AVM yatırımları yavaşlıyor, yeni konsept karma projeler

Leyla İLHAN  

İSTANBUL - Alışveriş merkezi (AVM) yatırımları yavaşladı. Sektör yetkilileri yavaşlamanın piyasa koşullarından çok doygunluktan kaynaklandığı görüşünde. 2015 sonu itibarıyla mevcut arz 361 AVM’de 10.2 milyon metrekareye ulaşmış durumda. Maptriks tarafından Türkiye genelinde AVM sektörü ile ilgili yapılan araştırmaya göre 2005-2010 arasında yüzde 200 olan AVM artış oranı 2010-2015 arasında yüzde 67’ye kadar düştü. 2015-2020 arasında da yarı yarıya (yüzde 32) azalacak. Maptriks verilerinden yararlanarak yapılan hesaplamaya göre metrekare artışı da yavaşlamaya işaret ediyor. 2012, 2013 ve 2014 yıllarında metrekare artışı yüzde 10 ve üstü seviyede gerçekleşirken, 2015’te metrekare artışı yüzde 5.15’e geriledi.

AYD Başkanı Hulusi Belgü, 2016 yılı içinde açılması beklenen AVM sayısının 10 - 12 olduğunu söyledi. Aslında her yıl 40 – 50, hatta daha fazla sayıda proje anonsu yapılıyor. Ancak son yıllarda artan oranda büyük kısmı açılışını duyurduğu zamanda yapamıyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “2015 yıl sonuna kadar açılması planlanan 66 AVM vardı. Bunlarda 2015 yılı sonu itibariyle 29’u hizmet vermeye başladı. Diğerleri çeşitli nedenlerle açılamadı” dedi. 

Çeşitli kaynaklar; AVM sayıları, metrekare büyüklüğü, proje sayısında farklı rakamlar vermekle birlikte, yatırımlardaki yavaşlama dikkat çekiyor. DÜNYA’ya açıklamalarda bulunan sektör uzmanlarından sadece JLL farklı görüşte. JLL Türkiye Bölge Direktörü Dora Şahintürk, “2016 da hareketli bir yıl olacak” dedi. 

“2016 zor geçer, büyüme azalarak devam eder” 

“2016’nın sektör açısından zor bir yıl olacağını” belirten AYD Başkanı Hulusi Belgü, şöyle dedi:

“Siyasi ve bölgesel anlamda hızlı değişimler yaşanıyor ve ekonomik gelişmeler de haliyle bu durumda etkileniyor. AVM ve perakende sektörü son yıllarda hep büyüyen bir ivme gösterdi. Bu büyümenin 2016’da da devam edeceğini öngörebiliriz. Ancak bundan sonraki süreçte büyüme oranları azalarak devam edecektir. Kiralanabilir alan ve AVM sayısı belli bölgelerde doygunluğa ulaştı. 2016 içinde açılmasını beklediğimiz AVM sayısı 10 – 12 arasında. Sektörün mevcut kiralanabilir alanı da 10.6 milyon metre kareye ulaştı.” 

“Büyüme hızı yüzde 200’den yüzde 32’lere geriledi”

Maptriks Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Kuralkan, “AVM’lerde bir yavaşlama söz konusu. En önemli sebebi de doyuma ulaşılmış olması. 2000’li yıllarda 36 AVM’miz varken şu an 2015 sonu itibariyle 361 adet AVM’miz var ve devam eden 114 AVM’miz mevcut. İstanbul doyum noktasına geldi, AVM yapılacak, arazi kalmadı. Yavaşlama bu doyumdan dolayı. 2005/2010 yılında büyüme %200 iken 2015 ile 2020 arasında %32 ye kadar düştü. Türkiye’ye çok büyük AVM’ler geldi. Kiralanabilir metrekare 6 milyondan 9.5 milyona çıktı, buna paralel arz talep dengesi değişti” dedi. 

“Bu yıl 5 tane açıldı, yıl için planlanan 47 proje var” 

Mayıs 2015 itibariyle Türkiye genelinde mevcutta 349 adet AVM olduğunu belirten Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “2015 yılsonuna kadar açılması planlanan 66 AVM vardı. Bunlarda 2015 yılı sonu itibariyle 29’u hizmet vermeye başladı, diğerlerinin açılışları çeşitli nedenlerle ertelendi. 2016 yılı Mart sonu itibariyle 5 adet alışveriş merkezi açıldı, 2’si İstanbul diğerleri ise Bursa ve Balıkesir’de. 2016 yıl sonuna kadar 47 adet açılması planlanan proje ve inşaat aşamasında alışveriş merkezi var. Ancak proje aşamasındaki alışveriş merkezlerinin açılışların çeşitli nedenlerle ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar gibi nedenlerden dolayı bu sayıda sapmalar olabiliyor” dedi. 

JLL, 2016’nın da hareketli geçmesini bekliyor 

JLL Türkiye Bölge Direktörü, Yönetim Kurulu Üyesi Dora Şahintürk 2015’te açılan 27 projeye karşılık 2016’da 55 projenin planlandığını, bu rakamın gelecek dönem açısından önemli bir ipucu olduğunu söyledi. Şahintürk, “2016 hareketli bir yıl olacak. 2017’de de 23 proje planlanıyor. 2014 yıl sonunda her 1.000 kişi başına 129 metrekare kiralanabilir alan olarak ölçülen Türkiye’nin perakende yoğunluğu, 2015’in ilk yarısı itibariyle artış göstererek, her 1.000 kişi başına 132 metrekare seviyesine ulaştı. Avrupa ile karşılaştırıldığında, Türkiye’nin alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemleniyor. 2015 sonu itibariyle mevcut alışveriş merkezi arzı 368 AVM’de 10,9 milyon metrekareye ulaştı. 2015-2018 dönemi boyunca AVM geliştirme projelerinin güçlü bir şekilde devam etmesi ve 2018 yılsonu itibariyle tamamlanması beklenen arz ile birlikte toplam arzın 13,7 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor” diye konuştu. 

Yabancı da yavaşlıyor 

Türkiye’de mevcut alışveriş merkezlerinin yaklaşık %77’si yerli yatırımcı tarafından geliştirilirken, %19’u yabancı ve geriye kalan %4’ü ise yerli ve yabancı ortaklığı olan şirketler tarafından geliştirildi. Yabancı yatırımcı ilgisinin bundan sonra da yavaşlayarak devam etmesi bekleniyor. AYD Başkanı Hulusi Belgü, “Yabancı yatırımcının iştahı yavaş yavaş kaçıyor, Türkiye’deki geri dönüş hızları maliyetlerden dolayı düşüyor ve ne yazık ki ticari gayrimenkul kiralaması ile ilgili bir kanunun detaylı bir şekilde olmaması büyük bir handikap” şeklinde konuştu.

Konsept değişiyor, karma projeler artıyor

AVM’ler artık konut projelerinin içine giriyor. Sektörde, özellikle çok sayıda konut içeren büyük projelerde, AVM, pazarlama unsuru olarak öne çıkıyor. Konut blokunda yaşamı kolaylaştıran bir unsur olarak satış artırıcı bir faktör olarak rol oynuyor. AYD Başkanı Hulusi Belgü, “Yepyeni konsept ve tasarımlara sahip AVM’ler görmeye devam edeceğiz. Karma projelerdeki payı için bir şey söylemek güç ama büyük konut ve ofis projeleri 5 bin ila 20 bin metrekarelik bir AVM’yi içinde barındırmayı bir pazarlama unsuru olarak da görüyor, burada esas hedef konu satışlarını cazip kılmak” diye konuştu. JLL Türkiye Bölge Direktörü, Yönetim Kurulu Üyesi Dora Şahintürk, “Açık alanları etkin kullanan ve ön plana çıkartan, mimari olarak cadde deneyimi sunabilen, bulunduğu bölge ve şehrin sosyoekonomik gerçeklerine ve mimarisine uygun, hem doğa hem de kent yaşamı ile dost olabilen, özetle daha açık alanları olan, daha şeff af daha ferah ve daha yeşil alışveriş merkezleri gittikçe trend oluyor. Türkiye’deki ilgili mevzuat, arazi yapıları ve fiyatları karma projelerin artmasına sebep oluyor. Karma kullanımlı projelerde ise en çok kullanılan gayrimenkul formları ya AVM ya da organize perakendeye yönelik formlar oluyor. İçerisinde AVM barındıran karma projeler kimi zaman projenin geneline hem konsept hem de fizibilite açısından destek olarak kullanılabilse de büyük oranda projenin ana lokomotifi olabiliyor. İyi kurgulanmış, dengeli şekilde çözülmüş, ihtiyaca cevap verebilen, sırf en çok metrekareyi kullanmak adına zorlanmamış karma kullanım projeleri, yerli ve yabancı yatırımcılar için yatırımı teşvik edici rol oynuyor ve hatta çoğu zaman yatırımı ‘yapılabilir’ hale getiriyor” dedi. Mart 2016 itibariyle 5 yeni AVM daha açıldı. Toplam sayı 366’ya ulaştı. Bu yıl için planlanan AVM sayısı 47 olarak veriliyor.