Döviz ve faizde kazanan konuta geldi

Konut satışları 6 aylık bir aradan sonra mayısta yüzde 2.7 haziran ayında ise yüzde 22.4 gibi yüksek bir oranda arttı. Bu yükselişte hiç şüphesiz kredi faiz oranlarının yüzde 0.98’e çekilmesini içeren kampanya etkili oldu. Ancak kampanya bittiği halde satışlar temmuzda da artarak sürpriz yaptı. Bu artışlar nerden geldi derseniz? nedenlerini şöyle sıralayalım: Birincisi mayıs ayında başlayan haziran ayının ortasına kadar devam eden kampayalardan yapılan satışların bir kısmının kapanışı yani tapularının verilmesinin temmuza kaymasından kaynaklandı. Ayrıca daha önce vadeli olarak konut alanlar tapularını alımını hızlandırma isteği etkili olabilir. Üçüncü ise firmaların mayıs ve haziran ayında başlayan kampanyayı kendi imkanlarıyla sürdürmesinden diyebiliriz. Faizler yükselince kredili satışlar azalıyor. Nitekim bunu kampanyanın etkisinin bittiği temmuz ayında düşen ipotekli satış oranlarından görebiliyoruz. Ancak artan satış ivmesi müşterilerin bu ortamda bankaya gitmek yerine şirketlerin kendi bünyelerinde sürdürdükleri mayıs-haziran benzeri kampanyaları tercih ettiğini ortaya koyuyor.

Konut satışlarında sürpriz agustosta devam edebilir

Bir diğer önemli etkende artan faizler ve döviz kuru oldu. Uzun zamandır müteahhitler, alıcıların yatırımlarını mevduata ve faize kaydırması nedeniyle artan maliyetleri fiyatına yansıtamıyordu. Dolayısıyla konut ucuzlamıştı. Ancak temmuz ve ağustos ayında bu durum ilk defa sektör içim olumlu bir etkene dönüştü.

Artan döviz ve faiz nedeniyle borcu olanların canı yansa da döviz birikimi olanlar ise süreçten kazançlı çıktı. Kazancını yükseltenler ise bu geliri gayrimenkule kaydırdı.

KONUTDER Eski Başkanı ve EYG Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik’e bu yükselişlerin sektöre etkilerini sordum. Çelik’in değerlendirmeleri dikkat çekiciydi. Çelik,”Bu süreçte dövizi olanlar ciddi para kazandı. Aynı şekilde mevduatta parası olanlarda ciddi para kazandılar. Son 5-10 yılda görmedikleri faiz getirisine ulaştılar. Şimdi bu getirilerinin bir kısmıyla yatırımlarının yönünü değiştiriyorlar. Ev fiyatlarının artmadığını görüyor, ancak bir süre sonra döviz kurları ve faizlerle aynı seviyeye geleceğini öngörerek, kar realizasyonu yapıp gayrimenkule geçenler oluyor” dedi. Dolayısıyla bu dönemde yüksek kazanç sağlayanlar, halihazırda kur ve enfl asyon zammını fiyatlarına yeterince yansıtmayan sektörü fırsat olarak gördü. Buna birde firmaların nakit darlığı nedeniyle yaptığı yüzde 20-25 peşin iskontolar ekleniyordu. Bu dönemde peşin alımların yanı sıra 60 ay ile 72 ay arasında sıfır faizli vadelendirmeler yapan firmaların modelleri de etkili oldu.

Dolayısıyla yüzde 5-10 peşinat verdiğinde gerisini taksitle ödeme imkanı sundular. Böylece satın almalar yaz ayları olmasına rağmen arttı.

Bu durumdan yabancılar da faydalanıyor

Yerli alıcı kadar yabancı da döviz artışını fırsata çeviriyor. Özellikle Körfez’deki alıcı artışı değerlendirip peşin parayla konut almaya geliyor. Bunu değerlendiren ise daha çok orta gelir grubu.

Ömer Faruk Çelik’e göre bu artışla birlikte yabancı 3 yıl önce 300 bin dolara alacağı evi 200 bin dolara alabilir konuma geldi. Kayabaşı’ndaki kendi projelerinde bu artışı gördüklerini anlatan Çelik, “Esenyurt ve Bahçeşehir projelerinde de yaşanıyor” dedi.

Peki bu olumlu tablo sektörün sorunlarına çare olacak mı? Ömer Faruk Çelik bu soruya şu cevabı veriyor: “3 yıl önce bir satış yaptığımızda paranın yüzde 70’i kasamıza girerdi. 2 yıl önce yüzde 50’si, şimdi ise yüzde 20’si ancak kasamızda kalıyor. Bu azalma doğal olarak nakit akışında bizi sıkıntıya sokuyor. Çünkü faizler yükselince müşteri bankadan konut kredisi çekerek ev almak yerine, müteahhitten vadeli alıyor ve daha az peşinat veriyor. Dolayısıyla biz de açığı kapatmak, işçi, taşeron ödemesi yapmak için bankaya gidip kredi çekmek durumunda kalıyoruz. Bankaların da kredi faizleri çok yüksek. Ayrıca bizim sektörü riskli gördükleri için vermeyebiliyorlar. Bu nedenle bir kısır döngü yaşıyoruz” diye konuştu.

Dolayısıyla döviz kaynaklı bir artış sektöre iyi gelse de sektörün nakit akışının yeniden sağlanması gerekiyor. Bunun için de konut kredisi faizlerinde düşüşün gerekli olduğu yine ortaya çıkıyor.