AVM kondu, kriz suçlu!
Son günlerde hem alışveriş merkezleri, hem de perakendeciler oklarını outlet merkezlerine yönelttiler. İstanbul'da sayıları hızla artamaya devam eden ve Anadolu kentlerinde de inşa edilen outlet merkezleri "Türkiye'yi Avrupa'nın kalitesiz mallarının çöplüğü haline getirecek" endişesiyle eleştiriliyor. Sezona yönelik AVM'lerin yöneticileri ve perakendeciler, Anadolu'daki bazı AVM'lerin outlet merkezlerine dönüşme kararından rahatsızlıklarını dile getirirken, outletlerin sınırlanmasını, hatta yasaklanmasını isteyenlere bile rastlanıyor.
AVM'ler ve outletler arasındaki bu gerilimin sonu nereye varır bilinmez, ama Türkiye'de ister sezona yönelik olsun, isterse outlet olsun, alışveriş merkezi yatırımlarının da ticari yatırımların büyük bölümü gibi strateji eksikliğiyle malul olduğunu biliyoruz.
Yabancı yatırımcıların da çokça ilgi gösterdiği AVM ve outlet yatırımları elbette yatırımcıların ve danışmanların ellerindeki bir takım bilimsel araştırmalar ve verilere dayanılarak yapılıyor. Çoğunluğu ABD ve Avrupa ülkelerinde üretilen bu araştırmalar bir alışveriş merkezinin nasıl bir konuma sahip olması, nasıl bir mimari tarzda yapılması gerektiğini, iç mekanın nasıl tasarlanması, koridorların ne genişlikte, mağazaların ne büyüklükte ve şekilde yapılması gerektiğini, alışveriş merkezinin içinde hangi marka karışımının bulunması gerektiğini ve binlerce "meli malı" ayrıntısını anlatıyor. Ama gelgelelim, yapılan alışveriş merkezine kim, neden ve nereden gelecek? İnsanların böyle bir alışkanlığı var mı? Tüketici böyle bir yatırımı istiyor ve bekliyor mu? Bu bölgede nasıl bir tasarım, nasıl bir marka bileşimi gerekiyor? gibi soruların cevapları çoğu kez yanıtsız kalıyor. Bir başka deyişle bir AVM veya outlet merkezine yatırım yapma kararını verdikten sonrası için "iyi kötü" veri çok, ama o kararı verebilmek için ortada aslında hiç bir bilimsel dayanak yok. Türkiye'de gerçekleştirilen, inşa halinde olan ve planlanan yatırım kararlarının büyük bir çoğunluğu ne yazık ki yalnızca "tüketim motivasyonuna" bağlanıyor. Yani işin Türkçesi, "Yapalım bir AVM, nasıl olsa müşteri gelir" diye düşünülüyor.
Sonuçta ortaya çıkan manzara da bize bu eksikliği açıkça anlatıyor. Az önce saydığım alışveriş merkezi kriterlerine harfiyen uysa bile -ki Türkiye'de yapıların fiziksel özelliklerinin bile bu kriterlere uydurulabildiğini söylemek zor- bugün İstanbul başta olmak üzere belli başlı kentler yan yana inşa edilmiş birbirinden pek de farklı olmayan, büyüklüğü ve kapasitesi, "çekim alanı" veya "hinterland"ını kat kat aşan, ulaşım olanakları şüpheli, hangi müşterinin ne tür bir motivasyonla geleceği meçhul alışveriş merkezleri kalabalığı barındırıyor.
Denizli gibi bazı Anadolu kentlerinde birbiri ardına inşa edilen ve o bölgeye göre oldukça büyük AVM'lerden bazılarının "işi outlete çevirelim" diye çabalaması bu strateji eksikliğinin açık bir göstergesi değil mi?
Bu kadar büyük yatırımlara Türkiye'de hâlâ "nasıl olsa tutar" zihniyetiyle girişildiğini görmek gerçekten kaygı verici. Hatta bu işlere milyon dolarlar bağlayacak yatırımcılara fizibilite analizi olarak "şuradan şu kadar kişi, buradan bu kadar kişi, bir de transit geçenler, hepsini toplarsak bu ilde şu kadar milyon kişilik bir potansiyel var" diye raporlar yazıldığını görmek, bu alanda "uzman" veya "duayen" diye gezen kişilerin ufkunun da ancak burunlarının ucu kadar olduğunu ortaya koymuyor mu?
Uzaktan bakıldığında çok profesyonel gibi görünen AVM ve perakende sektöründe bugün yaşanan "kapasite fazlalığı" sorununu da, "yüksek kira" sorununu da ekonomik krizin sırtına yükleyip "Outletler bize zarar veriyor" diye yaygara kopartmak ne kadar doğru?
Birileri, oraya buraya saçtıkları balçığı şimdi fırsatını bulunca krizle sıvayıp sorumluluktan kurtulmaya çalışıyor. Önce çuvaldızı bir kendinize batırın bakalım; "Hata yapmışız, çünkü işi bilmiyoruz" diye bir sesiniz yükselsin, ondan sonra başkalarının ne yapıp yapmadığını, kime ne zarar verdiğini tartışırsınız...