Bürokrasi bitsin borsaya geliriz

Leyla İLHAN

İSTANBUL - Milyon dolara varan büyüklükte konut projelerine imza atan Türkiye'deki konut üreticileri borsaya girmek için düzenleme bekliyor. İstanbul Menkul Kıymetler Borsası'nda (İMKB) halen 22 gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi yer alıyor.

Ancak Sinpaş dışında bu şirketlerin birçoğu AVM gibi ticari yapılara odaklanıyor. Ağaoğlu, Varyap, Soyak, Dumankaya, Teknik Yapı gibi büyük şirketler ise borsada henüz yer almıyor. Firmaları borsadan uzak tutan başlıca neden ise bürokrasi.

Birçok firma, borsaya girdikleri takdirde, projeleri hayata geçirme hızını yavaşlatan, ağır SPK uygulamalarıyla karşılaşma endişesi taşıyor. Bu nedenle, borsaya giriş tarihlerini erteleyen firmalar SPK'nın bu konuda yeniden bir düzenleme yapmasını bekliyor.

Halen 22 GYO'nun 10 milyar dolarlık değerindeki borsa büyüklüğünün yeni şirketlerle birlikte iki yılda yüzde 30-40 oranında artacağı ifade ediliyor.

GYODER: Büyük firmalar borsa dışında

GYODER Başkanı Işık Gökkaya, büyük çaplı konut projeleri yapan firmaların çoğunun İMKB dışında olduğunu belirterek, "Bunların çoğunun borsaya açılma planı var. Fakat bunun için bazı değişikliklerin yapılması gerekiyor" dedi. Konut firmalarının borsaya girebilmesi için portföylerinde kat karşılığı proje ve hasılat paylaşım projelerinin  bulundurulması gerektiğini aktaran Gökkaya, "Ama Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) küçük yatırımcıyı koruma sebebiyle bu iki sistemle ilgili bir çözümsüzlüğe neden oluyor. Örneğin kat karşılığı projelerinin tamamlanmasını şart koşuyor. Oysa mevcut sistemde müteahhit topraktan satış yapabiliyor. Bu konularda değişiklikler yapılabilirse o zaman inşaat firmalarının halka açılma oranları artacaktır" dedi.

Kurumlar vergisi muafiyeti şirketleri cezp ediyor

 "SPK'nın proje geliştirici firmalarla ilgili ortak bir noktada buluşması halinde çok sayıda firma halka açılmış olacak" diyen Gökkaya, "Emlak GYO'nun da dahil olduğu 22 GYO'nun büyüklüğü 10 milyar dolara ulaştı. Eğer diğer inşaat firmaları da girerse iki yıl için yüzde 30-40'lık büyüme olur. Çünkü GYO olmanın büyük avantajı var. Kurumlar vergisi muafiyeti var. Bir de ciddi anlamda kurumsallaşma yapısı oluyor. Ucuz bir finansman sağlayarak büyük projelere girme şansı elde ediliyor. Avantajları çok fazla. Şu anda 18 tane firma SPK'ya GYO olmak için başvuru yapmış durumda" bilgisini verdi.

'Kanal İstanbul parası borsadan toplanabilir'

Borsaya açılmak için GYO kurmak gerektiğini kaydeden İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, ancak şu anda  bu sürecin çok uzun ve meşakkatli olduğuna dikkat çekti. Kurulduktan sonra da GYO'ların işletilmesinde zorluklar yaşandığını belirten İnan, "Bu anlamda SPK'nın inşaat firmalarının önünü açan bir uygulaması yok. Seçimden sonra hükümetin açıkladığı Kanal İstanbul ve Yeni İstanbul gibi projeler doğrultusunda gayrimenkul işleri artacak. Ancak bunların da mutlaka borsada revizyonu gerekiyor ki Kanal İstanbul ve Yeni İstanbul paraları toparlanabilsin. Ama şu andaki uygulama ile şirketler kendilerini GYO haline dönüştürdükten sonra aslında bir nevi kendi ayaklarını bağlamış oluyorlar. Hızları ve aktivasyonları azalıyor. Kurallara uymaktan dolayı istedikleri projeleri tam olarak geliştiremeyebiliyorlar" dedi.

Gayrimenkul işleri artacağı için mutlaka borsa mevzuatının bu anlamda hızlandırılması ve inşaat firmalarının önünün açılması gerektiğine de işaret eden İnan, "Gayrimenkul projelerini likit hale getirip daha hızlandırıcı olursa borsaya girmek isteriz. Gayrimenkul Ortaklık Şirketleri  proje bazlı olarak girmeli, örneğin Kanal İstanbul gibi projelerin yer alması sağlanmalı. Bu anlamda birçok önerimiz var" açıklamasını yaptı.

Ağaoğlu: Borsa için hazırlıklar sürüyor

Borsa için hazırlıklarının sürdüğünü kaydeden Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu,  ancak bu hazırlıklarının bu yıla yetişecek gibi görünmediğini söyledi. "Piyasayı genel olarak kokluyoruz. Kısmet olursa 2012'de hazır oluruz" diyen Ağaoğlu, "Bir acelemiz yok ama ortamı hissettiğimiz an açıkçası girmeyi düşünüyoruz. Şu anda GYO olarak mı holding olarak mı açılacağız ona daha karar vermedik. Bu konuda teknik ve hukuki alt yapı çalışmalarımız devam ediyor" diye konuştu.

Ağaoğlu olarak çok hızlı proje üreten bir şirket olduklarını dile getiren Ağaoğlu, "En sevmediğimiz yön bürokrasi.  Zaten  mevcut sistemde  bir proje binlerce imzadan geçiyor. Bürokrasiyi çok seven bir grup olmadığımız için bu da başta gelen bizim değerlendirme kriterlerinin başında geliyor" dedi.

Yeni SPK başkanın da bürokrasiyi azaltmak için çalıştığını aktaran Ağaoğlu, "Ama açılmaya karar verdiğimizde ilk başta düşüneceğimiz konu bu olacak" diye konuştu.

Dap Yapı: Borsadaki hantallık firmaları kaçırıyor

Borsaya açılma planları olduğunu ancak bunu birkaç yıl sonra yapmayı düşündüklerini aktaran Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz ise şu değerlendirmeyi yaptı: "Çünkü borsada hızlı hareket edemiyorsunuz. Daha sistemli hareket etmek zorundasınız. Ama bizim gibi şirketler günü birlik kararlar alıp hemen onaylayıp işleme başlayabiliyor. Onun için borsaya açıldığınızda hantallaşmış oluyorsunuz. Bizim gibi hızlı çalışan firmalar bu hantallıktan kaçıyor aslında. Ama zaman içinde sektördeki büyük inşaat firmalarının borsada yer alacağını düşünüyorum. Çünkü kurumsallaşma için bunun gerekli olduğunu düşünüyorum. Bunun da bir zamanı var. Çünkü her şirketin kendisi için bir portföy oluşturma çabası var." 

Bu noktada SPK'nın bürokrasiyi azaltması gerektiğine işaret eden Yılmaz, "İnşaat şirketi için bürokrasi zaten yorucu bir süreç. Artık fazla da yormaması lazım. Bu konuda SPK'nın bürokrasiyi azaltması gerekiyor" dedi.

Dumankaya: 2012'nin sonçeyreğinde borsadayız

2012'nin ilk çeyreğinde borsaya açılmayı planladıklarını ancak bunu son çeyreğe ertelediklerini anlatan Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya şunları söyledi: "Gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak halka açılıp daha fazla kurumsallaşmak ve şeffaflaşmak ve dünyanın radarına girmek istiyoruz. Bir de vergisel avantajı var. Bu vergisel avantajlardan faydalanmak istiyoruz. Sermaye girişi yapıp dışarıdan yabancı kaynak ve ucuz kredi alıp şirketi daha iyi bir şekilde büyütebilmek adına girmek istiyoruz."

Ancak bugünkü koşullarda  Borsada bir mevzuat sıkıntısı olduğuna değinen Dumankaya, "Daha önce var olan bir mevzuat değiştirildi. Yeni mevzuata göre bizim daha önce proje olarak görüp satışa sunduğumuz portföylerimiz SPK tarafından ruhsatı alınana kadar sadece arsa olarak gösteriliyor. Bunun sadece arsa olarak görülmesi firmaların edinebileceği katma değeri devreye sokamaması demek. Bu da önemli geliştiricilerin buraya girmesini zorlaştırıyor. Bir de iskonto oranları çok yüksek. Daire başına yüzde 25'e varan iskontolar var. Bu nedenle herkes borsaya giriş takvimini erteliyor. Doğru bir zamanı bekliyor" diye konuştu.

Bundan dolayı SPK'nın bu konuda düzenleme yapmasını beklediklerini kaydeden Dumankaya, "Bu olmadan biz de istediğimiz boyutta girmeyiz. Ancak çok ufak düzeyde GYO olarak girebiliriz. Bu alternatif üzerinde çalışıyoruz" açıklamasını yaptı.

Varlıbaş: Borsa şartlarını  SPK tekrar gözden geçirmeli

Piyasalar el verdiği taktirde bu yıl, olmazsa da gelecek yıl borsaya açılmayı düşündüklerini aktaran Varlıbaş İnşaat Yönetim Kurulu CEO'su Erdinç Varlıbaş, Borsada yaşanan sıkıntılara değindi. Mevcut sistemde GYO'ların değerleme yöntemlerinin eksik olduğuna işaret eden Varlıbaş, "Şirketler hak ettikleri değerler üzerinden değerlenmiyor. Bu da bir gayrimenkul firmasını halka açılmaktan uzak tutuyor" dedi. Bu şartların SPK tarafından tekrar gözden geçirilmesi gerektiğine vurgu yapan Varlıbaş, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları inşaat sektörünü kayıt altına alıcı bir enstrüman. İnşaat sektörüni kayıt altına almakta hem kamu için hem de maliye için hazine için son derece önemli. O yüzden daha fazla GYO'nun açılması teşvik edilmeli. Bunun için de ilgili kurumlar çalışmalar yapmalı" açıklamasını yaptı.

SPK'dan Kuruluş İzni Almış Olan GYO'lar

1. Büyükhanlı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

2. Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

3. Özak Gayrimenkul Yatırım  Ortaklığı A.Ş.  

4. Tuna Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

5. Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş