Yatırımlık alımlar konutta talebi de fiyatı da artırıyor

Son 5 yılda İstanbul genelinde konut fiyatlarında yüzde 100'e varan artış oldu. Cushman&Wakefield raporuna göre de Türkiye 2015'te Katar, Yeni Zelanda, Hong Kong, İsveç, Macaristan’ın ardından konut fiyatı en çok artan 6. ülke oldu. Bu artış yatırım geri dönüşlerine de yansıdı ve dönüş süreleri son 2 yılda yine 2 yıl uzayarak 18'e çıktı. Merkezi bölgelerde ise süre 20 yılın da üzerinde olabiliyor. Bu gelişme konuta talebi düşürmüş değil. Bu yıl da 2015’deki gibi 1.3 milyona yakın satış bekleniyor. Fiyat artışlarına rağmen talebin yüksek seyretmesinin bir nedeni de bu. Alıcı, kira getirisinden çok bu fiyat artışından kazanmak istiyor. 

Fiyat artışının birçok nedeni var. Talep, arsa fiyatları ve kredi faizleri... Artık "Arsa kıtlığı"ndan söz ediliyor ve maliyetlerdeki ortalama payının yüzde 50’yi bulduğu, birçok yerde geçtiği belirtiliyor. İnşaat maliyetlerinde de yüzde 30’lara varan artış var. Fiyat tartışmasında müteahhitlerin yüksek karlar ettiğini savunan görüşler de var ancak sektör yetkilileri kar marjlarının yüzde 10- 15 civarında olduğunu savunuyor. Fiyatları daha makul seviyelere çekmenin tek yolu kamunun uygun fiyatlı arsa üretmesi ... 

İkinci elde de fiyatlar yükseldi 

Cushman&Wakefield raporuna ikinci el konut fiyatları 2010 - 2011 yıllarında yüzde 15, 2012 - 2013 yıllarında yüzde 27, 2014 ve 15 yıllarında yüzde 38 arttı. Bu yılın ilk çeyreğindeki artış yüzde 25.6'yla daha ılımlı düzeyde. Raporda, "2. el konut satış fiyat ve kira artış oranlarının son 5 yılda ikiye katlandığını göstermektedir" deniliyor. Bu alandaki artışı tetikleyen unsurların başında, "kentsel dönüşümle yenilenecek konutların değer artışına bireylerin ortak olma isteği" sayılıyor. Raporda, “Türkiye hem 2. el hem de kiraların hızla artmasıyla diğer pazarlardan farklılık gösteriyor. Ancak fiyat-gelir arasında olumsuz sinyaller verdiği gözden kaçırılmamalı” deniliyor. 

Müteahhidin kârı da azalıyor 

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı'ya göre müteahhit karı 10 yıllık dönemde yüzde 33’lerden yüzde 10-15 seviyelerine geldi. Yazıcı, “İnşaat maliyeti yüzde 30- 35, arsa maliyeti yüzde 50’lerin üzerinde arttı. Arsa bulunabilir bir şey olmaktan çıktı. Proje yapabilecek büyüklükte sorunsuz arsalar şehrin çeperlerinde bulunur oldu. Onlar bile çok pahalı. Arsa maliyetinin düşmesi için kamunun uygun fiyata arsa üretmesi gerekir. İmar prosedürleri kolaylaştırılabilir, kent çeperlerinde banliyöler yaratılarak fiyatlar kontrol altına alabilir” dedi. 

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu'na göre fiyat artışının nedeni 'gizli enfl asyon.' Tavukçuoğlu, "Enfl asyon için yüzde 6- 8 deniliyor. İnşaat malzemeleri bazı birimlerde yüzde 40 arttı. Bu da fiyata maliyet olarak yansıyor. Arsa üretemiyoruz. Şehir içindeki yüksek değerli yerleri yıkıp yeniden yapıyoruz. Veya şehrin çok yakınındaki arazileri değerlendiriyoruz. Devlet arsa üretmiyor ve uydu kentler yapamıyoruz. Konut kredi faizleri yükseldi. Faizler yüzde 0.60-0.70 bandına inerse satışlar hızlanır. Ekonomik koşullar ve terör olayları konut alımını yavaşlatıyor. Geçen yılla aynı seviye başarı oldu" dedi. 

Tavukçuoğlu, Anadolu Yakası’nda büyük siteler üretmeyen firmaların fiyatlarında yüzde 20-25’e varan düşüş yaşandığına dikkat çekti. 

Talep ve maliyet fiyat artırıyor 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ise, “Talep oldukça müteahhitler satacağı evin fiyatını artırıyor. Bir taraftan da müteahhitlerin inşaat maliyetleri arsa pahalı olduğu için ve dolarla inşaat malzemesi satın aldığı için artıyor. Sonuçta bu artışlar nihai ürün olan konutun fiyatını da artırıyor. Öte taraftan kentsel dönüşümün fiyata yansımaları oldu. Neredeyse kentsel dönüşüme girecek evin fiyatı bitmiş evin fiyatına yaklaştı. Bu denli fiyat artışları çok normal değil. Türkiye’de ortalama fiyat artışı yüzde 38 gibi yüksek bir rakama sahip. Bu artış olağan değil” yorumunu yaptı. Bu artışların geri dönüş sürelerine de yansıdığını ifade eden Maya, ancak kira gelirleri aynı oranda artmadığı için bu nedenle yatırım sürelerinin uzadığını söyledi. Buna rağmen konut alımlarının sürmesini konutun değer artışına olan inançtan kaynaklandığını aktaran Maya, değer artışının bugün satışı sürükleyen bir unsur olduğunu kaydetti. 2007 ile 2012 arasında kira artışı konutun değerine eklendiğinde bir konutun 5 yıl gibi kısa bir sürede kendini amorti edebildiğini, ancak artık artış hızının da yavaşladığına işaret etti. 

Yüksek metrekare fiyatı 

Metrekare fiyatları 8 bin TL’nin üstünde olan konutların bu piyasa şartlarında satmasının biraz zor gözüktüğünü anlatan Maya şöyle konuştu: 

“Çünkü belli bir stok var ve stoku alan belli bir kitle var. Bu kitlede ya yaşamak için alıyor ya da yatırım değerine inandığı için alıyordur. Dolayısıyla o projeyi satışa çıkarırken belli bir hikâyenizin olması gerekir.” 

Yıl sonunda fiyat artışının yüzde 20 olmasını beklediklerini anlatan Maya, bazı bölgelerde Kadıköy Maltepe gibi bölgelerde fiyat artışında kentsel dönüşümün etkili olduğunu, ancak Kartal, Pendik, Zeytinburnu gibi bölgelerdeki artışın ise daha metro gibi kamu yatırımlarından kaynaklandığını belirtti. Maya, bu nedenle konut satış sayısının 1 milyon 400 bin olarak 2015’e yakın bir seviyede kalmasını beklediklerini söyledi. 

Maliyet 325 bin lira oldu 

STCA İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Aslandağ da, arsanın maliyetlerini stabil tutulmadığı takdirde fiyat artışlarının her geçen gün artarak devam edeceğini söyledi. Bu durumun fiyatlarda bir balon oluşturmasa da satışlarda yavaşlamaya neden olduğunu dile getiren Aslandağ, “Bu sadece bu yılın sorunu değil. Son 4 yılın sorunu. Bir yıl önce yüksek gelen fiyat sonraki yıl artmaya devam ediyor” dedi. Aslandağ, Kartal gibi bir bölgesinde 100 metrekarelik bir dairenin müteahhit karı, işçilik, inşaat maliyetleri de eklendiğinde daire fiyatının 325 bin TL’ye geldiğini kaydetti. Kent merkezlerine doğru geldiğinde ise fiyatlara yüzde 10-15 gibi bir artışın daha eklendiğini söyledi. 

Konut kredi faizlerindeki artış, aylık faizin yüzde 1'in üzerine çıkması ipotekli satışları zorluyor. Son TÜİK açıklamalarına göre ipotekli satışlarda yüzde 25'ler civarında düşüş var. Şirketler konut satışlarının kredi maliyetleri nedeniyle düşmesini önlemek için kendileri finansman modelleri geliştiriyor, vade uygulamaları yapıyor, bazı firmalar aylık yüzde 0.40 faizle alıcıya finansman sağlıyor. 

Son dönemin bir başka önemli gelişmesi gayrimenkul yatırım fonları. Sanayi şirketleri bile işlerini bırakıp gayrimenkul yatırımına dönerken, küçük tasarruf sahibi de bu artıştan yararlanmak istiyor. Burada artan talep için kurulan gayrimenkul fonlarının sayısı artıyor. Bu alana yabancı fonlar da giriyor. Küçük yatırımcı ev almadan daire fiyatı artışlarından gelir sağlayabiliyor.

Fiyatta anormal artış yok

Gayrimenkulde değişkenlerin uzun vadeli olduğunu aktaran GYODER İcra Kurulu Üyesi Haluk Sur, satışların yavaşladığı dönemlerde firmaların enfl asyon baskısını fiyatlara yansıtmadığını, ancak piyasa hareketliyken de üzerlerinde olan enfl asyonist baskıyı fiyatlara yansıttığını bunun da geri dönüş sürelerinin uzattığını söyledi. Ayrıca artışta eskisi gibi yüzde 1 KDV ile satılan konutların bitme noktasına gelmesine özellikle İstanbul’da fiyatlara yansıdığını belirten Haluk Sur, 2015 sonu ve 2016 başının bunun kırılma noktasını oluşturduğunu kaydetti. Konut ya da gayrimenkullerin getiri oranları ve kişisel gelir oranlarına bakıldığında ani kırılma yaşanmadığını, fiyatlarda da artış olsa da anormal artışlar olmadığını ifade eden Haluk Sur, bu nedenle Türkiye’de bir balon riski olmadığını dile getirdi.Haluk Sur, geri dönüş sürelerinin uzamasının da konut sektöründe sorun olmadığını burada kira artışından çok değer artışına oynadığına söyledi. Haluk Sur, bu yıl içinde enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarında yüzde 15 gibi bir artış beklendiğini belirtti.

'Satışları arttıracak en önemli faktör faiz oranı'

Derya ŞENGÜL  

ANKARA - Türkiye’de satılan konut sayısındaki artışın aldatıcı olmaması gerektiğini belirten Tahir Tellioğlu, bunun ilkbahar ve yaz hareketliliği olduğunu ancak inşaat sektörünün mevcut haliyle sürdürülebilir bir trendde olmadığını söyledi. İpotekli konut sayılarındaki azalarak toplam satış içindeki payının yüzde 30.9’a gerilediğine dikkat çeken Tellioğlu, faizin yüksek seviyede seyretmesinin piyasaya büyük darbe vurduğunu kaydetti.Satış yapamayarak finansman sıkıntısına giren firmaların yeni projeleri de erteleme sorunuyla karşı karşıya kaldığını belirten Tahir Tellioğlu, konut satışını hareketlendirmek için en önemli faktörün faiz oranı olduğunu söyledi. Merkez Bankası’nın faiz oranını düşürmesine rağmen, konut kredisi faizinin düşmediğine vurgu yapan Tellioğlu, “Bankalardaki konut kredisi faiz oranları hala isteğimiz seviyeye gelmedi. Bankaların da konut kredilerinde olası bir indirime gitmesi, konut satışlarında canlılığın ortaya çıkmasını sağlayacak. Vatandaşlar, konut faiz oranının yüzde 1'in altına düşmesini bekliyor. Sektördeki durgunluğun ortadan kalkması için bankaların indirime gitmesi şart oldu” diye konuştu. Konut kredisi faiz oranının yüzde 0.90 civarına gerilemesinin piyasalara canlılık getireceğini belirten Tellioğlu, canlanma oranının yüzde 20’yi bulacağını anlattı. Kredi faizleri düşürülerek konut satışlarında hareketlilik sağlanamazsa müteşebbis müteahhitlerin bankalardan aldıkları kredilerin geri dönüşüyle ilgili sıkıntılar oluşacağını belirten Tellioğlu, bunun aynı zamanda bankaları da sıkıntıya sokacağını vurguladı.