı bir artan oranlı tarife sistemi (benzeri, veraset ve initkal vergisinde mevcuttur) daha adil olacaktır.
Aslında, emlak vergisinin bizatihi kendisi sorundur. Çünkü, servet, gelirin biriktirilmiş hali olduğundan çifte vergilendirme anlamına gelir ve mülkiyet hakkına Anayasa’ya aykırı bir müdahaledir. Ancak, yerel idarelere sağladığı gelir dolayısıyla hiçbir ülke bundan vazgeçmek istememektedir. Madem ki yakın gelecekte bundan dönüş olmayacaktır, hiç olmazsa daha adil bir hale getirilebilir. Çünkü, bu yapı düzeltilmediği sürece, ya “emlak vergisine tepki” ya da -emlak vergisinde, emlak vergisi değerini dikkate alan diğer vergilerde ve tapu harcında- “kamu geliri kaybı” devam edecektir.