Emlak yatırımları ‘ikinci lig’ şehirler ve tatil beldelerine kayıyor

Evrim KÜÇÜK

DIŞ HABERLER - Araştırmada, prim yapması muhtemel ikinci lig şehirler ile tatil beldeleri incelendi. Küresel ekonomik hiyerarşi içinde hızlı yükselmesi beklenen şehirler bu açıdan cazip olarak görülüyor. Gelecek 10 yılda bu trend gayrimenkul piyasasındaki yatırımların yönünü çizecek.

Küresel gayrimenkul piyasasında yatırımlar yeni bir safhaya geçiyor. Dünya genelinde yatırımcılar yıllardır en büyük şehirlere odaklanırken, artık konut yatırımı tercihlerinde daha ‘maceracı bir ruhla’ hareket etmeye başladılar. Yatırımcı artık son 10 yılda fiyatların yüzde 100’den fazla arttığı pahalı merkezlerden uzaklaşarak ‘ikinci lig’ olarak nitelenen ve yeni yükselişe geçen daha küçük şehirler ile tatil beldelerine yöneliyor. ABD ve Avrupa’da küçük şehirlerde konut alımlarının cazibesi artarken, refah düzeyinin yükseldiği Asya’daki şehirler ve tatil yerlerindeki alımlar gelecek birkaç yıl sektörün en yakından takip edeceği trendler. 

Gayrimenkul, en önemli yatırım araçlarından biri, özellikle de konut alım satımı dünyanın en iyi yatırımları arasında gösteriliyor. Emtia, hisse senedi ve tahvil gibi işlem görmese de sektör küresel yatırımcının en önemli tercihleri arasında. Dünyanın bir ucundan diğerine yoğun bir yatırım trafiği gözlenen bu sektörde fiyatları etkileyen hem yerel hem de küresel faktörler mevcut. Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin bu faktörleri sıkı bir şekilde takip etmesi gerekiyor. Savills World Research tarafından yapılan bir araştırma, küresel gayrimenkul yatırımlarında, sınır ötesi paranın en çok aktığı pazarların nereler olduğuna, hangi şehirdeki konut yatırımlarının daha çok getiri sağladığına ışık tutuyor. Araştırmada, başlıca dünya şehirlerinin yanında küçük şehirlerin ve tatil beldelerindeki konutların da giderek daha fazla para kazandırmaya başladığına dikkat çekiliyor. 

Yatırımcının artık, son altı yıldır alışveriş listesinin tepesinde yer alan büyük şehirlerdeki lüks konutları bir kenara bırakıp daha küçük piyasalara bakmasının vaktinin geldiği belirtiliyor. Savills araştırmasına göre, ikinci el konutta talep artışı, ikinci lig şehirlerde büyüme ve tatil beldelerinin cazibesinin artması yatırımcının izlemesi gereken trendler. Araştırma, gelecek 10 yılda bu trendlerin gayrimenkul piyasasındaki yatırımların yönünü çizeceğini ortaya koyuyor. 

En büyük şehirlerde fiyatlar 10 yılda yüzde 67 arttı 

Savills tarafından izlenen dünya şehirleri arasında 2005-2014 döneminde, CEO’lar ile yöneticilerin tercih ettiği ‘prime’ yani daha lüks konut piyasasında fiyatlar yüzde 67 artış gösterdi. Şirketlerin idari kesimlerinin ve diğer personelinin yaşadığı ve Savills tarafından ‘ikinci lig’ olarak adlandırılan konut piyasasında ise fiyat artışı yüzde 50 olarak gerçekleşti. Hong Kong, Londra, Singapur gibi yoğun yatırım çeken şehirlerde büyüme yüzde 140’ı buldu. Lüks konut piyasasında fiyatların tarihin en yüksek seviyelerine çıkmış olması ancak buna karşın kira getirilerinin düşük seviyeye inmesi ikinci lig konutlara yatırımın daha mantıklı olabileceğine işaret ediyor. 

Alternatif varlık sınıfl arı için küresel gayrimenkul piyasalarını tarayanlar için Savills, prim yapması muhtemel ikinci lig şehirler ile tatil beldelerini inceledi. Küresel ekonomik hiyerarşi içinde hızlı yükselmesi beklenen şehirler bu açıdan cazip olarak görülüyor. Tatil beldeleri ve kıyı şehirleri de yatırım açısından ilginç olabilir. 2008 krizi sonrasında fiyatlarda yaşanan düzeltme, bu tip beldeleri ucuzlattı. Algarve, Marbella ve Karayipler iyi yatırım fırsatı sunan beldeler arasında. Araştırmaya göre, Asya ve Güney Amerika dahil olmak üzere diğer hızlı büyüyen gelişmekte olan ülkelerde yatırım şansı giderek artıyor. Gelişen ülkelerde zenginliğin giderek artması ve nüfusun yaşlanması giderek daha fazla sayıda kişinin eğlenmeye, tatil yapmaya zaman ayıracağı ve rahat bir emeklilik ortamı için arayışa girebileceği anlamına geliyor. Örneğin Asya’da büyümesi hızlanan eğlence ve tatil sektörü Hainan Adası, Bali ve Puket, Niseko gibi yerlerin öneminin artmasını sağlarken, söz konusu yerlerdeki konut yatırımlarının gelecekte çok iyi bir getiri sağlaması bekleniyor. 

4.5 milyon dolarla Hong Kong en pahalı şehir 

Lüks bir semtteki konutun fiyatı dünyanın her yerinde farklılık gösteriyor. Mesela Cape Town’da lüks bir apartman dairesinin fiyatı 450 bin dolarken, Hong Kong’da bu fiyat 10 katına çıkarak 4.5 milyon doları buluyor. ‘Square foot’ (1 square foot= 0.09 metrekare) başına fiyatlara bakıldığında bu fark 15 kata ulaşabiliyor. Hong Kong hem metrekare hem de birim fiyat açısından dünyanın en pahalı şehri. En yakın rakibi Londra’dan ‘square foot’ başına yüzde 61 daha pahalı. Birimi başına bakıldığında ise ortalama fiyatın 3.1 milyon dolar olduğu Londra’daki bir evden yüzde 45 ve 2.5 milyon dolar olduğu Paris’taki bir evden yüzde 55 daha pahalı. Dünyada daire fiyatlarının en yüksek olduğu diğer şehirler Singapur (2.3 milyon dolar), New York (2.1 milyon dolar) ve Şanghay (2.0 milyon dolar). Fiyatı 1-2 milyon dolar aralığındaki evler kategorisinde üst sırada Dubai geliyor. Burada iki yatak odalı bir dairenin fiyatı 1.9 milyon dolar civarında. Milano, Sidney, Venedik, Los Angeles’da de daire fiyatlarının oldukça yüksek olduğu dikkat çekiyor. Metrekare fiyatına bakıldığında bazı tatil beldeleri dünyanın en büyük şehirleriyle yarışıyor. İsviçre Alpleri’nde ya da Fransız Rivierası’nda 4 odalı villalar şu an, metre kare fiyatlarına göre Paris, New York ve Singapur’dan bile pahalı. Şu an dünyada bir tatil beldesinde ev almak için en fazla bedelin ödendiği yer İsviçre Alpleri. 4 odalı bir villanın fiyatı 4.5 milyon dolar. Riviera’de en pahalı semtlerde olmasa bile iyi bir lokasyona sahip bir villanın ortalama fiyatı ise 3.75 milyon dolar. Portekiz’in Algarve bölgesi 3 milyon dolarla üçüncü sırada fakat buradaki villaların Alpler ile Riviera’dan daha büyük olması metrekare açısından fiyatlarda ciddi farklılık yaratıyor. Diğer önemli gayrimenkul piyasaları arasında Barbados (2.1 milyon dolar), Toskana ve Umrbria (1.5 milyon dolar) St. Kitts & Nevis ( 1.3 milyon dolar) sayılabilir

Dünyada fiyatları nüfus, gelir artışı ve arz- talep dengesi şekillendiriyor

Çağlar boyu konut fiyatlarını en çok etkileyen faktör, insanların başlarının üzerinde bir çatı istemesiydi. küresel bir yatırım açısından bakıldığında ‘çatı talebi’nin fiyatlar üzerindeki etkisi artan nüfus, hane halkının gelirindeki artış, arazi ile konut arzı ile şeklinde kendini gösteriyor. Bunlardan birinin ya da daha fazla faktörün azalması konut fiyatlarını sert bir şekilde düşürebilir. Küresel konut sektörünü biçimlendiren unsurlara genel olarak bakıldığında ise ekonomik performans, resesyonist ortamlar, enfl asyon, mali rejimler, demografik değişimler, finansmana erişim, arazi politikaları ve planlama, kültürel, yasal, ev sahipliği normları dünya genelinde konut piyasalarının farklı hareket etmesine neden oluyor. 1985 yılından bu yana bakıldığında bunların, dünyanın farklı bölgelerinde konut fiyatlarının nasıl farklılaştırdığını görmek mümkün. Örneğin bazı ülkelerde fiyatlar önce yükselişe geçerken sonrasında gerileme gösterdi. Bu gruptaki ülkeler Danimarka, Fransa, İtalya, İspanya, İrlanda ve Hollanda. Hemen hepsinde fiyatlar 2007 yılında yaşanan finans krizinden bu yana düşüşmüş durumda. İkinci grup istikrarlı seyredenler. 2000 yılından bu yana konut fiyatlarının yavaş da olsa reel olarak arttığı bu ülkeler arasında Belçika, Finlandiya, İngiltere ve ABD bulunuyor. Bu ülkelerin ortak özelliği gevşek bir para politikasına sahip olmaları. Konut fiyatlarında gerileme kaydedilen ülkeler ise Almanya, Japonya ve İsviçre. Fiyatların 2000 yılından bu yana düşüş eğiliminde olduğu bu ülkelerde ortak nokta nüfus artışının durmuş olması, nüfusun azalması. Bir de 2008 krizinden sonra fiyatların yönünü hızla yukarı çevirdiği ülkeler var. Ekonomik büyümenin ortalamanın üzerinde olduğu, nüfus artışının birçok ülkenin üzerine çıktığı bu ülkeler Avustralya, Kanada, Yeni Zelanda, Norveç ve İsveç. Uluslararası standartlara göre hane halkı gelirinin yüksek olması, başlıca şehirlerinde talebin arzın üzerine çıkması bu ülkelerde konut fiyatlarının fırlamasına neden oldu.

Çin hala büyük oyuncular çekiyor

Çin’in gayrimenkul sektörü istikrar kazanıyor. Ulusal İstatistik Bürosu’nun verilerine göre yılın ilk sekiz ayında konut satışları, devlet destekli ucuz konut projeleri hariç, geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 18.7 artış gösterdi. Ocak-temmuz döneminde artış yüzde 16.8 olarak gerçekleşmişti. satışlardaki artış büyük oyuncuların iştahını kabartıyor. Kanadalı dev bir emlak fonunun iştiraki Ivanhoe Cambridge, Çin’de yatırımlarını artırmak istediğini bildirdi. Şirket haziranda ticari gayrimenkul geliştirme şirketi Chongbang Group’a 500 milyon dolar yatırım yapmıştı.BlackRock’ın Asya Pasifik gayrimenkul başkanı John Saunders da CNBC’ye yaptığı açıklamada, Pekin’de hizmet sektöründeki büyümenin şihrin yatırım açısından cazibesini artırdığını belirtti.