Dönüşüm 4 aşamada yapılacak

Canan SAKARYA

Afet risklerinin önlenmesi ve kentsel dönüşüm uygulamalarında mevzuat dağınıklığının ortadan kaldırılarak 'afete hazırlıklı bir Türkiye' oluşturmak amacıyla hazırlanan Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı, imar mevzuatı ve yapılaşma konularında köklü değişiklik içeriyor. Riskli yapıların kullanıcılarının hak kaybına uğramadan yıkılması temeline dayanan yasal düzenleme, TBMM'den de aynen geçer ve taviz verilmeden uygulanırsa Türk inşaat sektörü için de yeni bir dönem başlamış olacak. Türkiye'nin en önemli sorunlarından birisi olan ancak deprem felaketlerinin ardından tartışılmaya başlanan 'kentsel dönüşüm' sorunun çözümü iddiasıyla hazırlanan tasarı Bakanlar Kurulu'nda imzaya açıldı.

TBMM'de ilgili komisyon ve genel kurulda değiştirilmemesi ve uygulamada taviz verilmemesi halinde, Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar'ın ifadesiyle 400 milyar dolara kadar çıkacak olan maliyet Türkiye'de yeni bir dönemin de başlamasına yol açacak. Toplam 20 maddeden oluşan tasarı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda can ve mal kaybı yaşanmadan gerekli iyileştirme tasfiye ve yenilemenin yapılarak ülke genelinde güvenli ve yaşanılabilir alanlar oluşturmayı amaçlıyor. Kanun Tasarısı kapsamında yapılacak işlemler; taşınmaz devri- tahsis ve tescil, anlaşma, tahliye ve yıktırma, uygulama ve değerlendirme olarak 4 ana aşamadan oluşuyor.

Riskli yapılar nasıl belirlenecek?

Bakanlar Kurulu'nda bulunan tasarıya göre, riskli yapılar, yerel yönetimler (idare) tarafından tespit edilip, bakanlığa bildirilecek. Bakanlık, TOKİ ve idare riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilecek. Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş gün içinde Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek.

Kanun kapsamında kullanılmak üzere, AskeriYasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu'nda yer alanlar dahil, kamu idarelerine tahsisli olmayan Hazine'nin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar, Hazine dışındaki kamu idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar, bakanlık, idare veya TOKİ'ye tahsis veya devir edilebilecek. Tahsis ve devir işlemleri her türlü vergi, resim ve harçtan muaf tutulacak. 3 yıl içinde amacına uygun olarak kullanılmaya başlanmayan taşınmazlar, bakanlığın talebi üzerine bedelsiz olarak re'sen tapuda Hazine adına tescil edilecek veya eski maliki olan kamu idaresine tekrar devredilecek.

Elektrik, su ve gaz verilmeyecek

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya idare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilecek. Kanunun uygulanması sırasında, bakanlık, TOKİ veya idare tarafından talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek, verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak.

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, anlaşma yolu esası, anlaşan maliklere ya da içinde oturanlara geçici konut tahsisi veya kira yardımı, maliklerce, mülki amirlerce, idarelerce veya bakanlıkça tahliye ve yıkım işlemlerinin yaptırılması şeklinde olacak. Bu konudaki usul ve esaslar Bakanlar Kurulu tarafından belirlenecek.

Yıkımdan önce 30 gün süre

Riskli yapıların yıktırılması için, maliklerine 30 günden az olmamak üzere süre verilecek. Bu süre içinde malik tarafından yıktırma gerçekleştirilmediği takdirde idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak. Bu sürede de yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm gelirlerinden karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülkî âmirler tarafından yapılacak.

Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdare'ye bildirilecek. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, bakanlıkça yıkılacak veya yıktırılacak.

Üzerindeki yapı yıkılan arsada yapılacak uygulama da tasarıyla düzenleniyor. Kararlar, hissedarların 2/3'ünün ortak kararıyla alınacak. Karara katılmayan hissedarların payları açık artırmayla diğer maliklere satılacak. Satılmazsa rayiç bedel üzerinden satın alınarak Hazine adına tescil edilecek. Hissedarların 2/3'ünün ortak kararı olmadığı takdirde gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar için kamulaştırma veya acele kamulaştırma yapılacak.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bu yapılarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm gelirlerinden kredi veya mülkiyet ve sınırlı ayni hak sağlayan konut sertifikası verilecek.

Gecekondu Kanunu'na göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun'da belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilecek. Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulu'nca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bakanlıkça dönüşüm gelirlerinden güçlendirme kredisi verilebilecek.

Dönüşüm gelirleri ve muafiyetler

Kanun uyarınca yapılacak olan uygulamalarda kullanılmak üzere, Maliye Bakanlığı'nca genel bütçeden ayrılacak olan pay bakanlığın bütçesine aktarılacak. Ayrıca, yapılan plan değişikliklerinden elde edilen harç gelirlerinin yüzde 50'si, İmar Kanunu'nun 42'nci maddesi uyarınca tahsil edilen para cezalarının yüzde 50'si, Çevre fonlarından aktarılan paylar ve Çevre Kanunu uyarınca tahsil edilen idari para cezalarının tamamı, İller Bankası'nca yerli ve yabancı kaynaklardan temin edilen krediler ile kendi faaliyetlerinden elde edilecek paylar, 2B olarak bilinen ve orman dışına çıkarılan yerlerin satışından elde edilen gelirlerin miktarı da gözönüne alınarak bakanlığın bütçesinde öngörülen ödenekler, kanunda öngörülen uygulamalar sonunda elde edilecek hâsılat ve gelirler bakanlığın bütçesine aktarılacak.

Bakanlık, TOKİ ve idare tarafından yapılacak olan işlem, sözleşme ve uygulamalar; hak edişlere ilişkin KDV ödemesi hariç olmak üzere, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgesi için alınan harç ve ücretler de dahil, her türlü vergi, resim, harç, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaf olacak.