Çin gayrimenkul sektöründe bilanço resesyonu korkusu

Evergrande’nin iflasından sonra Country Garden’ın ikinci çeyrekte 7.6 milyar dolar zarar açıklaması, gözleri tekrar Çin gayrimenkul piyasasına çevirdi. Çin gayrimenkul piyasası, Japonya’nın yaşadığı 20 yıllık bilanço resesyonuna sürüklenir mi?

Çin gayrimenkul piyasasında son on yıldaki hızlı fiyat artışlarının sürdürülemeyeceği, yeni ev satışlarındaki ani yavaşlama ve nihayetinde 2021 yılının son aylarında ülkenin en büyük emlak geliştiricilerinden Evergrande’nin borçlarını ödeyemeyeceğini açıklaması ile bilinir hale gelmişti. Şirketin bilançosunda yer alan toplam borç miktarı 300 milyar doları buluyordu. Çin’in inşaat sektörü, geçen yıl toplamda 4.6 trilyon dolar büyüklüğe sahipti ve dünya çimento ve çelik üretiminin yarısını tüketti.

Çimento ve çelik üretiminde temel girdi olan kömür, çeliğin ana hammaddesi olan demir cevheri, cam ve seramik ile bunların üretiminde kullanılan hammaddelerin ana müşterisi olan bu sektör, küresel emtia talebinin önemli bir kısmını oluşturuyor, bu emtiaların fiyatları ve kuru yük navlunları üzerinde önemli etkiye sahip ve bu nedenle herkesi ilgilendiriyor. Cuma günü ülkenin en büyük gayrimenkul şirketlerinden, 300 bin kişinin çalıştığı Country Garden’ın ikinci çeyrekte 7.6 milyar dolar zarar ettiğini açıklaması, gözleri tekrar Çin gayrimenkul piyasasına çevirdi.

Evergrande’nin iflasından bu yana gayrimenkul piyasasındaki kredi stoğunun, geniş bir ödemeler krizine neden olmadan yönetilmesi Çin otoritelerinin öncelikli gündemi. Gayrimenkul alım satımına ilişkin getirilen sınırlamaların kademeli olarak kaldırılmasından, gayrimenkul şirketlerinin borçlarının yeniden yapılandırılmasına kadar geniş bir politika seti uygulandı.

Deflasyon yıllarca sürdü

 Ancak stok (borç, alacak) sorunları, akışın (nakit akımı) kolaylaştırılması ile bugünden yarına çözülemiyor. Piyasa profesyonelleri elbette bunun farkında ve Çin’e yönelik finansal yatırımları yöneten fonlar için konu sürekli olarak takip ediliyor.

Bu fonları yönetenlerin kafasındaki en önemli soru, gayrimenkul tarafındaki sorunların ekonominin tümüne nasıl aksedeceği zira Çin ekonomisi sadece oradaki reel ve finansal yatırımlar açısından değil, yarattığı önemli talep üzerinden başta emtia üreticileri ve Avrupa olmak üzere, tüm ekonomiler için belirleyici.

Kafalardaki önemli bir soru, Çin gayrimenkul piyasasının Japonya’nın 30 yıl evvel yaşadığı varlık balonu sonrasında girdiği uzun (20 yıl) bilanço resesyonuna sürüklenme olasılığı. Japonya’da, Eylül 1985’de Amerika’nın baskısıyla yenin değerini artırmak için izlenen parasal politikanın sonucunda Japon şirketleri ülkede yatırım yapmaya gönülsüz hale gelince, fonlar krediler yerine taşınmazlara yönelmiş ve 5 yıl içinde gayrimenkul fiyatları 4 katına çıkmıştı.

Öyle ki, 1990 başında bankaların emlak kredilerini inanılmaz bir hızla artırmaları sonucunda Tokyo’nun bir semtinin toplam emlak değeri, Kaliforniya eyaletinin toplam değerinin birkaç katına ulaşmıştı. Sonrasında balonun 1990’da patlaması ile hızla inişe geçen gayrimenkul fiyatları, tam 15 yıl sonra (2005) hala 1990’daki zirvesinden yüzde 87 aşağıda idi.

Japon ekonomisinin 15 yılı kaybetmesinin ardında, şirketlerin balon döneminde aldıkları borçlara karşılık ellerindeki taşınmazların değerinin beşte birine inmiş olmasının yol açtığı büyük bilanço dengesizliği vardı. Şirketler uzun yıllar boyunca üretebildikleri tüm fonu borç ödemesinde kullanmak zorunda kaldılar. Faizler sıfıra yaklaştığı halde, kurumsal ve bireysel kredi talebi yoktu ve hükümetin kamu harcamaları ile talebi uyarmaya çalışmasına rağmen, deflasyon süreci yıllarca sürdü.

Emtia üreticisi etkilenir

Çin gayrimenkul piyasasında konut sektöründe yoğunlaşan yüksek fiyat artışları, 2021’den itibaren yönetimin, vatandaşların konut edinmede yaşadığı zorlukları (ve balonun daha fazla şişmesini engellemeye) yönelik uygulamaları sonucunda durduruldu ve konutun gelecek yıllar için beklenen düzeyde kazanç sağlamayacağını gören yatırımcıların satışa geçmesi fiyatların gerilemesine yol açtı.

Başta konutların belirli fiyat aralığının altında satışını engelleyici önlemler olmak üzere yerel yönetimlerce piyasa oyuncularını desteklemek üzere aldığı tedbirlerin, konut fiyatlarında gerekli düzeltmeyi engellediği, ancak konut sahiplerinin borçluluk oranlarını indirmek için yeni yatırım ve harcamalardan mümkün olduğunca kaçındığı yazılıp çiziliyor.

Çin ekonomisinde pandemi sonrasında geciken açılma döneminde beklenen büyüme artışının sağlanamamış olması da bu kanıları destekler nitelikte. Piyasa geçmişte, finansal kazanç amaçlı konut alımlarını yanısıra kırsaldan kente göç dalgasının yarattığı yapısal eğilimlerce de önemli ölçüde desteklendi.

Ancak büyük şehirlerde yüksek seyreden genç işsizlik oranları, benzer göç dalgasının devamını sağlayacak istihdam artışının güncelde sağlanamadığını da gösteriyor. Çin’in siyasi sisteminin, gayrimenkul piyasası başta olmak üzere ekonomideki sorunlarla ilgili hızlı karar alma ve tavizsiz uygulama konusunda sağladığı avantajın, Japonya örneğindeki gibi piyasada sert hareketlerin oluşmasının önüne geçmesini bekliyorum.

Ancak nüfus artışının durması, yenilikçi sektörlerde kamu düzenlemelerinin yeni girişimler için yarattığı belirsizlik, yerel yönetimlerin düşük getirili kamu yatırımları ve dış ilişkilerdeki gergin hava, önümüzdeki dönemde Çin ekonomisinin alışılageldik büyüme performansının uzağında kalmasına neden olabilir. Bunun küresel enerji ve emtia üreticileri için olumsuz sonuçları olacaktır.