Masrafsız konutta faiz sıkıntısı

Mehmet Filoğlu

Konut sektörü 2016’ya büyük beklentilerle girerken, satışlarda önemli rol oynayan kredi maliyetleri sektörün iyimser havasını desteklemiyor. Merkez Bankası’nın verilerine göre bankaların açtığı konut kredilerinde ortalama yıllık faiz yüzde 14.47’ye yükseldi. Kredi faizlerinde bu oranlar en son 2012’nin başında görülmüştü. Yükseliş trendi geçen yılın ortalarından itibaren başlarken, bu dönemden itibaren konut satışlarında ipotekli satışların payında düşüş görülmeye başlanmıştı. Geçen yılı yüzde 11 satış büyümesiyle kapatan konut sektörü, 2016 için kendine yüksek büyüme hedefl eri koydu. Ancak faizler yükselirken bu büyümenin nasıl yakalanacağına ilişkin soru işaretleri var. Ocak ayı için açıklanan konut satış verileri de endişeleri artırdı. 

Konut satışlarında düşüş yaşanabilir 

Türkiye’de konut kredisi faizleri geçen yılın tamamında ortalama aylık yüzde 1.08 seviyesinde gerçekleşti. Uzmanlar aylık kredi maliyetinde yüzde 1’in psikolojik sınır olduğunu bu seviyenin üzerinde konut satışlarının sıkıntıya girdiğini aktarıyor. Şu anda bankalarca uygulanan faiz oranları ise yüzde 1.20’lere ulaşmış durumda. Piyasa faizleri ve beklentileri de dikkate alındığında konut kredisi faizlerinin kısa vadede düşüşe geçmesi beklenmiyor. Gayrimenkul sektörü analistleri faizlerin şu anki seviyede kalması durumunda konut satışlarında artış görmenin zor olduğunu hatta 2016 yılında satış rakamları açısından 2015’in gerisinde kalınabileceğini belirtiyorlar. 

Gayrimenkul sektörü finansman da sağlıyor 

Konutder Başkanı Ömer Faruk Çelik de konut kredisi faizlerindeki yükselişin kendilerini kötü etkilediğini belirtiyor. Faizlerin yüzde 1’in üstüne çıkması ile gayrimenkul geliştirmenin yanı sıra bankacılık da yapmak zorunda kaldıklarını aktaran Çelik, “Faizler arttığında müşterileri kredi çekmek konusunda ikna edemiyoruz. Dolayısıyla vadeli satışı seçmek zorunda kalıyoruz. Bu sisteme elindeki konutu satmak zorunda olan herkes girmek durumunda kalıyor” dedi. Müşterilerin alamadığı krediyi kendilerinin alıp vadeli satış yapmanın riskli ve maliyetli bir yöntem olduğunu vurgulayan Çelik, şu anki durumun uzun sürmesi halinde sektörün zora girebileceğini söyledi. Konutder 2016 için konut satışı büyümesi tahmini 2015’teki yüzde 11’lik artışın ardından yüzde 5 olarak belirlendi. Çelik, söz konusu tahmin oluşturulurken faiz seviyelerinin hesaplamalara dahil edilmediğini stok ve talep koşullarının dikkate alındığını kaydetti. 

Yerel unsurlar talebi güçlü tutuyor 

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, bu yıl yükselen faizlerle birlikte ipotekli satışlarda yüzde 15-20’lik bir düşüş görülebileceğini ancak toplam konut satışlarında ise az da olsa yükseliş olabileceğini kaydetti. Gayrimenkul sektörünün ellerindeki sermayenin azalmasından dolayı vadeli satışı daha uzun süre taşıyamayacağı öngörüsünde bulunan Büyükduman, bununla birlikte yerel unsurların krediye olan ihtiyacı azalttığını belirtti. Büyükduman’ın aktardığına göre, son dönemde Türkiye konut piyasasını İstanbul’dan çok Anadolu sürüklüyor. Yerelde İstanbul’un aksine kredi talebi de çok yüksek değil. Bunun iki sebebi var: İlki konut fiyatları İstanbul’a göre düşük. Metrekare fiyatları birçok yerde bin lira civarında. Dolayısıyla insanlar kendi birikimleriyle krediye ihtiyaç duymadan ev alabiliyor. İkincisi Anadolu’da birçok satış topraktan yapılıyor. Müteahhit ile alıcı arasında informal bir ilişki ve senetlerle satışlar gerçekleşiyor. Burada da kredi faizlerinin anlamlı bir etkisi yok. Bununla birlikte konut sektörü Türkiye için gündemde olan riskleri de yakından izliyor. Büyükduman, Suriye konusunda artan gerilimin sıcak çatışmaya dönmesi durumunda satışlarda ciddi düşüşler yaşanabileceğini belirtiyor.