Emlakta 5 milyar dolar heyecanı

Leyla İLHAN

İSTANBUL - Türkiye'de yabancıya mülk satışını sınırlandıran Mütekabiliyet Kanunu ile ilgili düzenlemede sona yaklaşılıyor. 2B ve yabancılara satışın önündeki mütekabiliyet engelini kaldıracak taslağın bu hafta Meclis'e sevk edilmesi bekleniyor. Mevcut kanunda Türk cumhuriyetleri, Rusya ve Körfez ülkeleri vatandaşları, mütekabiliyet şartından dolayı ev ve ofis alamıyor. Sektörde yabancıya konut satışının 2012'de 5 milyar dolara ulaşabileceği konuşuluyor. Arap Baharı'ndan sonra Ortadoğu ülkeleri vatandaşlarının yatırımlarını Türkiye'ye yöneltme eğiliminde olduğu belirtilirken yasa ile yabancıya 1 milyon konut satılabileceği belirtiliyor. GYODER Başkanı Işık Gökkaya, yabancıya satışla birlikte konut fiyatlarının bu yıl yüzde 10-15 arasında artacağını söylerken, Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, bu artışın yüzde 20'nin üzerinde olacağını belirtti.

Gayrimenkul sektörü yabancıya satışa hazır

Türkiye gayrimenkul pazarına yıllık 2.5 milyar dolar sermeye girişi olduğunu belirten Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya, kanunun çıkmasından sonra bu rakamın 5 milyar dolara çıkacağını belirtti. Gökkaya "Daha önce bizden mülk almayan Suudi Arabistan, Katar, Türk Cumhuriyetleri gibi ülkelerin Türkiye'ye girişi daha kolay olacak. Bu sadece satın alma değil belki de yatırım çerçevesinde de kolaylık sağlayacak" diye konuştu.

Türkiye'nin şu anda siyasi ve ekonomik istikrarı olan güvenli bir liman olduğunu aktaran Gökkaya, Arap Baharı'nın da bu süreçte Türkiye'ye avantaj sağladığını kaydetti. Türkiye gayrimenkul sektörünün yabancıya mülk satışına hazır olduğunu dile getiren Gökkaya, "Markalı konut üreticilerin büyümesi çok hızlı oldu. Yabancı ajanslarla da işbirliği yapılarak yabancı ülkelerde de çok rahat tanıtımlar yapılabilir. Bu satışlarla konut fiyatlarının 2012 yılı içinde yüzde 10-15 arasında artmasını bekliyoruz " dedi.

Türkiye'deki tüm sektörler yararlanacak

"Türkiye'nin büyümeyi sürdürmesi için ya dışarıda faizli para alacak ya da yabancı sermayenin gelmesi lazım" diyen Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, "Ancak bunun ucuz ve kalıcı yöntemi yabancıya konut satışıdır. Türkiye'nin çok büyük potansiyeli var. Özellikle son dönemde Körfez'in Türkiye'ye ilgisi çok yoğun. Bu kanun çıktıktan sonra 1 milyonun üzerinde konutu yabancıya satıp buradan yaklaşık 200-300 milyar dolar kaynağı ülkeye sokmak mümkün. Bu 10 yıl içinde ulaşılabilecek bir rakam. Bu faizsiz para Türkiye'nin bütün sıkıntılarını halledecek" dedi. Müteahhitlik alanında dünyanın ikinci büyük ülkesi olan Türk inşaat firmalarının bu ihtiyacı karşılayacak düzeyde olduğunu söyleyen Ağaoğlu, "Aynı zamanda perdecisinden, kumaşçısına, mobilyacısına kadar herkes bundan faydalanmış olacak. Ülkeye döviz kazandıran bir turizm sektörü olacak" yorumunu yaptı.

Yabancıya mülk satışından 100 milyar dolar kazanacak

Yabancıya mülk satışında İspanya'nın Türkiye için güzel bir model olduğunu belirten Varyap Varlıbaş CEO'su Erdinç Varlıbaş, "İspanya son 15-20 yıl içinde ülkesine 70 milyar dolarlık konut satışı yaptı. İspanya ve Türkiye birbirine benzer şartlara sahip hatta Türkiye'nin avantajları daha fazla. Buradan yola çıkarsak Türkiye'nin 10 yılda 100 milyar doların üzerinde bir konut satışı yapmasını bekliyoruz."

Bu yasanın çıkmasından sonra özellikle gelir seviyesi yüksek bir kitleye konut satışının gerçekleşmesini beklediklerini dile getiren Varlıbaş, bu durumun aynı zamanda kişi başına düşen geliri artırıcı etkisi olacağını kaydetti.

Yabancıya mülk satılarak kentsel dönüşüm yapılabilir

Yabancı sermayenin Türkiye'ye gelişi ile Türkiye'de kentsel dönüşümün hızlanacağını savunan İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, "Yabancı sermaye gelirse Türkiye'deki yapı stoku hızlı bir şekilde yenilenebilir. Çünkü 70 milyon nüfusun yüzde 60'ı depreme dayanıksız yapılarda yaşıyor. Bunun için 450 milyar dolarlık bir rakama ihtiyaç var. Bu rakamın Türkiye'nin kaynakları ile yapılması zor. Bunun için yabancı sermayenin Türkiye'ye girmesi şart" dedi. Özellikle Arapların alım gücüne dikkat çeken İnan, "Bugüne kadar Araplara birçok ülkede 500-600 milyar dolarlık gayrimenkul satılmış. Türkiye'de yabancı sermeye girmek için sıra bekliyor. Mütekabiliyet yasasının çıkmasını bekliyorlar. Yabancı sermaye girişi ile hem iş gücü artar, işsizlik artara hem de Türkiye'deki inşaat sanayi canlanır" diye konuştu.

Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, yabancıya mülk satılarak kentsel dönüşüm için de kaynak elde edilebileceğini söyledi.

Kanun anayasa değiştirilerek yapılmalı

Yabancıya mülk satışını değerlendiren Aremas Gayrimenkul Pazarlama ve Danışmanlık Genel Müdürü Vedat Arslan, kanunla ilgili düzenlemeler konusunda uyarıda bulundu. Arslan, mütekabiliyet yani Türkçe karşılığı ile "karşılıklılık" ilkesinin Türkiye anayasanın temel ilkelerinden biri olduğunu belirterek, "Dolayısıyla kanun yapıcıların Anayasada herhangi bir değişikliğe gitmeden, "karşılıklılık" ilkesini kaldırarak tüm ülke vatandaşlarına, ülkemizden gayrimenkul satın alımını sağlayacak bir kanun çıkarması durumunda, bunun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi kuvvetle muhtemeldir.

Ülkemizde 2008 yılında yaşanan, yabancılara konut satış izninin bir süreliğine bile olsa Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi süreci maalesef bizleri çok büyük bir güven sorununu da aşmak zorunda bırakmıştır. Hatta bu dönemde Bodrum başta olmak üzere, sahil şeridindeki finansal açıdan kuvvetsiz firmalarımızın pek çoğu da batmıştır. Dolayısıyla sonradan iptal edilmesi muhtemel bir yasanın bu hali ile çıkması bize daha büyük zararlar verebilir ve bu sorun ancak kanun yapıcıların Anayasada yapacağı değişiklikle aşılabilir" dedi. Kanunla ilgili yapılması gerekenlere değinen Arslan, "Öncelikle, konunun aciliyeti dolayısıyla 2 aşamalı hareket etmekte fayda bulunmaktadır.

Birinci aşamada bir kanun çıkarılarak 99 veya 999 yıllığına "Üst Kullanım Hakkı" satışının yolu açılmalıdır. Burada tabiî ki hem Medeni Kanun, hem de Tapu ve Belediyelerin işleyişinde pek çok düzenleme yapılması gerekir. Odaklanılması gereken konu da, herhangi bir karışıklığa mahal vermeden, bu konunun tüm bileşenlerinde gereken düzenlemelerin yapılmasıdır. Bu arada, bu modelle satış yapmayı düşündüğümüz Arap ülkelerinin vatandaşlarının da, Dünya'da en çok gayrimenkul aldıkları İngiltere'den dolayı bu sisteme alışık olduklarını rahatlıkla söyleyebiliriz" dedi. Konut üreticilerinin ise  bu kanunun çıkışını beklemekten çok, hedef ülkeleri belirleyerek bu ülkelerde doğru pazarlama faaliyetleri içinde bulunması gerektiğini öneren Arslan, "Aremas olarak bizler de müşterilerimize sadece Türkiye içindeki pazarlama faaliyetlerinde değil, Arap Yarımadası ve Azerbaycan başta olmak üzere tüm Türki Cumhuriyetler'de ve tabiîki Rusya ve Avrupa pazarlarında satış ve pazarlama yönetimi konusunda hizmet vermekteyiz" dedi.

2B'den 20 milyar dolar elde edilecek

2B'nin İstanbul ölçeğinde özellikle kuzeyindeki su havzaları ve ekosistemin korunmasına dönük olması gerektiğini aktaran Mimarlar ve Mühendisler Grubu Başkan Yardımcısı Kadem Ekşi, "Ancak Beykoz, Sultanbeyli gibi bölgelerde artık fiili durum oluşmuş durumda. Buralarda da oturan bina sahiplerinin ise kamuya bir bedel ödemesi gerekiyor. Buradan 20 milyar dolar gibi bir kaynak gelecek. Bu para ile de mevcut yapı stoğunun yenilenmesi, depreme dayanıklı şehirlerin kurulması sağlanabilir" dedi. Yasanın meclisten geçeceğini düşündüklerini anlatan Ekşi, "Dönüşümü tetiklemesi anlamında 2B tarihi bir fırsattır. Ancak su havzalarının, yeşil havzaların korunması özellikle endemik türlerinin korunması gerekir. Bu hassasiyetleri içeren bir çözüm doğrusu olacaktır" diye konuştu.

Alt yapısı hazır bir tek kanun kaldı

İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa, "Eskiden 2B olan araziler Maliye adına tescil edildi. İstanbul'un tamamına yakını, Türkiye'nin ise yüzde 90'ında tapu kadastro çalışmaları tamamlandı. Bunlar Maliye arazisi olarak tescil edildi. Ayrıca itirazlar için süre verildi. Bu süre içinde itirazlar yapıldı. Davalar açıldı. Ama neticede bunlar şimdi 2B arazisi kapsamı dışında Maliye arazisi haline geldi. Üstündeki işgalcinin de tespiti yapıldı. Kanun çıktığı anda bu tespiti yapılan işgalcilere yer satılacak. Bunun teknik alt yapısı bitti. Bir tek kanunun çıkması kaldı" diye konuştu. Aşa, bu kapsamda 250 bin hektar arazinin maliye arazisi olarak kaydedildiğini söyledi.

Arap Baharı etkisiyle en doğru zamandayız

Erdinç Varlıbaş, Türk inşaat firmalarının henüz bu sürece hazır olmadığını belirterek şöyle konuştu: "Özellikle yurtdışı satış kanallarının oluşturulmasında alınacak baya mesafe var. O mesafe içinde emek harcamak gerekiyor. Türkiye'de potansiyel var ancak Türkiye'de konut satıcılarının ciddi anlamda dünyada pazarlama ağı geliştirmesi gerekir. Varyap olarak geçtiğimiz 6 aydan bu yana hazırlık yapıyoruz. Biz Ortadoğu, Rusya ve Uzakdoğu'ya satış yapmayı hedefliyoruz" dedi. Özellikle Arap baharından dolayı zamanlanın da doğru olduğunu dile getiren Varyap, "İlk etapta İstanbul'un merkezi bölgelerinde satışların artmasını bekliyoruz. Sonrasında diğer metropollerde bu yayılacaktır. Araplar için İstanbul'dan sonra Yalova ve Karadeniz de ev almak istediği yeni bölgeler olacak" açıklamasını yaptı.

Yazlık ev satışlarında büyük artış olacak

İlk etaptaki konut arzının yabancının satın alma talebini karşılayacağını söyleyen Işık Gökkaya, "Şimdi GYODER olarak bu konuyla ilgili bir rapor hazırlıyoruz. Ancak yeni arzların olması gerekiyor. Kanundan sonra yeni arzlarda artacaktır" değerlendirmesini yaptı. Özellikle kıyı kentlerindeki projelerin öne çıkacağını da dile getiren Işık Gökkaya, İstanbul gibi büyük metropollerin yanı sıra Ege ve Akdeniz bölgelerinin de öne çıkacağını belirtti. Satışların özellikle ikinci el konut dedikleri yazlık konutta olacağını anlatan Gökkaya, "İlk etaptaki yazlıklar talebi karşılayacak. Ama sonrasında yeni yatırımların yapılması lazım" diye konuştu. Gökkaya, ilk etapta gerekli stokların satılmasından sonra yine 2012 yılı içinde 10-15 oranında artış olacağını söyledi.