Dövizli kira sözleşmesinin uyarlanması
Bilindiği gibi 13.9.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yerleşik kişiler arasındaki sözleşmelerde edimi döviz veya dövize olarak belirleme yasağı getirilmiş, daha önce yapılmış ve edimi döviz cinsinden olan sözleşmelerdeki edimin 13.10.2018 tarihine kadar TL’ye uyarlanması zorunluluğu getirilmiştir. Söz konusu Karara ilişkin ayrıntılı açıklama/düzenleme ise Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın 6.10.2018 tarihli Resmi Gazete’de yer almıştır.
Bu düzenlemelerden en çok etkilenen sözleşme türlerinden biri ise “kira sözleşmeleri”dir. Bu yazımda kapsama giren kira sözleşmelerinin TL’ye nasıl uyarlanacağını, anılan düzenlemelere göre aktarmaya çalışacağım.
13.9.2018 tarihinden önce aktedilmiş (veya dönemi yenilenmiş) (konut veya çatılı işyeri) kira sözleşmesinin tarafları edimi (kira bedelini) TL’ye uyarlarken anlaşamazlarsa; sözleşmedeki döviz veya dövize endeksli olarak belirlenmiş kira bedelini, 2/1/2018 tarihindeki gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden (Dolar = 3.77 Euro = 4.55) TL’ye çevirmek durumundadırlar. Örneğin 1 Aralık 2017 tarihinde aktedilmiş bir kira sözleşmesinde 1000 dolar olarak gözüken kira bedeli, 12 Ekim’de uyarlama yapıldığını düşünürsek, kasım ayı için 3.770 TL olarak uygulanacaktır. 1 Aralık sonrası ise tabii ki, TÜFE’ye göre yeniden belirlenecektir.
1.1.2018 tarihinden sonra aktedilmiş veya dönemi yenilenmiş kira sözleşmelerinde, akit tarihi veya yenilenme tarihi itibariyle TL’ye dönüşüm yapılacaktır. Bu dönüşümde ise 2/1/2018 tarihindeki gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuruna göre hesaplanacak TL karşılığın akit veya yenileme tarihine kadar Türkiye İstatistik Kurumunun belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirleme yapılacaktır. Örneğin, Örneğin 1 Mart 2017 tarihinde bir yıl için aktedilmiş bir kira sözleşmesinde 1000 dolar olarak gözüken kira bedeli, sözleşmenin 1 Mart 2018 tarihi itibariyle yenilenmesi halinde 1 Mart 2018 tarihi itibariyle TL’ye uyarlanacaktır. Bu durumda kira bedeli, 2.1.2018 tarihli kurun (3.77), Ocak ve Şubat TÜFE yıllık değişim oranları oranında arttırılması suretiyle hesaplanacaktır. Bu şekilde belirlenen kira bedelleri, uyarlamayı kapsayan kira dönemi için geçerli olacaktır. İzleyen dönemde ise, taraflar arası bir belirleme yapılmamışsa, izleyen dönem kira bedeli, uygulanan kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumu'nun belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenecektir.
Bu şekilde kira belirlemesi iki yıl süre ile tebliğ hükümlerine tabi olacaktır. İki yıl sonrasında ise her halde Borçlar Kanunu devreye girecektir.
Tebliğ ile döviz üzerinden düzenlenmiş kira sözleşmelerinin TL’ye uyarlanma yöntemi, bu şekilde belirlenmiştir. Daha doğrusu, anlaşılması zor ve karmaşık şekilde yazılmış. Tebliği ben böyle anladım. Farklı anlayanlar olabilir. Uygulamayı izlemek gerek.
Ancak ne 32 sayılı Karar'da ne de 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı'nda Hazine ve Maliye Bakanlığı'na bu şekilde, taraflar anlaşamazlarsa uygulanacak yöntem ve kur belirlemesi yapma yetkisi veren bir düzenleme yoktur. Öte yandan tebliğ düzenlemesi, yıllık kira artışlarının ÜFE esas alınarak düzenlenmesini öngören Borçlar Kanunu hükmü (md.344/2) karşısında da tartışma yaratacak niteliktedir. Bu nedenle bu tebliğ düzenlemesinin yargıya taşınması halinde sıkıntı yaşanabileceği bence açıktır.