2024 yılında kira geliri elde edenler

3 gün sürecek yazımızın ilk bölümünde ‘kira geliri’ beyan edilirken nelere dikkat edilmesi gerektiği, devamında ücret geliri ve faiz geliri elde edenleri yazacağız. Verginin hatalı, eksik ya da fazla ödenmemesi için yapılması gerekenler ile indirim ve istisna hakları konusuna dikkat çekeceğiz.

2024 yılına ilişkin gelir ver­gisi beyan dönemi başla­dı. Gerçek kişilerin, 2024 takvim yılında, başta kira geliri olmak üzere 7 (yedi) gelir unsu­runu 2025 yılı Mart ayının sonu­na kadar beyan etmeleri, çıkacak verginin ise Mart ve Temmuz ay­ları olmak üzere 2 (iki) eşit taksit halinde ödemeleri gerekiyor. İl­gili gelirler beyan edilirken bazı indirim ve istisnalara da dikkat etmek gerekiyor.

Konu hakkındaki yazı serimi­zin ilki; 2024 yılında kira geliri (GMSİ) elde den mükellefler için olup, devamında ücret geliri, fa­iz geliri (MSİ), sair kazanç ve irat elde eden mükellefler için olacak.

Gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) elde edenler

Kira gelirinde gelirin elde edil­mesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden ve­ya ayni olarak tahsil edilmiş ol­ması gerekmektedir. Kira bede­linin nakden tahsil edilmesi, ki­ranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.

-Mükellefler tarafından o yı­la veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tah­sil edilen yılın hasılatı sayılır. Ör­neğin; 2022, 2023 ve 2024 yılla­rına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2024 yılında tah­sil edilmesi halinde, bu gelirler 2024 yılının geliri olarak dik­kate alınacaktır.

-Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tah­sil edilen kira bedelleri, ödeme­nin yapıldığı yılın değil, gelirin il­gili olduğu yılın geliri sayılacak­tır. Örneğin; 2024, 2025 ve 2026 yılları kira gelirleri topluca 2024 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri sayı­lacaktır. Döviz cinsinden kira­ya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alı­narak kira gelirinde gayri safi ha­sılat belirlenir.

-Konutlarda ve iş yerlerin­de, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanla­rın, kiraya ilişkin tahsilat ve öde­melerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgeler­le tevsik etmeleri zorunludur.

-Haftalık, günlük veya benze­ri şekilde kısa süreli konut kira­lamalarına ilişkin yapılan tahsi­lat ve ödemeler de tevsik kapsa­mındadır.

-Konutunu ve iş yerini kira­ya verenler ve bunları kiralayan­ların, kira bedeline ilişkin mah­keme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve öde­meler tevsik zorunluluğu kapsa­mında değildir.

-Hisseli gayrimenkullerin ki­ralanmasında, kira bedelinin ta­mamının kiraya verenlerden bi­rine bankalar veya Posta ve Telg­raf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumun­da, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.

-Konut kiralarının tevsik edilmesinde uygulanmakta olan 500 TL tutarındaki sınır kaldırıl­mış, bulunmaktadır. Kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik zorunlu­luğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Ka­nununun mükerrer 355 inci mad­desinin, o yıl için belirlenen mik­tarından az olmamak üzere işle­me konu tutarın %10’u (2/8/2024 öncesinde %5´i) nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir.

-Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “em­sal kira bedeli” esas alınır. Buna göre; Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kiraya verilen gay­rimenkulün kira bedelinin em­sal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esa­sı uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira be­deli, varsa yetkili özel makamlar­ca veya mahkemelerce saptan­mış kira bedelidir. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti ya­pılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.

Belli tutarı aşan kiralar beyan edilecek

Binaların konut olarak kira­ya verilmesinden bir takvim yı­lı içinde elde edilen hasılatın 2024 takvim yılı için 33.000 TL’si (2025 takvim yılı için istisna tu­tarı 47.000 TL) gelir vergisin­den istisna edilmiştir. Konut ki­ra geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tuta­rının altında kira geliri elde et­meleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bu­lunmamaktadır.

Örnek: Mükel­lef (B), 2024 yılında konutunu ay­lık 2.500 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 30.000 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat, konut istisna tutarı olan 33.000 TL’nin altında olduğun­dan beyan edilmeyecektir.

Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2024 yı­lı için belirlenen 33.000 TL’lik is­tisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tes­pit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer alma­yan konut kira gelirlerini, süre­sinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu is­tisnadan yararlanabileceklerdir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

Gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarının altında gelir el­de edilmesi halinde; gayrimenku­le ilişkin olarak beyanname ver­meme gerekçenizi isterseniz bir dilekçe ile vergi dairenize bildi­rebilirsiniz. Dilekçenin hazirbe­yan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü ara­cılığıyla da verilmesi mümkün­dür. Hazır Beyan Sisteminde yer alan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığındaki ifadeler şöyledir:

-İstisna altında kira geliri elde ettim (mesken),

-Kira geliri elde etmedim,

-Gayrimenkulü sattım,

-Kendim oturuyorum,

-Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,

-Beyan sınırı altında kira ge­liri elde ettim (iş yeri, diğer, hak).

Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İş yeri kira ge­lirine istisna uygulanmaz. Gayri­menkul sermaye iratlarında;

-Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,

-2024 takvim yılı için 33.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden,

beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya bir­likte elde ettiği ücret, menkul ser­maye iradı, gayrimenkul serma­ye iradı ile diğer kazanç ve iratla­rının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanununun 103 ün­cü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirle­ri için yer alan tutarı (2024 tak­vim yılı için 870.000 TL) aşanlar, 33.000 TL’lik istisnadan yararla­namazlar.

Giderler indirilebiliyor

Kira gelirinin vergilendirilme­sinde, elde edilen gelirin safi tu­tarı iki farklı şekilde tespit edile­bilmektedir.

-Gerçek Gider Yöntemi

-Götürü Gider Yöntemi (hak­ları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yön­teminin seçimi, taşınmaz malla­rın tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yönte­mi seçilemez. Götürü gider yön­temini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yönte­mine dönemezler. Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler Gerçek gider yönteminin seçil­mesi durumunda, safi iradın bu­lunması için gayrisafi hasılattan Gelir Vergisi Kanununun 74 ün­cü maddesinde yazılı aşağıdaki giderler indirilir.

-Kiraya veren tarafından öde­nen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

-Kiraya verilen malların ida­resi için yapılan ve gayrimenku­lün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

-Kiraya verilen mal ve hakla­ra ilişkin sigorta giderleri,

-Kiraya verilen mal ve hak­lar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri,

-Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile ik­tisap bedelinin %5’i (İktisap be­delinin %5’i tutarındaki bu indi­rim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indiril­meyen kısım gider fazlalığı sayıl­mayacaktır.

-2020 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulun­mamaktadır.),

-Kiraya verilen mal ve hak­lar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tara­fından belediyelere ödenen har­camalara katılma payları,

-Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile ki­raya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yö­nelik harcamalar (Bu harcamalar 2024 takvim yılı için 6.900 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),

-Kiraya veren tarafından ki­raya verilen gayrimenkul için ya­pılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri, Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

-Sahibi bulundukları konutla­rı kiraya verenlerin kira ile otur­dukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

-Türkiye’de yerleşik olma­yan mükelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan da­ha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da­hil), yabancı ülkelerde ödedikle­ri kira bedelleri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider ola­rak indirim konusu yapılamaz.

-Kiraya verilen mal ve haklar­la ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden öde­nen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere kar­şılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebi­lirler. Kira geliri elde edip de ko­nut istisnasından yararlanabile­cek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesapla­nacaktır. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini kullana­mazlar. İş yeri kira geliri ile bir­likte hakların kiraya verilmesin­den de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyanna­melerinde gerçek gider yöntemi­ni seçmek zorundadırlar.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94 üncü maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar; gayrimen­kul sermaye iradına konu mal ve hakları kiralamaları durumun­da, bu kapsamda yapacakları kira ödemeleri üzerinden gelir vergi­si kesintisi (tevkifat) yapmak zo­rundadırlar.

Kiracı olan söz ko­nusu kişi, kurum ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapacak­lardır. Kiraya verilen gayrimen­kulün hem konut hem de iş yeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanıldı­ğı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

Beyana tabi geliri sadece gayri­menkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

-Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 2024 tak­vim yılı için 33.000 TL’lik istis­na tutarını (2025 takvim yılı için 47.000 TL) aşanlar,

-Tevkifata tabi iş yeri kira ge­lirlerinin brüt tutarı 2024 takvim yılı için 230.000 TL’lik beyan­name verme sınırını (2025 tak­vim yılı için 330.000 TL) aşan­lar (Beyanname verme sınırı olan 230.000 TL’nin aşılıp aşılmadı­ğının tespitinde, gelir vergisi ke­sintisine tabi brüt kira gelirleri ile bulunması ve de istisnadan faydalanılabilecek olması halle­rinde konut kira gelirinin, gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı ve bu toplamada be­yana tabi başkaca gelirlerin bulu­nup bulunmadığı hususları bir­likte dikkate alınacaktır.)

-Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerden, kesinti ve istisna uygulamasına konu ol­mayan ve tutarı 2024 takvim yı­lı için 13.000 TL’lik beyanname verme sınırını (2025 takvim yılı için 18.000 TL) aşanlar,

yıllık beyanname verecekler­dir. Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan ki­ra gelirlerinin beyanında (örne­ğin, kazançları basit usulde tes­pit olunan mükellefe kiraya ve­rilen iş yerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 13.000 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir iş yeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edile­cektir.

Aile bireylerinin her biri­nin sahip oldukları mal ve hak­lardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı be­yanname vermeleri gerekmek­tedir. Küçük ve kısıtlıların mü­kellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi ve­ya kayyum tarafından imzalana­caktır. Mal ve haklara hisseli ola­rak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini be­yan etmesi gerekmektedir.

Beyannamenin verilme zamanı ve verginin ödemesi

2024 yılında kira geliri elde eden gerçek kişilerin, cezalı duruma düşmemeleri için, içinde bulunduğumuz 2025 yılı Mart ayı sonuna kadar, beyanı gerektiren gelirlerinin zamanında beyan edilmesi gerekiyor. 31 Mart hafta sonu tatiline denk geldiği için 2 Nisan 2025 akşamına kadar beyanname verilebilir. Ödenecek vergi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki taksitle ödenebilir.

Mükelleflerin, Gelir İdaresi Başkanlığının (GİB) internet sayfasında yer alan “Gelir Vergisi Beyan Rehberi”ni incelemelerinde fayda vardır. Ayrıca, GİB’in internet sayfasında yer alan “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden beyanlarını kolaylıkla verebilecekleri bilinmelidir.

Gelir vergisine tabi gelir unsurları nelerdir?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin aşağıdaki gelirleri gelir vergisine tabidir. Buna göre;

-Ticari kazanç,

-Zirai kazanç,

-Serbest meslek kazancı,

-Ücret,

-Menkul sermaye iradı,

-Gayrimenkul sermaye iradı,

-Diğer kazanç ve iratlardan oluşmaktadır.

Yukarıda sayılan gelir unsurlarından; ticari kazanç, zirai kazanç ve serbest meslek kazancı elde edenler deftere tabi gerçek usulde vergiye tabi mükellefler olup, muhasebecileri ve mali müşavirleri tarafından mali tabloları hazırlandığı ve beyanları yapıldığı için çok sorun yaşanmamaktadır. Ancak, diğer gelir unsurları olan; gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), ücret, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratları elde eden mükellefler genellikle kendi beyanlarını beyan edecekleri için beyanlarının hatalı olmaması için her yıl bu konuda bilgilendirme yazısı yazmakta fayda görüyoruz.