Küresel konut piyasasında alarm!

Evrim KÜÇÜK

DIŞ HABERLER - 2007-2008 krizini tetikleyen konut fiyatlarındaki çöküş yeniden dünya ekonomisi için bir tehdit haline geliyor. Uzmanlar birçok gelişmiş ekonomide, düşük faizlerin etkisiyle konut fiyatlarının çok ciddi artışlar gösterdiği ve piyasada büyük bir düzeltme hareketinin başlayabileceği uyarısı yapıyor. Krizin kapıda olduğu ülkelerin başında ise İsviçre, Kanada, Yeni Zelanda geliyor. Büyük şehirler arasında ise Londra, gayrimenkul fiyatlarında çöküşün yaşanabileceği yerler arasında gösteriliyor.

Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü (OECD) küresel konut piyasasının alarm verdiği uyarısı yaptı. OECD’nin baş ekonomisti Catherine Mann, çoğu gelişmiş ülke ekonomisinde hem ticari gayrimenkul hem de konut fiyatlarının çok hızlı artış gösterdiğini, aşırı ısınan bu piyasalarda büyük fiyat düşüşleri yaşanabileceği uyarısı yaptı. Mann, örneğin Kanada’da ortalama konut fiyatlarının 2000’den bu yana ikiye katlandığına dikkat çekerken, ekonomisi 2016’da sarsılan İsveç’in de risk altında olduğunu ifade etti. OECD, bu ülkelerde fiyatların istikrarlı bir emlak piyasasıyla örtüşmeyecek kadar yüksek olduğunu kaydetti. OECD’nin riske işaret ettiği ülkeler arasında Yeni Zelanda da bulunuyor. Türkiye’nin de üyesi olduğu OECD’nin kasım ayında yayınladığı bir rapora göre, OECD genelinde konut fiyatları yılda ortalama 2.5 artış gösteriyor.

OECD’nin yaptığı araştırmada İngiltere, Kanada, Avustralya, Yeni Zelanda, Avusturya, İsveç fiyatların aşırı yüksek olduğu ve buna rağmen yükselmeye devam ettiği ülkeler olarak sıralanıyor. Fiyatların normalin üzerine çıktığı ancak düşmekte olduğu ülkelere örnek olarak Hollanda, Finlandiya, Norveç ve Belçika gösteriliyor. Almanya’da fiyatların değerinin altında olduğu ancak yükselmeye başladığı belirtilirken, fiyatların düşük olduğu ve düşmeye devam ettiği ülkeler Portekiz, Yunanistan, Japonya ve Güney Kore olarak sıralanıyor. ABD’De son iki yıldır fiyatların artmakta olduğu belirtilirken, İtalya ve İspanya’da fiyatların hızlı bir düşüş grafiği çizdiği ifade ediliyor.

Amsterdam, Zürih, Sidney’e dikkat

Benzer bir uyarısı daha önce İsviçreli finans kuruluşu UBS de yapmıştı. UBS’in 2016 Küresel Emlak Balonu Endeksi’ne göre son beş yılda emlak fiyatlarındaki artış sonucu balon oluşma riskinin en yüksek olduğu şehirler Vancouver, Londra ve Stockholm olarak sıralanıyor. Sidney, Münih ve Hong Kong’un da aşırı değerlemelerle karşı karşıya kaldığı belirtiliyor. UBS’e göre, balon oluşumu riskinin en yüksek olduğu ülkelerde emlak fiyatları 2011 yılından beri hemen hemen ortalama yüzde 50 oranında artış kaydetti. Oysa aynı dönemde diğer finans merkezlerinde bu artış oranı yüzde 15’ten de daha düşük oldu.

Bankanın analizinde, düşük faiz, küresel sermaye akışı ve yatırımcıların getiri konusundaki iyimserliğinin değerlerin aşırı şişmesine yol açtığı kaydedildi. UBS’in raporunda düşük faiz oranlarının konuta olan talebi tetiklemesi sonucu başta Amsterdam, Zürih, Paris ve Cenevre olmak üzere tüm Avrupa kentlerinde emlak fiyatlarının aşırı değerlendiğine dikkat çekildi. Örneğin Amsterdam’da fiyatlar, 2013’teki yaptığı dibin yüzde 25 üzerine tırmanmış durumda. Frankfurt’da ise fiyatlar 2011’e göre yüzde 30 yükseldi.

Sistemik risk taşıyan piyasalara ECB'den uyarı

Konut fiyatlarına ilişkin bir uyarı da İngiliz bankacılık grubu Barclays’den geldi. Yıllarca süren düşük faiz ortamının konut talebini artırdığını ve bunun Avrupa genelinde fiyatları yükseltirken, sekiz ülkede kırılgan bir gayrimenkul piyasası oluştu. Avrupa Merkez Bankası (ECB) bünyesinde Sistemik Risk Kurulu (ESRB) bu ülkelere ilişkin bir uyarı yayınladı. Barclays’e göre artmakta olan bu stres 2017’de çoğalacak ve bir noktada piyasalarda düzeltme başlayacak. Banka, ECB’nin para politikalarının sorunu beslemeye devam edeceğini düşünüyor. ESRB’nin skor tablosuna göre en büyük riski 2.2 puanla İsveç taşıyor. İkinci sırada Lüksemburg, üçüncü sırada ise İngiltere var.