Alacağınız gayrimenkulün değerini nasıl hesaplarsınız - 2

Gayrimenkul da nakit üretici bir varlık olduğuna göre diğer projelerle aynı prensiplerle değerlenebilir mi? Evet. Ancak nakitlerin bugüne indirgenme hesaplarını kafadan yapılabilecek kadar kolay değil. O yüzden gayrimenkul piyasasında daha pratik bir gösterge kullanılıyor: Nakit getirisi (cash yield). Bu gösterge gayrimenkulün yıllık (net) kira getirisinin satın alma fiyatını kaç yılda ödeyeceğine dayanıyor. 

 

Örneğin gayrimenkulün yıllık kira getirisi 6.000 TL, satış fiyatı 120.000 TL ise kendisini 20 yılda ödüyor. Nakit getirisine de "yüzde 5" diyoruz; yani yıllık kiradan elde edilen geliri gayrimenkulun  fiyatına bölüyoruz.

 

Ülkemizde işyerleri ortalama olarak 15, konutlar ise 17-20 yıllık kira getirilerine denk fiyatlardan el değiştiriyor diyebiliriz. Bu rakamlar Avrupa'nın altında. Bu yüzden uluslararası karşılaştırmalarda Türkiye gayrimenkul yatırımı yapmak için iyi bir ülke olarak görülüyor. Tabi bu geri ödeme süreleri ilden ile, semtten semte değişebiliyor. Bu farklılıkları nasıl yorumlayacağız ve gayrimenkul alma/satma kararını nasıl vereceğiz?  

 

Dikkat edin bahsettiğim şey fiyat farklılıkları değil geri ödeme süresi farklılıkları. Farklılıkların çeşitli sebepleri var. Bunların bazıları "gerçek sebepler"; geri ödeme süresi düşük olan ve düşük kalacak olan semti yakalarsanız hemen yatırım yapın. Diğerleri ise o semtin emlak piyasasının "şiştiğini" gösteriyor size. Bunlardan uzak durun.

 

Gayrimenkulün fiyatını emlak piyasası, kira seviyesini ise ekonomik durum belirler. Eğer ekonomi zayıfsa veya gayrimenkul arzı gereğinden fazlaysa kiralar düşmüştür. Bu iki değer arasındaki bağlantı yukarda verilen iki çarpandır (ülkesine ve bölgesine göre değişebilen 15 ve 17-20 yıl). Eğer gayrimenkul arzı artarken ekonominin de yavaşlamasını bekliyorsanız ve buna rağmen piyasadaki çarpanlar değişmiyorsa (yani fiyatlar düşmüyorsa) emlak piyasasına yatırım yapmayı pek düşünmeyin. Bir süre sonra daha düşük kiralar ve çarpanlarla karşılaşacaksınız, yani daha düşük fiyatlarla yatırım yapabileceksiniz demektir. 

 

Konut piyasasını etkileyen en önemli faktörlerden birisinin o kentin nüfus artışı olduğunu biliyoruz. Ancak, nüfüsun gelir yapısı ve konut arzının bu yapıya uygun olup olmadığına da dikkat gerekiyor. Ortalama gelir artmıyorken lüks konut fiyatı artıyorsa banka kredilerine ve "fazla açılan" yatırımcıya güveniyorsunuz demektir. Dikkat edin. 

Haftaya başka bir konuya döneceğiz: piyasa fiyatlarıyla geri dönüş süreleri arasında farklar oluştuğunda ne yapmalıyız. Ayrıca, finansal yatırımlarla gayrimenkul yatırımlarının getirilerini nasıl karşılaştıracağız konusuna da bakacağız.