Tahliye davaları mahkeme yolundan dönüyor

Hamide HANGÜL

Borçlar Kanunu’na 8 Hazi­ran 2022’de eklenen ge­çici maddeyle konut ki­rasına getirilen yüzde 25 zam tavanı 1 Temmuz 2024’de son­ra erdi. Böylelikle, kira sözleş­meleri tekrar 12 aylık TÜFE or­talamasına göre yenilenmeye başladı. Türkiye İstatistik Ku­rumu’nun açıkladığı, ağustos enflasyonu yıllık yüzde 51,97.

Kira artışının da baz alındığı 12 aylık ortalamalara göre enflas­yon yüzde 64,91. Bu da kira ar­tışının enflasyonun üstünde ol­duğunu ortaya koyuyor. Konut kirasına zam tavanının son bul­masının, kiracı ve ev sahibi ara­sındaki dava süreçlerine etkisini Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’la konuştuk.

Kiralarda dengelenme süreci

Kiraya yüzde 25 sınırının kal­masıyla birlikte, konut kirası­na artış oranında 12 aylık TÜFE ortalamalarına geri dönüldü­ğüne işaret eden GHD Kurucu Başkanı Avukat Kiraz, bu duru­mun, kiralık piyasasında nispe­ten bir dengelenmeyi başlattı­ğını söyledi.

Bu yıl sonu için enflasyonda yüzde 41,5 he­define işaret eden Kiraz, “12 aylık TÜFE yüzde 60- 65 bandında devam eder­se, gelecek yıl da yüzde 40-50 seviyesinde olursa, bu oran, yıllık enflasyon hedefinin üzerinde ka­lacağı için kira bedelleri piyasa şartlarına daha uygun hale ge­lecektir. 12 aylık TÜFE’nin yük­sek gitmesiyle kiralık piyasası dengeye oturacaktır. Bu durum, bir süre daha devam eder” dedi.

Tahliye davaları %20 düştü

Uygulama sonrasında, ki­ra tespit davalarında yoğunlu­ğun devam ettiğinin altını çizen Kiraz, ancak tahliye davaların­da tam tersi düşüş gözlendiği­ni açıkladı. Kiraz, sözlerini şöy­le sürdürdü: “Kiracısını tahliye etmek isteyenler için TÜFE’ye dönüldükten sonra, kira bedel­lerinde bir dengelenme başladı. Çünkü yüzde 25 sona erdikten sonra 12 aylık TÜFE, yıllık enf­lasyonun üzerinde kaldı. Tahli­ye için gelenler de daha çok ki­rayı artırmak için geliyordu. O nedenle ev sahipleri açısından kira tahliye davaları yoğunlaş­madı. Eski yoğunlukta değil. Hatta düşüşe geçti. Tahliye da­vaları yaklaşık yüzde 20 azaldı.”

10 davadan 5’inde uzlaşma

Kiraya yüzde 25 artışın sonra ermesiyle, özellikle açılan tah­liye davalarının mahkeme sü­reci devam ederken, uzlaşmay­la sonuçlanmaya başladığına dikkati çeken Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü: "Açılan dava­lar, mahkeme sürecinde yakla­şık yüzde 40 uzlaşmayla sonuç­lanıyor. Yani, her 10 davadan neredeyse 4’ü, 5’i dava sürer­ken, sonucu görmeden uzlaş­mayla çözülüyor. Daha bu hafta 4-5 uzlaşma yaptık.”

%25 sonrası ‘kira tespit’ davası yoğunlaştı

Ev sahiplerinin, 1-2 yıl önce hem tahliye hem kira tespit davası açmak için geldiğine işaret eden Ali Güvenç Kiraz, “Ev sahipleri, bu iki davayı açıp kira değeri de korunsun istiyordu. Yüzde 25 bittikten sonra sadece tespit davası için geliyorlar. Şu anda dava ağırlığı, kira tespit davalarında devam ediyor.

5 yılı dolduran ve kira bedeli güncel koşullara göre düşük kalanlar için dava süreçleri daha yoğun. Çünkü, 2019’da tutanlar için 5 yıllık süre 2024’de doluyor” diye konuştu. Kira tespit davalarındaki artış nedeniyle mahkemelerde de dava yükünün arttığına işaret eden Kiraz, “O yoğunluk nedeniyle halen mahkemeler, nisana, mayısa gün veriyor. Bu da arabuluculuk sisteminin aslında, istenilen seviyelerde sonuç vermediğini gösteriyor” değerlendirmesinde bulundu.

Enflasyonla dava yolculuğu değişiyor

Ev sahibinin, düzenli ödemesini yapan kiracısını kaybetmek istemediğine işaret eden Kiraz, her iki tarafın da hem süreklilik, hem de piyasa koşullarının farkında olduğuna vurgu yaparak, “İki taraf da tekrar dengeyi bulmaya çalışıyor” dedi. Son 1-2 yılda açılan davaların bir furya olduğunu belirten Kiraz, özellikle yüzde 25 kuralının, her iki taraf için de dengeyi bozduğunu belirterek, “O nedenle herkes, bir mahkemenin tarafı oldu. Çünkü, bir bölgede kira 30 bine çıkarken, ödenen kira 10 bin lirada kaldı.

Biz diyoruz ki ‘2-2,5 yıl sürer, İstinaf dahil’. İlk başta mal sahibi göze alıyordu. Ancak, yol devam ederken, dava yolculuğu enflasyonla düşmeye başladı. Mal sahibi piyasaya bakıyor, ’70 bin liraya çıksam bunu devamlı ödeyebilecek mi’ diyor. Kiracı açısından, ‘şimdi çıksam 60-70 bin liralık yerler var, ödeyebilecek miyim’ diyor. Şimdi kiracı biraz yukarı çıkarmaya, mal sahibi de biraz indirmeye bakıyor. Yeni açılan davalar ekseninde bu uzlaşmayı zaten yapmayan, kira tespit davaları, o da aynı yoğunlukla sürüyor.”