Devam eden konuta erişilebilirlik sorunu ve çözüm yolları

Türkiye’de konut piyasasında hane halkı­nın erişilebilirlik sorunu, ekonomik dina­miklerden ziyade yapısal ve politik tercihlerle şekillenmiş kronik bir mesele haline gelmiştir.

Enflasyonun seyri, faiz politikaları, spekülatif yatırımlar ve arz-talep dengesizlikleri, konut fiyatlarını ortalama hanehalkı geliri ile satın alınamayacak noktaya taşımıştır. Ancak, bugü­ne kadar geliştirilen çözümler çoğunlukla kon­jonktürel ve kısa vadeli olmuş; gerçekçi ve sür­dürülebilir bir konut politikası için kapsamlı bir reform gerektiği aşikârdır.

Konut erişilebilirliği sorununun temel nedenleri:

Geçtiğimiz hafta içerisinde Gerald Koessl “Home Sweet Hurdle” başlıklı makalesinde Av­rupa’daki erişilebilirlik sorununa ilişkin önem­li tespitlerde bulunmuştu. Avrupa’daki konut krizinin sadece sayısal bir mesele olmadığını, aynı zamanda insanların nerede yaşadığı, çalış­tığı ve ailelerini nasıl yetiştirdiğini şekillendi­ren artan eşitsizlikle ilgili olduğunu vurguladı­ğı makalesinde; 2005 ile 2023 yılları arasında, Avrupalıların ortalama kullanılabilir gelirleri sadece %17 artarken, kiraların %34 ve konut fi­yatlarının %76 oranında yükseldiğini ifade et­miştir.

Konuta erişilebilirlik sorununun konu­tun bir varlık olarak finansallaştırılması ve pi­yasada spekülatif yatırımların artmasının bir sonucu olduğunu; ayrıca, yeni uygun fiyatlı ko­nut bulunabilirliğinin ve sosyal konutlara yapı­lan yatırımların eksikliğinin birçok Avrupa ül­kesinde erişilebilir ve güvenli konut stokunun azalmasına yol açtığını belirtmiştir.

Makaledeki cümleler çok tanıdık, benzer de­ğerlendirmeleri 2022 yılından bu yana çeşitli platformlarda dile getiriyorum. Bizde de

1- Makroekonomik Dalgalanmalar ve Finansal İstikrarsızlık;

2- Arz-Talep Dengesizliği ve Lüks Konut Ağır­lıklı Üretim;

3- Gayrimenkulün Spekülatif Bir Yatırım Ara­cına Dönüşmesi;

4- Kentsel Dönüşümün Sosyal Erişimi Kısıt­layan Yapısı ve

5- Kiralık Konut Piyasasındaki Kontrolsüzlük gibi nedenlere bağlı olarak konuta erişim, üst gelir grupları dışındaki kesimler için gide­rek daha kaygı verici ve çok boyutlu bir sorun haline gelmiştir.

Çözüm önerileri

Bilindiği üzere, yüksek konut maliyetlerin­den en çok etkilenenler, düşük gelirli haneler­dir. Özellikle, düşük gelirli haneler, gelirlerinin yüksek bir kısmını konut maliyetlerine harca­mak zorunda kalmaktadır. Bu durum, uzun va­dede sosyal uyumu bozmakta ve ekonomik eşit­sizlikleri artırmaktadır.

G.Koessl makalesinde, etkili konut politika­larının uzun vadeli etkileri ile siyasi döngülerin kısa vadeli doğası arasında belirgin bir uyum­suzluk olduğunu belirtmektedir. Bu kopukluk, birçok ülkede konut politikalarının konut kri­zine anlamlı çözümler sunamamasını da açık­lamaktadır. Hükümetler genellikle kısa vadeli çözümlere başvurmakta, bu da konut piyasa­sında uygun fiyatlılık ve istikrarı artırmaya yö­nelik çözümler sunulmasını engellemektedir.

Bu bağlamda politika yapıcılara düşen görev, erişilebilirlik sorununa yönelik kalıcı çözümler geliştirmektir. Geçmiş dönemlerdeki pek çok yazımda belirttiğim gibi,

1- Arsa tahsisine bağlı olarak oluşturulan ve özünde kiralık konut üretimini hedefleyen kamu-özel sektör ortaklıkları;

2- Proje gayrimenkul yatırım fonlarının erişi­lebilir konut üretim süreçlerine yönlendi­rilmesi; konut kooperatifçiliğinin yeniden can­landırılması;

3- Sosyal konut politikalarının güçlendirilme­si; aşamalı konut edinim sistemi gibi alter­natif sistemlerin desteklenmesi;

4- Tasarruf finansman şirketlerinde yer alan birikimlerin başta proje gayrimenkul yatı­rım fonları katılım paylarına olmak üzere gay­rimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına aktarılmasına imkan sağlanması;

5- Konut spekülasyonunu önleyici düzenleme­lere gidilmesi;

6- Kentsel dönüşümde sosyal öncelikler kap­samında mevcut maliklerin barınma hakkı­nı koruyacak şekilde planlanması erişilebilir­lik sorununa ilk öncelikli çözümler olarak de­ğerlendirilebilir.

Sonuç

Konut politikasında atılacak her adım, yal­nızca bugünün değil, geleceği de teminat altına alacaktır.