2017’deki 1.4 milyonluk satış yanıltmasın, konutta sıkıntı büyük

Türkiye genelinde geçen yılın tümünde 1 milyon 409 bin konut satıldı. 2016 yılındaki 1 milyon 341 binlik satışa göre yüzde 5.1 artış var.

Konut satışını toplam sayı üstünden değerlendirmenin pek anlamı yok. Detaya inmek gerek...

Satış eğilimi nasıl seyrediyor, öncelikle ona bakalım. Ekim, kasım ve aralık aylarındaki konut satışı, 2016’nın aynı aylarının altında kaldı. Bu çok önemli sayılması gereken bir durum.

Konut satışı geçen yıl 2016’ya göre ekimde yüzde 5.7, kasımda yüzde 7.5, aralıkta ise yüzde 6.8 geriledi. Normalde konut satışının en canlı olduğu, artışın zirve yaptığı dönem son çeyrek, özellikle de aralık ayı. Geçen yıl aralıkta, son dört yılın en düşük aralık gerçekleşmesinin yaşandığını göz ardı etmeyelim.

Son çeyrekte ortaya çıkan bu durum eğilimin hiç de umut verici olmadığının en tipik işareti.

2017 içinde çok hızlı artış gerçekleşen aylar da var; ama onların somut nedeni de var. Temmuzdaki artışın yüzde 42’yi aşmasının altında, 15 Temmuz yüzünden 2016’daki satışın çok düşük kalmış olması yatıyor. Eylüldeki satışın yüzde 29 artması da ağırlıklı olarak tapu harcı indiriminden yararlanmak isteyenlerin alımlarını erkene almasından kaynaklanıyor.

Temmuz ve eylüldeki bu hızlı artışlar o aylara özgü koşullardan kaynaklanan istisnai bir durumu yansıtıyor. Oysa son üç ayın hiçbir özelliği yok ve satışlar geriliyor.

İpotekli satışta hızlı düşüş

Konut satışında iki detay önemli. Bunlardan biri ilk satışların, ikincisi de ipotekli satışların nasıl seyrettiği.

Önce ipotekli satışlardaki duruma bakalım. İpotekli satışlar aralık ayında 2016’nın aynı ayına göre tam 30.7 geriledi. Üçte bire yakın, çok ciddi oranda bir gerileme var.

Yılın son ayında ipotekli gerçekleştirilen ilk satışlar yüzde 30.1, ikinci el satışlar yüzde 31.2 oranında azaldı.

Aslında ipotekli satışlardaki gerileme aralık ayıyla sınırlı değil. Önceki üç ayda da, yani eylül, ekim ve kasımda da ipotekli satışların gerilediği gözlendi.

İpotekli satışlara olan ilginin hızla düşmesinde en büyük etken hiç kuşku yok ki konut kredisi faizleri. Bu köşede 12 Ocak’ta yazmıştık. 2016 sonunda tüm bankalar ortalaması bazında yüzde 11.43 olan konut kredisi faizi 2017 sonunda yüzde 13.78’e çıktı. Faizin bir yılda 2.35 puan artmış olması hiç kuşku yok ki kredi kullanarak konut edinmeyi düşünenler için önemli bir engel oluşturdu.

Önemli olan ilk satış

Toplam konut satışının 1.4 milyonu bulmasının da, gelecekte çok daha fazla olma ihtimalinin de fazla bir önemi yok. Önemli olan bu satışın ne kadarının ilk satıştan oluştuğu.

İlk satış artmalı ki arz karşılanıyor olsun. Yoksa mevcut konutlar üçer, beşer yıllık dönemlerde el değiştirse bunun ülke ekonomisine nasıl bir katkısı olabilir ki...

İlk satışlar aralıkta yüzde 7.1 gerilemiş, yılın tümündeki artış ise yüzde 4.4 düzeyinde kalmış. Hem ay, hem yıl bazında ikinci el satışlara göre daha kötü bir performans söz konusu.

Bu fiyatlarla, bu faizlerle...

Yeni konutların fiyatı çok yüksek. Bırakınız öyle peşinatsız ve beş yıl, on yıl vade yapmayı, bu fiyatla yirmi yıl da vade yapsanız orta gelirli vatandaşın bu yeni konutlardan alması neredeyse olanaksız.

Dolayısıyla konut sektörü açısından umutlu olmak pek kolay değil. Atılabildiği takdirde iki adıma ihtiyaç var.

Bunlardan biri fiyatla ilgili adım. Ya konut fiyatlarının düşmesini sağlayacağız ya daha da hızlı artmamasını.

İkincisi ise kredi faizleri. Aylık yüzde 1’in üstüne çıkmış faizlerle bu çarkı döndürmek zor.

“Firmalar sıfır faizle vade yapıyor” diye düşünülebilir. Birileri kandırmak için mi söylüyor bunu acaba! Banka kredisi faizi aylık yüzde 1’in altına inmiyorken, 120 aya sıfır faiz! Sakın bu faiz bir şekilde fiyata fazlasıyla eklenmiş olmasın?

1.4 milyon kişi ev sahibi olmadı, olamaz da!

Bir apartmanda satılık iki daire var. En üst katta oturan yaşlı karı koca merdiven inip çıkmakta artık çok zorlanıyorlar ve giriş katta, düzayak bir ev istiyorlar. Böyle bir ev almak için de en üst kattaki evlerini satılığa çıkarıyorlar.

Evlendikleri yıl paraları ancak giriş kattaki daireyi almaya yeten genç çift ise durumlarını düzeltmişler ve şöyle balkonlu, daha ferah ve aydınlık bir daire düşünüyorlar. Onlar da evlerini satılığa çıkarıyor.

Sonunda üst kattaki evin sahibi olan yaşlı çift giriş kattaki daireyi alıyor, giriş kattakiler de bir fark ödeyerek en üst kattaki daireyi.

Şimdi sonuçta iki ev satılmış oldu. Tapu kayıtlarında görüyoruz bunu, TÜİK de ikinci el iki dairenin satıldığını kayıtlarına geçti ve açıkladı.

Peki bu alışverişi değerlendirirken “İki kişi ya da iki aile ev sahibi oldu” diyebilir miyiz?

Zaten iki kişi ya da aile ev sahibiydi, şimdi de öyle. Değişen bir şey yok ki...

İkinci el konut satışı budur. Ve hele hele TÜİK’in konut satış istatistiğine bakarak “Geçen yıl 1.4 milyon kişi ev sahibi oldu” diye başlık atmanın pek de anlamı yoktur.

Eğer birisi ikinci el konut alıyorsa, bir başka kişi de sahip olduğu konutu satmış demektir.

Geçen yıl 750 bin ikinci el konut satıldı, ilk satış ise 660 bin. Buna göre toplam konut satışı tabii ki 1.4 milyondur ama toplamda kaç kişinin ev sahibi olduğunu bilme şansımız yoktur.