Barınma sorunu ve finansal piyasalar

2020 pandemi etkisinin fiyatlanmaya başlan­ması arz kesintilerini tetikledi. Reel kesim hızla reaksiyon verdi ve bu finansal piyasalara da yansıdı. Merkez bankaları, ortaya çıkan üretim ve talep sorunlarının etkilerini gidermek için tari­hi sayılabilecek genişleyici adımlar attılar.

Diğer yandan, ülke yönetimleri de harekete geçerek bi­reylere ve şirketlere mali destek sağlama yoluna gittiler. Alınan önlemlerle ekonomiler canlan­maya başladı ancak arz sorunu giderilmeye çalı­şılırken ortaya yeni sorunlar çıktı.

Mal ve hizmet fiyatlarındaki hızlı artış, hayat pahalılığını glo­bal bir soruna dönüştürdü. Oluşan yüksek enf­lasyonla mücadele için sıkı para politikası uygu­landı. Gelinen noktada enflasyon aşağı indi ama mal ve hizmetlerin fiyatları ya benzer noktalarda kaldı ya da reel-relatif olarak sınırlı ölçüde geri çekildi. Yani, mal ve hizmet fiyatlarının artış hız­ları düşürüldü ama fiyatlar gördükleri noktalarda kaldı. Deflasyon değil dezenflasyon görüldü.

Mal ve hizmet fiyatlarının ulaştığı pande­mi sonrası fiyatlar, mali değeri yüksek mallara erişimi zorlaştırdı. Taşıt ve konut fiyatları bu duruma örnek verilebilir.

Barınma, temel ihtiyaçlar arasında önemli bir yere sahip. Pandemi ile oluşan dengesizlik­ler ve konut ihtiyacının misli olarak artması, global çapta barınma sorununun yaşanması­na yol açtı. Geldiğimiz noktada konut maliyet­lerindeki artış kira ve satın alma isteklerinin önüne çıkan diğer engel konumunda. Dezenf­lasyon sürecinde; talebin kısıldığını, ürüne ya da hizmete erişimi kolaylaştıran kredi kanalı­nın daraldığını ve kredi fiyatlarında artış ya­şandığını da görüyoruz.

2019 yıl sonundan 2024 Ağustos sonuna ka­dar olan dönemde, TCMB Konut Endeksi 11,9 kat, TÜFE 5,6 kat ve dolar kuru 5,7 kat artış göstermiş durumda. Rakamlar, konut fiyatları­nın diğer varlıklara göre çok belirgin artış kay­detmesinin konuta erişimin daha da zorlu hale geldiğini açıkça ortaya koyuyor. Aynı dönem­de asgari ücret de 7,8 kat artmış ki bu durum, TÜFE artışının üzerinde olmasına rağmen konut fiyatlarındaki artışın gerisinde kalıyor.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları

Konut ediniminin zorlaşması, söz konusu ihtiyacın giderilmesi için finansal araç çeşitliliğinin artması gerekliliğini doğuruyor. Bu konuda ilk akla gelen ve piyasada uzun süredir olan, gayrimenkul yatırım ortaklık­ları (GYO) oluyor. Anonim şirket tüzel kim­liği ile kurulmuş ve BIST’te işlem görmekte olan söz konusu şirketler, konut edinimini kolaylaştırabilir mi sorusuna bir bakalım.

2020 başından bu yana, pandemi sonrası dö­neme, baktığımızda TCMB Konut Endeksi’nin 11,9 kat, BIST GYO Endeksi’nin 7,2 kat arttı­ğını görüyoruz. BIST GYO Endeksi’nin içinde yer alan majör GYO şirket hisselerindeki artış­lar geniş dağılımı işaret ediyor. İş GYO ve Em­lak GYO sırasıyla 9 ve 8,8 kat artış ile TCMB Konut Endeksi’nde en yakın artış kaydeden­ler olurken, Halk, Vakıf, Ziraat gibi diğer majör GYO’ların performansları belirgin ölçüde zayıf görünüm sergiliyor.

Bu noktada konut fiyatla­rını belirleyen dinamiklerle, BIST fiyatlarının dinamiğinin farklı olduğu gerçekliğine dikkat çekebiliriz. Ayrıca söz konusu hisselerin ve BIST GYO Endeksi’nin, fiyat endeksi oldukla­rını ve temettü ödemelerini dışarıda bıraktığı­nı hatırlatalım. Temettü ödemeleri dahil edil­se bile, belirgin farkın kapanmasını sağlama­da pek mümkün olmayacağını da ekleyebiliriz.

Gayrimenkul yatırım fonları

Yetkili finans kuruluşları son dönemde ar­tan sayıda gayrimenkul yatırım fonlarını ürün gamlarına eklemeye başladı. Kamu Aydınlat­ma Platformu’na (KAP) göre bugün itibari ile bu nitelikte 201 adet fon bulunuyor. Bazıları­nın portföy oluşturma döneminde olduğunu ve mevcutta portföy taşımadıklarını belirtelim. Fonbul.com’a göre bu fonların büyüklüğü ise 110 milyar TL civarında. Söz konusu fonların, satın alınmak istenen bölgedeki gayrimenkul­lere yatırım yapmış olmaları, arzu edilen ko­nut edinim isteğini kolaylaştırıcı unsur ola­bilir. Söz konusu fon pazarının sayı, hacim ve kapsadığı lokasyon olarak hızlanarak büyüye­bileceğini düşünüyoruz.

Bundan sonrası…

Gayrimenkullerin finansal ürüne dönüşmesi­nin yasal çerçevesi ilerleme kaydediyor. Söz ko­nusu ilerlemenin barınma ihtiyacının teminine fayda sağlayacağı, temini kolaylaştıracağı açık. Temel bir ihtiyacın giderilmesine katkı sunmak, finansal araç arz edenlere pazarın potansiyelin­den yararlanma imkanı vereceği aşikar. Ürün gamının genişlemesi, rekabetin ve kalitenin art­masına da vesile olacaktır. Sürecin arz edenler ve talep edenler açısından ise kazan-kazan ekse­ninde ilerleyeceğini düşünüyoruz.