Gayrimenkulde ‘sertifikalı satış' dönemi başladı

Leyla İLHAN

Gayrimenkulde sertifikalı satışı öngeren tebliğ Resmi Gazete’de yayımlandı. Tebliğde düzenlenen uygulama ile başta kentsel dönüşüm olmak üzere hem gayrimenkul yatırımlarına fon oluşturulması hem de gayrimenkul yatırımındaki yüksek değerlenmelerden yerli ve yabancı kurumsal yatırımcıların yanı sıra küçük yatırımcıların da yararlanması amaçlanıyor. Buna göre bir küçük yatırımcı bir projeden daire gibi bağımsız bir bölüme karşılık düşen sertifika alabileceği gibi bir dairenin bir bölümünü, belirli bir metrekaresini de alabilecek. Tebliğde metrekare sınırlaması öngörülmediği için bir metrekaresini bile almak mümkün. Kişi, metrekare biriktirerek daire sahibi olabilecek veya sertifikasını satarak değer artışlarından yararlanabilecek.

hazırlığı gayrimenkul yatırım fonları kuruluşunu da harekete geçirdi. Son dönemde yerli ve yabancı ortaklı birçok gayrimenkul fonu sektöre girdi. Bu fonlar, gayrimenkul rantlarından, getirilerinden yararlanmak isteyen büyük, küçük her düzeyde yatırımcının adına yatırım yapacaklar. Gayrimenkul sertifikaları ile ilgili düzenleme sektörde genellikle olumlu karşılandı. Özellikle finansman bakımından yeni bir olanak doğduğuna işaret edildi. Ancak GYODER Başkanı Aziz Torun, tebliğin uygulamasının zor olacağı görüşünde. Torun, tebliğde, sertifikanın, ihraççıya geri satışını öngören maddelerini eleştirerek, “Sattığımız geri alacaksak, niye sattık?” dedi. 

EYG Grup ve KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, gayrimenkul sertifikaları için hazırlanan ilk taslağının uygun olmadığını, sonradan SPK, BDDK gibi kurumların görüşleri alınarak yeni düzenleme yapıldığını söyledi. Ömer Faruk Çelik, “Bugünkü düzenleme neredeyse her türlü problemi çözerek çıktı. Örneğin kalan evlerin satış süresiyle ilgili süreleri değiştirdiler, böylece sektörün bugünkü ticari yapısına uygun bir tebliği ortaya çıktı. Sektöre yeni bir finans ayağı sağlayacak. Böylece bir ev alacak kadar parası olmayan küçük yatırımcılar için ve ev alıp satma derdiyle uğraşmak istemeyen yatırımcılar için güzel bir model olacak. Küçük yatırımcının gayrimenkule yatırım yapacağı bir enstrüman ortaya çıktı. Sertifikaların bir yıl içinde ilk örnekleri çıkacak, 3-5 yıl içinde insanlar sisteme alışacak” dedi. 

Ev sahibi olmak isteyen sertifika biriktirecek 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, taslağı, kentsel dönüşümün finansmanına kaynak sağlamak açısından olumlu bir çalışma olarak yorumladı. “Çünkü kentsel dönüşümde en büyük sıkıntı finansmandı. Bu sistemle artık insanlar 90 metrekarelik dairenin 90 metrekaresini de almak zorunda olmayacak. 1 metrekaresini için bile sertifika alabilecek. Bu sertifikaları biriktirmek suretiyle de ev alabilecek. 1996 yılında Emlak Bankası benzer bir çalışma yaptı. O dönem çok karşılık bulamadı. Bu tebliğle aktif hale gelir ve uygulanır diye düşünüyorum. Ancak burada başarı için fiyat artışının küçük yatırımcıyı mutlu edecek seviyede olması gerekir. Yani ben 1000 liralık bir belge aldığımda 2 yılın sonunda bir konutun prim oranı kadar artması lazım. Burada sağlıklı artışlar olması gerekiyor. Bu döngü sağlanırsa küçük yatırımcıyı mutlu edecek enstrümanlar sağlanmış olacak. Buraya dikkat etmek gerek” dedi. 

Sertifikaların nasıl değerlendirileceği konusunun da önemli olduğun belirten Maya, şöyle devam etti: 

“O sertifikaların günün sonunda ikinci elde alışverişinin olması gerekir. 5 yılın sonunda bitti, onları proje sahibi geri mi alacak, gerçekten de küçük yatırımcı bunları biriktirip eve mi döndürecek bunlarda belirleyici olacak. Sertifikaların yaratacağı piyasa hareketliliği, küçük yatırımcının sürece alışma dönemi nedeniyle hemen değil de zaman içinde olacaktır. Ben konutların getirisi kadar kazanç sağlayacak mıyım, bunu test etmek isteyecek. Ancak 3 ila 5 yıl içinde mutlaka sonuç verecek. SPK’nın işin işinde olması nedeniyle müteaahhit firma çok şeffaf davranacak.” 

Gayrimenkul ve finans piyasaları birleşti 

Gayrimenkul sertifikasının piyasaları rahatlatacağını aktaran İmpo İmar Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Ofl az, bu sistemle gayrimenkulün menkulleştirilmesi işleminin gerçekleştiğini söyledi. Böylece finans piyasaları ile gayrimenkul piyasalarının birleştiğini ifade eden Oflaz, “Dünyada çeşitli ülkelerde uygulaması var ve gayrimenkule artı bir katma değer kazandıracak. Ayrıca kentsel dönüşüm projelerinde çözülemeyen problemler sertifikaya dönüştürülerek çözülebilecek. İnsanlar belki her ay belli bir bütçelerini ayırıp sertifika alabilecekleri bir yatırım aracı olacak ve sektörün büyümesine destek verecek” dedi. 

Sektöre göre piyasalar sertifikaya hazır 

Bugünün koşullarının hem yapı olarak hem de fikir olarak sertifika sistemine hazır olduğunu ifade eden Hüseyin Ofl az, “Bu uygulamanın başarı şansını artıracak. Ayrıca Türkiye’de kar marjları Avrupa’ya göre yüksek. Yabancı yatırımcı bundan dolayı fiziki olarak gelip daire satın alıyordu. Oturumdan çok yatırım amacıyla alıyordu ve daha sonra da bunu satmaya çalışıyordu. Şimdi ise yabancı için yeni bir enstrüman oluştu. Bu nedenle yabancı için ve dar gelirli için cazip olabilecek. Birkaç ay içinde hareketlenme başlar. Arsa sahibinin yanı sıra kat karşılığı işler yapanların da noterle yapılan anlaşma kapsamında isteme girebilir” diye konuştu.

İşin pratiği kolay görünmüyor

Torunlar GYO ve GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun gayrimenkul sertifikalarının çok fazla ilgi göreceğini düşünmediğini söyledi. Asıl önemli konunun bunun nasıl paraya dönüştürüleceği olduğunu anlatan Torun, “Elindeki sertifikayı kime satacak? Günün sonunda bize getireceğinden, biz hangi fiyattan satacağız? Ayrıca sattığımız ürünü geri alacaksak niye sattık? Çünkü parası olan gider daireyi alır. Metrekare metrekare niye alsın ki? Ayrıca sonunda topladığı metrekareler daire almaya yetmeyecekse bunu nasıl paraya çevirecek. Bunun pratiği kolay değil” diye konuştu.

Canikli: Geri alım garantisi getirildi

Başbakan Yardımcısı Nurettin Canikli, Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği’nde yapılan değişiklikle, Türkiye’de kentsel dönüşümde yeni bir dönemin başlayacağını bildirdi. Canikli, yazılı açıklamasında, “Kentsel dönüşüm amaçlı gayrimenkul projelerinde hak sahiplerine kendi isteklerine bağlı olarak gayrimenkul sertifikalarının da verilmesinin önü açılmış, isteyen hak sahibine sertifika, isteyen hak sahibine ihraççı ile aralarındaki anlaşmada belirtilen dairesini alma hakkı sağlanmıştır” ifadesini kullandı. Sertifikaların metrekare olarak tanımlandığını belirten Canikli, sertifika almayı tercih eden hak sahiplerine, yeterli sayıda sertifikaya sahip olmaları şartıyla, tamamlanan projeden talep ettiği daireyi alma imkanın getirildiğini ifade etti. Sertifika sahibi olup da daire talep etmeyen hak sahipleri ile borsadan satın alarak sertifika sahibi olan vatandaşlara, sertifikalarını ister borsada vadesinden önce satabilmeleri, isterlerse de ihraççıdan sertifikalarını nakde dönüştürülmesini talep etme hakkının getirildiğini vurgulayan Canikli, şöyle devam etti: “Kentsel dönüşüm amaçlı ihraç edilen sertifikalarda ayrıca ihraççı tarafından önceden belirlenen ve kamuya açıklanan dönemlerde sertifikalara geri alım garantisi getirilmiş, bu suretle sertifika sahiplerinin zarar etmesi önlenmiştir. Sistemin işleyişi düzenlemede ayrıntılı olarak belirlenmiştir. Buna göre kentsel dönüşüm projesini üstlenen bakanlık, belediye, ilgili kuruluş veya şirketler, gayrimenkul sertifikası ihraç etmek için Sermaye Piyasası Kuruluna başvuracaklardır. Başvuru sırasında projenin maliyeti, hak sahibin hakları, geri alım şartları gibi hususlar belirlenecek ve vatandaşlarımıza açıklanacaktır.” İhraç edilecek sertifikaların doğrudan hak sahiplerine verileceğine dikkati çeken Canikli, sertifika yerine bina talep edilmesi halinde bunların hak sahibi olmayan vatandaşlara da satılabileceğini bildirdi. Sertifikalara ihraççı tarafından belirli periyotlarda geri alım garantisi verileceğini, böylece vatandaşların sertifikalarını kolaylıkla nakde dönüştürebileceğini ifade eden Canikli, şunları kaydetti: “Geri alımda fiyat, sertifikaların ihraç tarihindeki nominal değerinin, geri alım tarihindeki Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Üretici Fiyat Endeksi, Tüketici Fiyat Endeksi ve buna benzer endekslerden oluşan sepet değişim oranına göre düzeltilmiş tutarından aşağı olmayacak şekilde belirlenecektir. İhraç edilecek sertifikalar borsaya da kote edilecek olup, aynı zamanda isteğe bağlı olarak borsada da alınıp satılabilecektir. Vatandaşlarımız gayrimenkul sertifikalarını ya doğrudan ihraççı şirketten ya da banka ve aracı kuruluşlar kanalıyla borsadan satın alabilecek, satın aldıkları sertifikaları izahnamede belirtilecek periyotlarla ihraççıya geri satabileceği gibi hisse senetlerinde olduğu gibi borsada tekrar satabileceklerdir.” Canikli, özel sektör şirketlerinin konut ve ticari alan projelerinde, proje değerinin en fazla yüzde 50’sinin sertifika ihracı yoluyla finanse edilebileceğini ifade etti.

Sertifika sahibi hem fiyat artışından hem fon gelirinden yararlanacak

Gayrimenkul sertifi kaları ile ilgili yeni tebliğ, dünkü Resmi Gazete’de yayımlandı. 29790 sayılı tebliğe göre gayrimenkul sertifi kaları, bir veya birden fazla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli bir alan birimini temsilen ihraç edilebilecek. Yani bir projeden, bir apartmandan bir daire veya dükkan gibi bağımsız bir bölümü veya bu bölümlerden, istenilen metrekarede (bu 1 metrekare bile olabilir!) kısım alınabilecek. Bağımsız bölümleri temsil eden sertifi ka ihraçlarında, her bir bağımsız bölüme karşılık gelen sertifika adedi öncenden belirlenecek. Belirli alan birimini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda ise, ihraççı şirket, blok, kat, cephe ve malzeme farklılıklarına göre şerefiye talep edilebilecek. Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı, gayrimenkul projesindeki tüm bağımsız bölümlerin değerleme raporuna göre belirlenmiş satış değerlerinin yüzde ellisini aşamayacak. Yani sertifika ile satış, bir projenin yarısını geçemeyecek. 

Yurtdışına da ihraç edilebilecek 

Gayrimenkul sertifi kaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle veya yurt dışında ihraç edilebilir. İhraç edilecek gayrimenkul sertifikaları borsada işlem görebilecek. Gayrimenkul sertifi kaları asli veya tali edimin yerine getirilmesi ve varsa cezai şartın ödenmesi suretiyle itfa edilecek. Projenin gerçekleşmezse itfa bedeli ve oluşabilecek cezai şart ödenmek suretiyle itfa edilecek. Sertifika ihraçları ve itfaları bankalar, portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya aracılık yüklenimi faaliyetinden herhangi birini yürütecek olan aracı kurumlar vasıtasıyla yerine getirilecek. 

Proje bitmeden satış mümkün 

İhraççı tarafından öngörülmesi halinde gayrimenkul sertifi kaları, proje bitiş tarihinden önce, izahname veya ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde ihraççının belirleyeceği tutar veya borsada oluşan fi yat üzerinden geri alınarak itfa edilebilir. Bağımsız bölümün tapuda devir işlemi yapılır veya ihraççı ile yatırımcılar arasında asli edimin yerine getirilmesi amacıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ya da alım hakkı sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmelerin tapu kütüğüne şerh edilmesi zorunludur. Asli edim’de sertifi kaya konu bağımsız bölüm sertifi ka sahibine belirli bir süre ile teslim edilecek. Süre bitiminde süre uzatılabilecek. Uzatma başvurusu olmazsa, sözkonusu bölümü temsil eden sertifika ‘tali edim’ işlemi görecek. ‘Tali edim’e konu bağımsız bölümlerin satışından elde edilen satış tutarı, bağımsız bölümlerin tamamı satılıncaya kadar sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle yatırımcılar adına değerlendirilecek. Bağımsız bölümlerin tümünün satışının tamamlanmasını takip eden 2 iş günü içerisinde yatırımcıların hesaplarına aktarılacak. Gayrimenkul sertifi kası ihracı karşılığında elde edilen fon, yetkili kuruluş veya ihraca ilişkin banka garantisi bulunması durumunda banka tarafından sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle ihraççı adına değerlendirilecek. İhraçtan elde edilen fonun yüzde onluk kısmını inşaat başlamadan önce doğrudan alarak inşaata başlayabilecek. Kentsel dönüşüm amaçlı projeler kapsamında belediyeler, İller Bankası ve TOKİ ile bunların belirleyeceği şirketler sertifika ihraç edebilecekler.

Sistem nasıl işleyecek?

Sertifika çıkaran müteahhit firma bir bankayla anlaşacak. Sertifikalar bir banka ve aracı kurum üzerinden satışa çıkacak. Vatandaş buradan alabilecek. Elindeki sertifikayı isterse borsada veya ikinci el piyasalarda değerlendirebilecek. Sertifikaların piyasa değerini projenin satış fiyatı belirleyecek. Yani reel piyasa koşuları geçerli olacak. Sertifikanın paraya dönüştürülme kısmında ikinci piyasalar oluşturulacak. Buna da İMKB’nin çözüm geliştirecek. İkinci el pazarında insanlar bu sertifikaları alıp satabilecek. Eğer ikinci el pazarında alıp satamıyorsa da proje biterken, bittiği tarihte firmaya götürüp parasını alabilecek. Ya da firma satışlara başladıysa ve hasılat da elde etmeye başladıysa projenin sonunu beklemeden payı oranın da kısmı ödemeler yapabilecek. Borsadaki gibi sertifika alırken de özen göstermek, araştırıp karar vermek gerekiyor.