2017 yılı Türk gayrimenkul sektörü değerlendirmesi

DR. LEVENT SÜMER - PMP, MRICS

2017 yılı, gayrimenkul sektörü açısından bir önceki yıla göre nispeten daha iyi bir görüntü çizdi. Ancak kurlardaki artış, enfl asyon, yüksek faiz oranları ve global politik gelişmeler sektörün gelişimi açısından temel riskler olarak öne çıktı. Sektörün 2017 yılı sonu itibariyle geldiği durumu ve genel çerçevesini aşağıdaki özetlemeye çalışacağım:

- Global ekonomi toparlanma aşamasında ve küresel ticaret hacmi artıyor. Önümüzdeki 30 yıl içerisinde gelişen 7 ekonominin toplam ekonomik büyüklüğü, gelişmiş ekonomilerin 2 katına çıkacak. Türk ekonomisi 2017’de beklentilerin üzerinde büyüyor, ancak büyümenin büyük kısmı tüketimden geliyor.

- Çift haneli enfl asyon, çift haneli işsizlik TL’nin aşırı değer kaybı ve cari açık en temel problemler olarak karşımızda duruyor.

- Konut satışları 2017’de 2016 rakamlarına yakın 1.3 milyon adet civarında olacak, bunun sadece yaklaşık 20.000 adedi yabancıya satış. Konut satışlarında son dönemdeki yavaşlamaya rağmen kredili satışlar ağırlıkta, konut faiz oranları bu seviyede iken konut sektörünün büyümesi çok zor. Takipteki konut kredi oranı %1’in altında, konut kredi borcunu ödeyen bir toplumuz, bu açıdan bakıldığında sektörde balon yok ancak alıcının alım gücü ile satıcının satış fiyatı arasındaki makas açıldıkça sorun büyümekte. Bu da satışları düşürerek stokları arttırmakta.

- Geçmişte konut satın alanların %80’i oturmak için alırken bugün konut yatırım aracı olarak satın alınıyor. Ancak yüksek faiz oranları, düşük kira getirisi, enflasyonun aşırı yükselmesi karşısında konut fiyat artış hızının düşmesi, son verilere göre konutu yatırımcıyı enflasyona karşı koruyan bir yatırım aracı olmaktan çıkarmaya doğru gidiyor. Bununla birlikte ödenen yüksek konut kredileri, yatırım geri dönüş süreleri, kira gelir vergisi, emlak vergisi, tapu harcı, sigorta bedeli, alım-satımdan elde edilen gelirin vergisi ve amortisman da düşünüldüğünde konuta yatırım yapma konusunda yatırımcıyı düşündürüyor.

- Konut, arsa, avm, ofis, lojistik alanlar dahil gayrimenkul sektörünün yatırım araçlarına gayrimenkul yatırım fonları üzerinden yatırım yapmak riski dağıtarak azaltma ve vergi muafiyetleri ile birlikte getiriyi arttırma fırsatı sunuyor.

- Kentsel dönüşümde mağduriyetlerin giderilmesi için devlet/ yerel yönetim destekleri şart. Bina bazlı yık-yap’lar yerine bölge bazlı, sosyal donatıları olan, yeşil alanlara sahip, sosyo-kültürel entegrasyonu dikkate alan yaşan mahalleler oluşturmak bu çerçevede önemli.

- Türkiye’de 31 adet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) mevcut ve toplam piyasa değeri 7.4 milyar dolar. Bu global GYO büyüklüğünün (1.7 trilyon dolar) içinde %1’lik bir paya bile tekabül etmiyor. Türkiye’de kurulu Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) toplam büyüklüğü 1.7 milyar TL. Dünyada 678 milyar dolar açık uçlu ve 177 milyar dolar kapalı uçlu GYF büyüklüğü ile kıyaslandığında hacim oldukça küçük.

- Global BES fonlarının büyüklüğü 38 trilyon dolar, Türkiye’de ise BES fonları otokatılım ve devlet katkısı dahil 77,1 milyar TL büyüklüğe sahip. BES fonlarının gayrimenkul sektöründen pay alması ile daha ciddi bir büyüme ivmesi yakalaması mümkün. Gayrimenkul sektörü ile BES fonlarını birleştirmek yatırımcıya çift yönlü kazançlar sunabilir.

- 2019 itibariyle 12 milyon metrekare AVM’ye ulaşılacak olan ülkemizde 1.000 kişi başına 155 metrekare kiralanabilir AVM düşüyor. Bu rakam Avrupa ortalamasının altında, ancak İstanbul ve Ankara Avrupa ortalamasının da üzerinde seyrediyor. AVM’lerin eğitim, sanat, kültür ve spor aktiviteleri de barındıran farklı birer dokuya bürünmesi ticari gayrimenkullerin geleceği açısından önemli.

- Ofislerde İstanbul’da %20’lere varan boşluk oranları mevcut. Bu boşluklar ancak büyük yatırımcıların ülkemize gelmesi durumunda dolabilecek durumda. Bununla birlikte yeni nesil sanal ofisler de yakın gelecekte ön plana çıkacaktır.

- Turizm’de 2016’ya göre bir toparlanma mevcut. Yabancı yolcu sayısında artış var, özellikle İstanbul’un 3. Havalimanı tamamlandıktan sonra ziyaretçi sayılarında ciddi bir artış beklenecektir.

Özetle,

- Konut sektöründe alım gücü- satış fiyatı dengesizliği sebebiyle sıkıntılar mevcut

- Ticari gayrimenkullerde fonksiyonlarda bir değişim/gelişim söz konusu

- Gayrimenkule doğrudan değil de sermaye piyasası araçlarıyla dolaylı yönden yatırım yapmak daha karlı gözüküyor. Bu çerçevede BES fonlarının sektöre yatırım yapması önemli.

- Geliştirme piyasasından yatırım piyasasına geçiş için sürdürülebilir, şeffaf ve güvenli bir yatırım ortamı sunmak şart.

- Gayrimenkul sektörünün geleceği dünyada ve ülkemizde yaşanan politik, ekonomik, sosyal, teknolojik, çevresel ve yasal gelişmeler ışığında proaktif ve dinamik bir bakış ve yönetim anlayışını gerektiriyor.

- Yeni nesil gayrimenkul geliştirme, Z kuşağının beklentilerini, akıllı yapı ve şehirleri, enerji verimli yapıları, yenilenebilir enerjinin ve teknolojinin hayatın her alanında etkin kullanıldığı bir bakış açısını gerektiriyor.