Bu da konut satış balonu!

Konutta balon hep stok anlamında olacak değil ya, şimdi de karşımıza satış balonu çıkmışa benziyor.

Önceki gün açıklanan ekim ayına ilişkin konut satış istatistikleri zihinlerde bir dizi soru işareti oluşturmuştu. Önce gelin birkaç sayıyı hatırlayalım.

Ekim ayındaki toplam satış geçen yıla göre yüzde 19 artarak 147 bine yaklaştı. İpotekli satışlar yüzde 79 azalıp 8 binde kalırken, ipotekli olmayan satışlar tam yüzde 64 artışla 138 bine çıktı.

İpotekli ilk satışlar yüzde 72 azaldı, diğer ilk satışlar yüzde 75 arttı, toplamdaki artış yüzde 31 oldu. Öyle ki, ipotek tesis edilmeden, yani bir anlamda peşin gerçekleştirilen ilk satışlar 40 binden 70 bine fırladı.

İpotekli satışlar dibe oturduğuna göre bu satışlar kapsamına girmesi gereken kampanyalardan söz edemeyiz.

Ne yani şu durumda vatandaş gidip nakit parayla konut almak için hücum mu etti... Yoksa, bir dönem dövizden çok iyi para kazananlar şimdi o kazançlarıyla konut almaya mı yöneldi...

Ne olmuştu da konut satışları böylesine tırmanışa geçmiş, sektörün bile tahmin edemediği bir satış gerçekleşmişti...

Satış olmayan satışlar!

Bu köşede 26 Şubat 2018’de bir okur mektubuna yer vermiştik. Mektup sahibi, inşaat sektörünün adeta içinde yaşayan ve gelişmeleri çok iyi yorumlama durumunda olan bir okurumuzdu.

İMKON-İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu Genel Başkan Yardımcısı ve Anadolu Yapım Müteahhitleri Federasyonu Genel Başkanı olan Ali Aydın, konutta ekim ayında gerçekleşmiş görünen rekor satış verisini ele aldığımız dünkü yazımızla ilgili olarak aradı. Aydın, konutta "gerçek satış olmayan”, klasik anlamda satış sayılmaması gereken satışlara vurgu yaptı bir kez daha.

Ali Aydın’ın anlattıkları ekim ayındaki konut satışının, özellikle de ilk satışların nasıl böylesine yüksek göründüğünü açıklayacak nitelikte. Özetleyelim...

“Varsayalım 20 daireli bir apartman kentsel dönüşüme girdi. Hem kat sayısı artırıldığı için, hem daha modern bir plan yapıldığı için daire sayısı 30’a çıkıyor. Apartman sakinleridairelerini yenilemiş olacaklar, onların karı o. Artı 10 daire de müteahhide kalacak. Bu şekilde anlaşılıyor, imzalar atılıyor. Bina tamamlanana kadar 30 dairenin de sahibi kat malikleri. Ama aslında o artı 10 daire müteahhidin. Taraflar arasındaki anlaşma da, mantık da böyle diyor ama mevzuata göre durum farklı.

Kat malikleri, müteahhidin olduğunu kabul ettikleri, o şekilde anlaşma imzaladıkları o 10 daireyi müteahhide tapuda satmak durumundalar. Çünkü müteahhit bu dairelere başka türlü sahip olamıyor. Yani müteahhit aslında kendisine ait daireleri satın almış oluyor.

Buyurun size aslında gerçek bir satış olmayan satış işlemi.

Müteahhit kendisinin olan bu daireleri tapuda harcını da ödeyerek satın alıyor. Her ne kadar harcın alıcı ve satıcı arasında paylaşılması gerekiyorsa da pratikte harcı genellikle müteahhitler ödüyor.

İstatistiklere ilk satış olarak 10 daire girdi. Müteahhit bu daireleri zaman içinde satıyor. Bu sefer istatistiklere bu 10 daire ikinci el satış olarak giriyor. Tam bir mükerrerlik. Ve müteahhit bu daireleri satarken yine harç ödeniyor.”

İMKON Başkan Yardımcısı Ali Aydın, arsa karşılığı olarak kentsel dönüşümden çok daha fazla daire yapıldığını söylüyor. Bir müteahhit arsa sahibiyle örneğin 100 dairenin 40’ını arsa sahibine vermek, 60’ını kendisi almak üzere anlaşıyor. İnşaat tamamlanıyor, bu sefer de müteahhit aynı kentsel dönüşümde olduğu gibi aslında kendisinin olan 60 daireyi tapuda satın almak durumunda kalıyor.

İşte size 60 dairelik ilk satış, sonra bu daireler müteahhit tarafından satıldığında da 60 dairelik ikinci el satış.

İki kez harç ödeniyor

Bu mükerrerlik yüzünden ilk satışların olduğundan fazla göründüğüne dikkat çeken Ali Aydın, “Tapu idareleri de kat karşılığı sözleşmelerle elde edilen bu konutların satış olmadığını, paylaşım ya da bölüşüm olduğunu net bir şekilde biliyor. Ne var ki bu durumdaki konutlar için satış denilerek haksız yere harç alınıyor” dedi. Aydın şöyle devam etti:

“Bu dairenin piyasa satış bedeli üzerinden tapudaki kaydında cinsi mesken bile olmadan kat irtifakı tapu işleminden dolayı yüzde 2 alıcıdan, yüzde 2 satıcıdan olmak üzere yüzde 4 tapu harcı alınıyor. İşte bu harç yüzde 3'e indirildiği ve indirimli harç uygulamasının süresinin ekim sonunda biteceği düşünüldüğü için geçen ay bir yığılma yaşandığı anlaşılıyor.”

Aydın, mükerrer harç konusuna değinirken de şu görüşleri dile getirdi:

“Gerçek satışı yansıtmayan, aslında bir paylaşımdan ibaret olan bu daireler zaten esas alıcıya satılacağından yine aynı şekilde normalde yüzde 4, indirimli haliyle yüzde 3 tapu harcı ödenmesi gerekiyor. Yani aynı daire için yüzde 8 harç ödenmesi söz konusu oluyor.”

Rekor artışın nedeni anlaşıldı

Konut satışındaki rekor artışın nedeni ortaya çıkmış görünüyor. Müteahhitler, bir süre sonra devralacakları tapuyu “harç indirimi bitiyor” diye ekimde almak için sıraya girmişler, öyle anlaşılıyor. Bu da “gerçek olmayan satışın” rekorunu getirmiş.

Toplam satışın ne kadarı bu nedenle olmuştur, ne kadarı gerçektir, bunu bilme şansımız yok.

Bu arada dikkatinizi çekti mi, galiba hiçbir yetkili çıkıp “Bakın ekim ayında konut satışları nasıl tırmandı” diye bu sayılardan pay çıkarmaya çalışmadı.

Gerçek durumu bildikleri için mi acaba?