Ağaoğlu: Kolumuzu kestik, arsa bizden dedik

İSTANBUL - Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu’na göre gayrimenkul piyasası sıkıştı ve müteahhitler ciddi sıkıntıda. “Şahsi endişem birkaç tane daha Fi Yapı hadisesi ortaya çıkabilir” diyen Ağaoğlu, “Bu ortamda Çekmeköy’de önemli bir yatırım yaptık. İyi de gidiyoruz. Ama nasıl? Yıllar önce aldığımız arsayı ortaya koyarak. Yaptığım hasılatla o arsayı yerine dahi koyamam. Bunu bile bile yine de yaptık. Kol kestik biz Çekmeköy’de... Neden? Çünkü çarkların dönmesi lazım!” diye konuştu.

Ünlü işadamı Ali Ağaoğlu’nun konut piyasasına ve Çekmeköy Park projesine ilişkin değerlendirmeleri şöyle:

- Sektörde bir balon olduğuna inanmıyorum. Ama ciddi bir durgunlaşma var. Fiyatlar düşüyor. Maliyetler artıyor. Hele müteahhit pahalı arsayı alıp proje girdiyse, yandı gülüm keten helva... Çok yüksek fiyatlarla arsa alan müteahhitler sıkıntı içinde. Hesaplar karıştı. Şahsi endişem birkaç Fi Yapı hadisesinin ortaya çıkmasıdır. Ekonomik olmayan hiç bir şeyin yaşama şansı yok. Çarklar dönecekse, kimi parmak kesecek, kimi kol kesecek. Biz Çekmeköy’de ‘arsa bizden’ diyerek, kol kestik.

- Temel mesele insanların konuta erişme sıkıntısı. Gelirleri ona göre değil. Ne bu arsa fiyatlarıyla ne de inşaat maliyetlerindeki artışla vatandaşın ihtiyacının karşılanması mümkün değil. Yatırım amacıyla alanlarda da ciddi bir durgunlaşma var. Çünkü yatırım amacıyla aldığınızda eskiden hem evin değeri artıyordu, hem de kiraya verdiğinizde tatmin ediciydi. Şimdi kiraların yatırımı geri döndürme süresi çok uzadı. Hele kira gelirlerini bugün mevduat geliri ile bir kıyaslayın. Banka mevduat faizinin çok gerisinde.

- Kentsel dönüşüm meselesi de olması gerektiği gibi gitmiyor. Fikirtepe’yi yapanlar ciddi sıkıntıda. Kentsel dönüşüm yasanının uygulanabilir hale getirilmesi gerekiyor. Vatandaş da bu dönüşüm meselesini yanlış algıladı. Elime bir fırsat geçti diye bakıyor. Olmadık isteklerde bulunuyor. Ya da tamamen duygusal olarak bakanlar da var olaya. ‘Ben bu eve gelin geldim, buradan ancak cenazem çıkar’ denildiğinde ne yapacaksınız? Aslında yasa belli. Dörtte üç tamamlandığında dönüşüme girebiliyorsunuz. Ama uygulama noktasında kimse sorumluluk almak istemiyor. ‘Kendiniz halledin. Bizi vatandaşla karşı karşıya getirmeyin’ deniyor. O zaman da işler gerektiği gibi yürümüyor. Kanun çıkarmak tamam da, sahada işler hale getiremediğinizde nasıl işe yarasın. Zaten sonuç da ortada. Ciddi anlamda kaç tane kentsel dönüşüm projesi var ortada?

- Çekmeköy’de çok başarılıyız. Neden? Çünkü insanlara kazandırıyoruz. Arsa fiyatına ev satıyoruz. Nasıl? Çünkü 21 yıl önce aldım oranın arsasını. Taa, 1996’da... İşin esprisi o. Yoksa bugün böyle bir arsanın metrekare fiyatı en az 2 bin dolar. Kaldı ki, bugün bölgede böyle bir arsa bulmak da mümkün değil. Bugün kıymetli olan likit. Servet transferi gerekiyordu, likide ulaşmak için. Gerekeni yaptık. Allahtan bizde arsa stoğu çok.

İstanbul Finans Merkezi’nin hemen yanında “Az Katlı Çok Farklı Yaşam” mottosuyla inşa etmeye başladığı son projesi 738 dairelik Çekmeköy Park için Ağaoğlu Şirketler Grubu Genel Müdürü Hasan Rahvalı da, “Maslak 1453 projemizde bizden daire alanlar yüzde yüz değil, yüzde 250 kazandı. Şimdi Çekmeköy’de de aynısı olacak. Üstelik burada işe çok ciddi indirimlerle başladık. Çok iyi prim yapacak” iddiasında bulundu.

Ağaoğlu’nun arsa stokunun ne kadar olduğu yönündeki bir soruyu ise, Rahvalı, “Çok” diye yanıtladı. Israrlı sorular karşısında ise, “Milyonlarca metrekare olduğunu söyleyebiliriz. Sadece Bodrum’da bir arsamız 12 milyon metrekare” bilgisini paylaştı.

Ankara'da ev sahipliği yüksek ama evler ihtiyacı karşılamıyor

Ağaoğlu, Ankara’ya açılıyor. Ankara’nın yeni gelişen bölgesi Dikmen Vadisi’nde bin konutluk bir projeye başladı. Panora adı verilen projede en küçük konut üç artı bir olacak. Projeyle ilgili bilgi veren Ali Ağaoğlu, “İstanbul dışında proje düşünmeye başlamıştık zaten. Ama malum nedenlerle ötelemiştik. Denk düştü, Ankara’da bir kooperatif bize geldi. Epey de ısrarcı oldular. Biz de sonuçta kırmadık. İstanbul dışında projelere Başkent ile başladık” dedi. “Hayat evin içinde geçiyor” diyen Ali Ağaoğlu, “Bu projede evler rahat olacak. Anadolu kültürünü ön plana alarak hareket ediyoruz. Mesela bizim kültürümüzde misafi r odası vardır. Buna uygun proje geliştiriyoruz. En küçük daire üç artı bir olacak” bilgisini paylaştı. Bugün bir artı bir konsepti ile satılmaya çalışılan bazı projelere de dikkat çeken Ali Ağaoğlu, “Tamam sonuçta bir tapu alıyorsunuz ama kullanacağınız alan 20 metrekare. Çok küçük. Bir yaşam için uygun değil. Bu tip çok küçük yerler sürdürülebilir değil” dedi. Ağaoğlu Şirketler Grubu Genel Müdürü Hasan Rahvalı, Ankara Dikmen’de gerçekleştirecekleri Panora projesi için 1 Ekim’de ruhsatı aldıklarını ve hazırlıklara başladıklarını kaydetti. Panora’da “farklı bir konsept” gerçekleştireceklerini vurgulayan Rahvalı, üç artı bir konutlardan başlayıp beş artı bir ve altı artı bir konutlar yapacaklarını belirtti. Rahvalı, “Panora toplam 1100, 1200 konutluk proje olacak. Çok konut değil, Ankara’da oturulabilecek rahat konutlar yapmayı hedefl iyoruz. Ankara’da ev sahipliği Türkiye’ye göre çok daha yüksek. Ancak oturulan evler büyüyen aileleri tatmin etmiyor. Rahat edemiyorlar. Bu projede özellikle geleneksel aile yapımıza uygun konutlar inşa etmeyi hedefl edik” dedi. Toplam 300 bin metrekareye inşa edilecek olan Panora’da konutlar ortalama 250-300 metrekare büyüklüğünde olacak. Projenin toplam bedelinin 2 milyar 200 milyon lira civarında olması bekleniyor.

150 okul yaptırdı

Ali Ağaoğlu ile sohbette söz ‘sosyal sorumluluk projeleri’ meselesine geldi. “Bizim Hasan Rahvalı bu konuda çok hassas” dedi Ağaoğlu, “81 ilde 81 sosyal sorumluluk projesi yapmayı hedefl edi. Bizi de inandırdı. Yavaş yavaş devam ediyoruz projelere’ deyince Hasan Rahvalı hemen söze girdi: “Ali Bey, bu konudan pek bahsetmez. Ama ben söyleyeyim. Bugüne kadar pek çok imza attı sosyal sorumluluk projelerine. Özellikle de okul meselesinde. Kimse bilmez ama anaokulları dahil 150 okul yaptırdı. Hepsine de arkasında durmak adına aile isimlerini koydurdu.”

İstanbul'a 7,5 milyon konut gerekli, devlet ucuz kaynak ve arsa sağlamalı

Ali Ağaoğlu, ekonominin lokomotifi inşaat sektörüne destek vermenin tam zamanı olduğunu öne sürdü. “Çevre ve Şehircilik Bakanımız İstanbul’da deprem nedeniyle 10 yılda 7.5 milyon konut yapmamız lazım diyor. İyi de nasıl yapılacak?” diye soran Ağaoğlu, “Bu yılda 750 bin konut yapmak demek... Ya devlet işe el atacak, ucuz kaynak ve arsa sağlayacak. Ya da birinin bunun nasıl olacağını izah etmesi lazım. Yoksa ben anlayamıyorum” dedi. Ali Ağaoğlu’na Hazine’nin borçlanma düzeyindeki ve bütçe açığındaki hızlı artışı hatırlattık. “Tasarrufl arın artmadığı, borçlanmanın ise dövizle dışarıdan olduğu bir ortamda devlet nasıl ucuz kaynak sağlayabilir ki” diye sorduk. Türkiye’nin maliye politikaları açısından “iyi bir hareket alanı’ bulunduğunu söyledi Ağaoğlu ve şöyle devam etti: “Bizim devletimiz borç bakımından dünyada en iyi durumdaki devletlerden biri. Kamu borçlarının milli gelire oranı yüzde 30’larda. Haydi son dönemdeki gelişmelerle bu yüzde 40’lara gelecek diyelim. Avrupa Birliği’nin kriteri ne? Yüzde 60. Biz yüzde 40’tayız kabul etsek bile, daha gidecek çok yerimiz var. Kaldı ki, Almanya dahi yüzde 80’lerde. Yunanistan’ı, Portekiz’i, İspanya’yı filan söylemiyorum. Hepsi Maastricht kriterlerinin çok çok üstünde... Türkiye’nin eli onlara göre çok rahat. Kendi koydukları kurallara göre böyle. Bize ses çıkaramazlar.” “Türkiye’nin hareket alanı var” fikrini tekrarlayan Ali Ağaoğlu şunları söyledi: “İşte Kredi Garanti Fonu ile reel sektöre, bankalara ciddi nefes aldırıldı. İyi ki de yapıldı. Yapılmasa daha mı iyiydi? İmkanınız vardı yaptınız. Hepimiz biliyoruz ki, inşaatın ekonomiye katkısı çok yüksek. Ve kısa dönemde bunun yerine de hiç bir şey koyamazsınız.”

Konutta geri ödeme süresi 20 yıla çıktı, şimdi fırsat sermayenin kaldıraç hızında

Ağaoğlu’na konut fiyatlarında eğilimin ne yönde olduğunu sorduk. “Kiralar reel olarak düşüyor zaten” diye yanıtladı ve şunları söyledi: “Kiralar 2014-2015 dönemindeki seviyesinde. Artmıyor. Eskiden kira bedeliyle 8-10 yılda kendini ödeyen konutlar şimdi 15-20 yılda ancak ödüyor. Kimi yerlerde bu süre daha da uzuyor. Dünyada da gidişat Almanya’da bu süre 50 yıla vardı. Londra’da fiyatlar yüzde 40 düştü. Dubai’de de yüzde 30 düşme var. Katar da çıktı, Dubai’den. Dünya da sıkıştı. İte kaka gidiyor. Ve bir süre daha böyle devam edecek görünüyor. Türkiye’de de bugüne kadar toprak rantı, arsa değerindeki artışlar nedeniyle konutun inşaat maliyetleri arada eriyip gidiyordu. Fark edilmiyordu. Şimdi genel olarak varlıklarda değerlenme yok. Dolayısıyla, artık maliyet yansımasını daha net göreceğiz.” Bu noktada konut yatırımcısı için gerçekten fırsat yaratacak projeyi seçmenin çok kritik olduğuna dikkat çeken Hasan Rahvalı da “Oturmak amacıyla ev alıyorsanız başka. Yatırım için ise ancak çok iyi yerdeki, çok uygun koşullarla aldığınız bir daireyi, sermayenin kaldıraç hızından yararlandığınızda bir fırsat yakalayabilirsiniz. Şimdi aldığınız bir konutu bir yıl içinde çok iyi getiri ile satmanız mümkün. Burada işin püf noktası gerçekten fırsat yaratacak projeleri yakalamak” diye konuştu.

Bodrum'da Çinlilerle anlaşma yaptı, Harvard Üniversitesi ile temasa geçti

Ağaoğlu, bir süredir sürüncemede kalan Bodrum projesini hayata geçiriyor. Anıtlar Yüksek Kurulu’nun incelemelerini tamamladığı 12 bin dönümlük ‘Avrupa’nın en büyük turizm şehri’ projesine start verildi. “Çok büyük daha da önemlisi çok farklı bir proje olacak” diyen Ağaoğlu, “Öyle sezonluk değil, 12 ay yaşayacak bir proje. Tabii ‘ikinci bahar’ yaşayanlara hitap edeceğimiz gibi, dijitalleşmeyle, internetle yaygınlaşan iş yaşamını da dikkate aldık bu projede. İşin omurgasında ise bir turizm şehri var. Ama Silikon Vadisi de işin içinde çünkü teknopark da var projede. Oteller, rezidanslar, villalar, ofisler, okullar hatta üniversite içeriyor. Harvard Üniversitesi ile de temasa geçtik. Ofisini açmasını bekliyoruz. Bodrum’da çalışmak yerli yabancı pek çok girişimci ve profesyonel için bir tercih nedeni. İstanbul’a örneğin Tuzla’ya, Gebze’ye gitmek yerine, Bodrum’a gidip gelecek.” “Çobanların koyduğu iki tarihi taş” nedeniyle uzun bir süre çalışmalara başlayamadıklarını anlatan Ağaoğlu, “550 dönümü SİT alanı olarak ayrıldı. O bölge kadim İasos. Tarihe tabii ki saygımız var. Ama bir yerin yaşaması lazım ki, ekonomisi olacak ki, tarih de görünür olsun. Bizde koruma kurulları, ‘kötüyü koruma’ kurulları. Tabii ki denetlensin, yapılan işler. Biz de hassasız o konuda. Bir projemizde, ben bir mühendis şirkete yarar sağlasın diye kalıbı 15 cm büyük tuttuğunda komple yıktırdım. Olmaz çünkü. Baştan her şey belli olacak. Sonradan bir santim bile oynayamaz proje. Şimdi Çinli bir inşaat yatırım grubu ve yine Hong Konglu finansal yatırımcı ile ön anlaşmayı imzaladık. Bodrum’u hem Türkiye için önemli görüyorlar, hem de Batı’ya açılan bir pencere olarak değerlendiriyorlar. Bodrum turizm şehri projemiz, Avrupa’nın en büyüğü ve Türkiye’nin gerçek anlamda yeni cazibe merkezi olacak” dedi.