Alacağınız gayrimenkulün değerini nasıl hesaplarsınız-3

Gayrimenkul değerleme konusuna yeniden geri dönüyor ve üçlemeyi bugün sonlandırıyoruz. Geçen iki yazıda özetle şunlar söylenmişti:

-Gayrimenkul kullanım için alındığı gibi yatırım olarak da alınıyor. Kullanım için alınan gayrimenkulun değerlemesi "rasyonel" / finansal değerleme usüllerine göre yapılmayabilir.  Ancak yatırım için gayrimenkul alıyorsanız aldığınız varlığın değerini bilmeniz gerekiyor. Kullanım için gayrimenkul alırken de bu hususa dikkat etmeniz sizin lehinizedir.

-Gayrimenkul diğerleri gibi nakit getiren bir varlıktır. Bu yüzden en mantıklı değerleme usulü,  getirdiği/ getireceği nakdin piyasada geçerli çarpanlar kullanılarak gayrimenkule değer biçilmesidir. Satın alıcıysanız,  gayrimenkul bu hesapla elde edeceğiniz değerin altında ise alın. Değilse almayın alternatiflere bakın.

Bu iki prensipten hareketle bugün iki son hususu değerlendireceğiz. Birincisi; "Markalı" konutlara nasıl değer biçeceğiz? Bu tür konutlar "markalı" olarak pazarlanıyor. Bir kısmı için "marka" konutun gazetelerde cafcaflı reklamlarla pazarlanmasından ibaret. Diğerlerinde ise, yurt dışında standart olan bazı hizmetlerin (aidat karşılığı) sağlanmasını da kapsıyor. Bu tür "markalı" konut ya da işyerlerinin gelir seviyesi daha yüksek kesimlere seslenmesinin de getirdiği bir "statü" faktörü de var.

Siz markalı konut ya da işyerine yatırım yaparken yukarıdaki prensiplerden ayrılmayın, lehinize olur. Formül basit, gayrimenkulün getirdiği ya da getireceğini düşündüğünüz kirayı (boş kalmayacaksa!) geçerli çarpanlarla çarpın bu rasyonel değerin üzerindekileri sakın ama sakın almayın.

İkinci konu ise gayrimenkul yatırımını finansal yatırımla nasıl karşılaştıracağınız. Yani, 100.000 TL'nizi katılım bankası ya da bankaya yatırmakla gayrimenkule yatırmak arasında nasıl karar vereceksiniz? Katılım bankası ya da bankanın size vereceği getiri "nominal" bir (yani enflasyondan arınmamış) getiri iken gayrimenkul getirisi reeldir. Yani, gayrimenkulün kira getirisi kendi kazandığı değere ilave bir getiridir. Bu ikinci getiri ise iki ayrı getirinin toplamıdır. Birincisi, ülkedeki genel tüketim malı fiyat sepeti ile ilişkilidir. Türkiye'de genellikle gayrimenkulün bu tip değer kazancı TÜFE'ye paralel gittiği söylenebilir.

Ancak ikinci bir değer kaybı ya da kazancı unsuru daha vardır. Bunda da yerel dinamikler rol oynar.

Örneğin, o kentin ya da semtin gayrimenkul fiyatları yerel ekonomik sebeplerden artıyor olabilir. Örneğin, Ereğli'de dünyada çelik fiyatları arttığı zaman, Erdemir Çelik Fabrikası'nın kente getirdiği hareketlilik gayrimenkul fiyatlarına yansıyor olabilir; tabi çöken endüstrilerin olduğu kasabalarda da tersi olacaktır. Ayrıca, semte "metro gelmesi" klasik örneğinde olduğu gibi faktörler de gayrimenkulün değer kazancını etkileyecektir.

Dolayısıyla, banka (ya da borsa) getirisini gayrimenkul getirisiyle karşılaştırmak için birincisine enflasyonu ve gayrimenkul diğer (net) değer kazançlarını eklemeniz gerekir. Gayrimenkulün kira getirisini tamamen tüketseniz de en azından reel olarak elinizdeki değer artarken, aynı şey banka mevduatı için geçerli değildir. Banka getirisini tamamen tüketirseniz zaman bankada kalan mevduatınız önceki seneyle aynı kalsa da reel olarak servetiniz azalmış demektir.