Teminat mektubu yerine tamamlama sigortası

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası çıktığı günden itibaren birçok bölge adeta şantiyeye dönüşürken, neredeyse tüm binalar kat karşılığı modeliyle inşa ediliyor. Ancak doğru müteahhit seçemeyen hak sahipleri mağdur olabiliyor. 

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, şimdiye kadar birçok kez hak sahiplerinin ekonomik gücü olan müteahhitleri seçmeleri konusunda uyarıda bulunduklarını belirterek, ancak maalesef vatandaşların çoğunlukla yanlış tercih yaptıklarını söyledi. Kiraz, vatandaşların bir inşaatı daha iyi ve güvenilir şekilde yapacak müteahhidin yerine biraz daha fazla metrekare, kira bedeli, taşınma parası veya ek bedel ödemeyi kabul eden müteahhitlerle anlaştıklarını belirterek, “Bu durum karşımıza ekonomik olarak kuvvetli olmayan ve sat-yapçı dediğimiz müteahhitlerin kat karşılığı inşaat piyasasına egemen olması sonucunu doğurdu. Bir kısım müteahhit, iyi niyetli olmasına rağmen konutların satılamaması halinde ekonomik olarak sıkıntıya girebiliyor. Bu durumda da maalesef inşaatlar yarım kalabiliyor, bitirilemiyor ve hatta hiç başlayamıyor” dedi. 

Bu tür sıkıntılı durumlarda bile maliklerin kendilerini sözleşmelerine dayanarak güvencede altında hissedebildiklerine dikkat çeken Kiraz, vatandaşların bu güvenceleri devreye sokarak kendilerini koruyabileceğini düşündüklerini ancak en büyük yanılgının da burada başladığını söyledi. 

Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerin tek taraflı feshedilebilen sözleşmeler olmadığının altını çizen Kiraz, “Yani ‘müteahhit ekonomik olarak zor duruma düştü’ denilerek sözleşme tek taraflı olarak kat malikleri tarafından feshedilemez. Mutlaka mahkemeye başvurularak feshin yapılması gerekir” diye konuştu. 
Mahkemeye başvurulması durumunda bile feshin oluşamayabileceğine dikkat çeken Kiraz, şunları söyledi: “Mahkeme mevcut inşaatın geldiği durumu tespit ederek mevcut durum gününden itibaren müteahhittin sözleşme ile aldığı süre sonuna kadar bu inşaatı bitirip bitiremeyeceğine bakacaktır. Geriye kalan süre müteahhit tarafından inşaatın bitirilmesine yetiyorsa sözleşme yine feshedilemez.” 

Ali Güvenç Kiraz, mahkeme tarafından fesih süreci sonlanmadan maliklerin yeni bir müteahhitle sözleşme imzalayamayacağını belirterek, Yargıtay dahil olmak üzere en az 2-2,5 yıl süren dava süreçlerinin oluşabileceğini dile getirdi.

Sorunu sigorta çözer

Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleriyle birlikte verilen banka teminat mektuplarının çok kolay nakde çevrilemeyeceğine dikkat çeken Kiraz, şöyle konuştu: “Vatandaşlarda teminat mektubunu hemen nakde çeviririz düşüncesi olsa da, bu konuda müteahhitler tedbir alıyor ve ancak yargılama sonrasında nakde çevrilebiliyor. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi yaparken çok dikkatli olmak gerektiği gibi bu sözleşmeler için yapılacak teminatları da dikkatli bir şekilde almak gerekiyor.” Kiraz, teminat mektuplarının yerine 28.05.2014 tarihi itibariyle yasalaşan 30 ve üzeri konutlarda zorunlu olan bina tamamlama sigortası yaptırma zorunluluğunun getirilmesi gerektiğini anlatarak, “Bu durumda, sıkıntıya giren müteahhit binadan çıkarılarak, sigortacı şirket mahkeme sürecini beklenmeksizin yeni bir müteahhitle anlaşarak binanın tamamlanması sağlayacaktır. Bize göre 30 konutun altındaki tüm apartman maliklerinin de müteahhitlerden bu sigortayı talep etmesi gerekiyor” diye konuştu.