"İnşaat sektörü ölüyor, gayrimenkul doğuyor”

VOLKAN AKI

Gayrimenkul geliştirme, gayrimenkul yatırım ortaklığı, portföy yönetimi alanlarında uzmanlaşmış Kuzu Holding’in Yönetim Kurulu Başkanı Selim Kuzu ile yeni dönemin “gayrimenkul” gelişiminin ipuçlarını konuştuk… Kuzu Holding Berlin merkezli; Türkiye, Avrupa ve Amerika’da faaliyet gösteren bir şirket; gayrimenkul sektöründe 20 yıldan uzun bir deneyime sahip. Selim Kuzu, yüksek eğitimini Almanya ve İsviçre’de tamamlamış uzman bir ekonomist. Avrupa ve Amerika´da altyapı ve gayrimenkul projeleri geliştirilmesi ve finansmanında deneyim sahibi. Kariyeri boyunca yaklaşık 5 milyar euro tutarında projelere imza atmış.

Sektörlerde son durum...

Öncelikle genel tanımlamalardaki, bakış ve felsefedeki değişimlerden bahsedersek Selim Kuzu şöyle diyor: “Bizim alanımız gayrimenkul geliştirmek… Ben uzun yıllar JP Morgan’ın fonlarını yönetiyordum. Gayrimenkul sektöründe pek çok konsepti biz geliştirdik. Bizim işimiz bu… Bina denilen hücreyi değil, ruhunu nasıl daha verimli, yararlı, daha çekici hâle getirebiliriz? Life style tarafı daha fazla ön plana çıkmaya başladı gayrimenkulde… Türkiye’de bu çok büyük bir açık ama ülkemize de çok hızlı gelecek. Hızlı bir dönüşüm söz konusu olacak. İnşaat sektörü ölüyor, gayrimenkul sektörü doğuyor da diyebiliriz. İnşaat sektörü diye bir sektör yok artık.

Gayrimenkul sektörü ya da parantez içinde gayrimenkul zaten Türkiye’de gayrimenkul değildi… Bir ara enflasyondan korunmanın yatırım aracıydı. Daha sonra rant aracıydı. Daha yeni yeni gayrimenkul, gayrimenkul olmaya başlıyor.” Tüketicinin etkisi çok büyük...

Selim Kuzu bu değişimi tüketicilerin yarattığını söylüyor: “Tüketici talepleri değişti… Tüketici pazarı terbiye eder. Siz de tüketicinin, o son kullanıcının ihtiyaçlarına hitap etmiyorsanız, ürününüzü satamaz hâle geliyorsunuz. Hitap ediyorsanız ürününüzü satıyorsunuz. Arz talep dengesinde özellikle büyük şehirlerde bu ön plana çıkacak. İnsanların, hedef kitlenizin ihtiyaçlarını çok daha iyi analiz etmeniz gerekecek. İsteklerine hitap etmeniz gerekecek. Metrekarelerin kullanımı değişecek… 90 metre kare konut gösteriyorlar, bakıyorsunuz içine dolap koymanız bile mümkün olmuyor. Efektif metrekare ve iç mimari artık ön plana çıkmaya başladı. Artık tüketici özellikle yurtdışına çıktıkça standartları da görüyor ve dönünce Türkiye’de de aynı standartları arıyor.”

Yeni şeyler keşfettikçe...

Yurtdışına açılma ve yeni şeyler keşfetmenin Türkiye’deki piyasayı değiştirdiğini söyleyen Selim Kuzu şunlara dikkat çekiyor: “Türk halkı yurtdışına gidiyor. ‘Ne kadar iyi korumuşlar, ne kadar basit ve kullanışlı yapmışlar, ne kadar sade ve güzel’ diye söylemler ortada. Biz de ne yapıyoruz, şöyle bir avantajımız var. Türklerin geleneksel değerlerini modern mimariyle, modern çağın beklentileriyle bütünleştirmeye çalışıyoruz. Ve bazı girişimlerin Avrupa ve ABD’de çıkış noktasını çok net bir şekilde görebiliyoruz. Bazı süreçlerin burada nasıl işleyeceğini daha iyi görebiliyoruz. İstanbul örneğin bu şekilde yeniden şekillenecek. Ne zaman olacak, bilmek zor ama bugün yeni yapılanlar dahil olmak üzere hepsi tekrar dönüşüme girecektir. Biraz önce dediğim gibi tüketici her zaman pazarı terbiye eder… Örneğin Halkalı’daki yüksek binaların hepsini 15 yıl içinde yıkmaya başlayacaklar. Bu Ataköy için de Ataşehir için de geçerli… Bu blokların hepsi yıkılmaya mahkum… Çünkü dönüşüm demek, eskiyi yık yeniyi yap değil, bunun yeni mimari prensiplere göre olması gerekiyordu. Aslında insanların ihtiyaçlarını tam tanımlayamamasıyla mimarların bu işi bilmemesi, belediyelerin de vizyonu olmaması bunu yaratıyor… Tabii şemsiyenin üzerinde bir de rant konusu var. Herkes rantın peşinde… Bu rant da artık pazar terbiyesi ile sönmeye başladığı için, başka şeyler ön plana çıkıyor. Doğru metrekare doğru yerde…. Doğru çizgiler, doğru ihtiyaçların karşılığı…”

Şehirlerde ihtiyaçlar değişiyor

Şehir merkezlerinde ihtiyaçların da farklı bir biçimde geliştiğini belirten Kuzu’nun dikkat çektiği özellikler şöyle:

“Bir de şehir merkezinde yaşamak isteyen insanlar var. Şehir merkezine yakın ama gürültüsüne uzak mesafede yaşamak isteyenler var. Şehir merkezine mesafeli kalmak isteyen insanlar da var. Biz ikinci ayrımı da bu üçgen içinde yapıyoruz… Şehir merkezinde yaşamak isteyen insanların da lüks, ihtiyaç, tercih kategorileri değişiyor. Eskiden bunlar hep ekonomik dengeye endeksliydi, artık öyle değil.

Artık insanlar yaşam felsefesi peşinde… Örneğin inanılmaz bir organik yaşam, organik beslenme trendi var. Yogalar, detokslar… Yine yaşlanan nüfusa göre yeni bir yaşam biçimi oluşturmak. Türkiye için geleceğin en önemli trendi.”

Metrekarelerin ne kadarı ihtiyaç ne kadarı lüks?

Gayrimenkulün çalışma ve yeni yaşam felsefelerine oturduğu zemini ise Selim Kuzu şöyle anlatıyor: “İhtiyaç kelimesi yatırımdan çıktığı için artık gayrimenkul bir üçgenin içine oturmaya başladı: Lüks, tercih, ihtiyaç… Bodrum’daki yazlık lüks mü, tercih mi, ihtiyaç mı? İstanbul’daki eviniz lüks mü, tercih mi, ihtiyaç mı? Bu Türkiye’de çok daha fazla önplana çıkmaya başlıyor.

İnsanlar kendileri için yaşamaya başlıyor. Eskiden ne vardı? Salon diye bir şey vardı ya… Sadece misafir geldiğinde kullanılan, salon diye bir şey vardı. Bir dairenin yüzde 30’unu kaplayan ama yaşamın yüzde 5’ini kapsayan yapılar vardı. Bugün böyle bir şey yok ve olmaması da gerekiyor. Metrekareler pahalı ve insanların günlük yaşamda kullandığı metrekareler artık çok çok önemli… Bu metrekarelerin ne kadarı ihtiyaç ne kadarı lüks? İşte insanlar bu ihtiyaç ve beklentiler çerçevesinde hareket etmeye başlıyor. Bunların içinde lokasyonlar seçiyor. Bizim uzmanlık alanımız da bunları araştırmak, incelemek ve insanların alışkanlıklarını analiz etmek…”