Ejderha yılında Çin gayrimenkul sektöründe durum
Çin’de ekonomik büyümenin yavaşlamasının yapısal nedenlerinden önemli bir tanesi gerek yerel yönetimlerin gerekse bazı büyük şirketlerin düşük getirili ve yüksek hacimli yatırımları. Özellikle inşaat yatırımları yarattığı yoğun istihdam ve malzeme talebi üzerinden geçmiş dönemde yalnız Çin’in değil, emtia talebi üzerinden bazı Latin Amerika ve Afrika ülkeleri, Avustralya ve Kanada gibi emtia üreticisi ekonomilere ivme kazandırdı.
Son yıllarda ekonominin genelindeki yavaşlama ve konut spekülasyonuna karşın alınan önlemler sektöre para girişini sınırlayınca, bazısı yarım bazısı tamamlanmış milyonlarca konut proje stoğu ortada kaldı. Bu stoğun önemli kısmının finansmanı yerel yönetimlerce sağlanmış durumda. Gayrimenkul geliştirme şirketleri tahvillerinin kupon ve itfalarını ödeyemeyince manşetlere yansıyan bu durum aslında yeni değil. Gerek müteahhit firmalara açılan ve geri dönmeyen krediler gerekse konut finansman kredileri yüzünden Çin bankalarının bilançolarında riskler artmakta.
Mayıs ortasında ilan edilen sektörü destekleyici önlemler paketi, konut satın alımında şart koşulan peşin ödeme miktarını yüzde 20-30 aralığından yüzde 15-25’e indiriyor. Ayrıca yerel yönetimlerin konut kredisi faiz alt sınırlarını gevşetebilmesi için düzenlemeler yapılıyor. Geçtiğimiz günlere Çin Merkez Bankası’nın, yerel yönetimlerin satılamayan konutları satın alarak sosyal konut olarak kullanıma sınmasını finanse edecek 300 milyar yuan tutarında bir fon kurduğu haberi ile gayrimenkul piyasasında önemli bir ralli yaşandı. Nanjing gibi bazı yerel yönetimler konut üreten firmalardan satılmayan konutları yüksek iskontolarla satın alıp sosyal konuta dönüştürmek konusunda zaten bir süredir aktif. Ancak kilit nokta konut talebinde. Konut satın almak isteyenler fiyatlardaki düşüşün devam etmesi olasılığı ve müteahhitlerin konutları tamamlayıp teslim edemeyebileceği endişeleri nedeniyle beklemeye yönelince fiyatlar daha da geriliyor. Konut projelerinin yarıda kalabileceği endişesi o denli yüksek ki Beike gibi platformlar proje şantiyelerinden sürekli canlı yayın imkânı sunuyor. Hükümetin destek paketlerine karşın mayıs ayında da en büyük yüz gayrimenkul geliştiricisinin satışlarında yıllık yüzde 35.4 gerileme kaydedilmesi dikkat çekici.
Konut talebinin zayıflığına neden olan bir diğer faktörün ise konut sahibi olmak isteyenlerin ihtiyaçları ile projelerde sunulan dairelerin tasarımındaki uyumsuzluk. Konut satışına aracılık eden şirketlerin bu konuya odaklanarak projelerin tasarım aşamasında, bölgede yaşayan insanların ihtiyaçlarını daha iyi analiz anlayarak geliştiricilerin tasarım ofislerine aktarmak için daha fazla çabaladıkları görülüyor. Bu çerçevede sosyal medya aracılığı ile konut almayı düşünenlerle kurulacak etkileşim ve elde edilen verilerin lokasyon bazında işlenmesi ile talebe göre daha esnek ve farklılaştırılabilen konut tasarımı rekabette öne çıkmayı sağlayabilir. Sektörü yakından izleyenler Çin’de Konut talebinin (özellikle büyük şehirlerde) tekrar yükselişe geçebilmesi için zaman gerektiği konusunda hemfikir.
Hükümetin, 2008 krizi sonrası İspanya örneğindeki gibi sorunlu varlıkların toplanacağı bir banka kurma yoluna mı gideceği yoksa yere yönetimlere nakit desteği üzerinden mi sorunu çözmeye çalışacağı henüz net olmasa da, yakın gelecekte sorunun çözümünde daha aktif hareket edeceği anlaşılıyor. Çin gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler emtia talebi üzerinden emtia üreticileri, madencilik, çelik ve denizcilikte faal şirketlerin yakın gelecekteki performansı üzerinde belirleyici olacak.