Emlak Vergisi’nde hukuka aykırılık
Mayıs ayı, emlak vergisi ayıdır. Mart başında başlayan emlak vergisinin ilk taksidini ödeme süresi, Mayıs ayının sonunda biter; dolayısıyla yarın son gün. Ülkemizdeki emlak vergisi, farklı açılardan hukuka aykırıdır. Daha önce Dünya Gazetesi’nde yayınlanan bir yazımda (https:// www.dunya.com/kose-yazisi/emlak-vergisinde-sorun-nerede/378268), mükellef, matrah ve oran bakımından sorunlu noktalara değinmiştim. Burada hepsini anmak mümkün değil. Ancak, emlak vergisinin bir servet vergisi olduğu, dolaysıyla servetin değerinin (/matrah) başat unsur olduğu dikkate alındığında, taşınmazın emlak vergisi değeri ile ilgili sorunlar önemlidir. Mevcut sistem taşınmazın değerinin gerçeğe uygun, objektif ve eşit şekilde belirlenmesine izin vermemektedir. Çok basit birkaç örnek vermek gerekirse, özellikleri itibariyle de birbirine paralel iki sokakta iki eviniz olsa, ama bu evler iki farklı takdir komisyonunun yetki alanı içinde bulunsa, evleriniz birbirinin aynısı olsa dahi farklı emlak vergisi değerleri ile karşılaşmanız mümkündür. Keza, sahip olduğunuz dairenin içinde bulunduğu binanın yaşı onun değerini belirleyen önemli faktörlerden biriyken, mevcut sistemde bu dikkate alınmadığından, on yaşında bir ev/daire sahibi olan siz, yeni bir bina/dairenin sahibi ile aynı miktarda emlak vergisi ödersiniz. Nihayet, hemen her yerde dairenin manzarası onun değerini belirleyen çok önemli bir unsur iken, karşı binayı gören dairenin sahibi siz, deniz manzaralı daireye sahip komşunuz kadar emlak vergisi ödemek zorundasınız.
Emlak vergisi değeri nasıl belirleniyor?
Üzerinden vergi alınacak taşınmaz değeri, Emlak Vergisi Kanunu (EVK) ve Vergi Usul Kanunu’nda (VUK) yer alan düzenlemeler ile ek mevzuata göre saptanır. Buna göre, her dört yılda bir “takdir komisyonları” arazi ve arsalar için “asgari ölçüde metrekare birim değer”i belirler. Eğer ortada bir bina (/her tür sabit inşaat) varsa, binanın emlak vergisi değeri (/matrahı), binanın üzerinde bulunduğu arsanın asgari ölçüde metrekare birim değeri ile -Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından birlikte saptanan- “bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli” birlikte dikkate alınarak hesaplanır. Takdiri takip eden üç yıl boyunca, vergi değeri yeniden değerleme oranının yarısı ölçüsünde artırılır. Yeniden değerleme oranı, bir önceki yılın aynı dönemine göre TEFE’de meydana gelen değişiklik oranıdır.
İşte, gerek takdir komisyonlarının oluşumu, gerek asgari ölçüde metrekare birim değerinin takdiri ile bina metrekare normal inşaat maliyetinin belirlenmesinde göz ardı edilen özellikler, mevcut adaletsiz sonuca yol açmaktadır.
Hemen herkes bir de değerli konut vergisi mükellefi
Üstelik, konutu olanlar ve bu konutunun değeri 2023 yılı bakımından 9.967.000 TL üzerinde olanlar, emlak vergisinin yanında bir de değerli konut vergisi ödemek zorundalar, ki değerli konut vergisi aslında ikinci bir emlak vergisi ve mevcut haliyle Anayasa’ya aykırı. Bugün büyükşehirlerde şehrin merkezinde ortalama yeni bir dairenin fiyatı 10 milyon TL civarında. Dolayısıyla, pek çok kişi emlak vergisi yanında bir de değerli konut vergisi ödemek zorunda. Ancak, AYM değerli konut vergisi ile ilgili olarak önüne gelen davada “karar verilmesine yer olmadığı”na karar vererek, topu taca atmış oldu.
Mükellefler, takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma hakkına sahipler. Ancak, en son 2021 yılında takdir komisyonları toplanarak, 2022-2025 yılları için emlak vergisi değerlerini belirlediklerinden, bu 2025 yılını beklemeleri gerektiği anlamına gelir. Emlak vergisi her yılın başında tarh ve tahakkuk ettiğinden, mükellef hakkını korumak bakımından ocak ayı sonuna kadar tarha karşı dava açabileceklerini kabul etmek gerektiği görüşündeyim, ancak onun da süresi geçti. Şu an tek imkan, değerli konut vergisi beyannamesini şubat ayında vermeyenler için mümkün. Onlar, vergi idaresinin haklarında yapacağı re’sen tarha karşı dava açarak, hem değerli konut vergisini hem de emlak vergisini dava konusu yapıp, hatta sorunu Anayasa Mahkemesi önüne kadar taşıyabilirler.