Kontrolden çıktı, sektör çözüm arıyor: Kirada ‘Avusturya’ modeli şart

Birol BOZKURT

Türkiye’de konut kira fiyatları sorunu toplumsal bir krize dönüşmek üzere. 2018 yılında kurda yaşanan atakla hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020 yılında pandemi ile yükselişe geçti. Rusya-Ukrayna savaşı, Afganistan, Pakistan, Körfez ve Kuzey Afrika kaynaklı yoğun dış göçün yarattığı talep ve yüksek enflasyon baskısı fiyatları tamamen kontrolden çıkardı. Son olarak deprem bölgesinden 1 milyon insanın batıya göç etmesi ile kira fiyatları yeniden uçuşa geçti.

İstanbul’un 4 yıl önce lüks semtlerde 5 bin civarında olan kira fiyatları 70 bin liralara kadar yükseldi. Bağcılar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin liralara kadar yükseldi. Kira fiyatlarının önlenemez yükselişine son vermek için atılan adımlar yetersiz kaldı. Çözüm olarak ‘Değer haritası’ veya sıkı denetim önerilirken geçmişte benzer sorun yaşayan ülkelerin sonuç aldığı daha radikal yaptırımlar gündeme geliyor. Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar değerine göre sınıflandırırken her bir kategoriye tavan fiyatı öngörüyor. İngiltere’de de 1988 tarihli Konut Kanunu sayesinde, hem tahliye şartları, hem de kira artışlarına devlet kontrolü sağlıyor. Konut uzmanları, Türkiye’de uygulanabilecek model olarak ise Avusturya’yı öneriyor.

Kira fiyatları durdurulamıyor

Yaşanan yoğun talep nedeniyle konut fiyatları ve kiralamalarda yaşanan astronomik artış ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri evlerini daha yüksek değerlerden kiralamak için eski kiracılarını çıkarmaya çalışıyor. Kiracılar da bütçelerine uygun kiralık daire bulmakta zorlanıyor.

Emlak değerleme şirketi Endeksa’nın raporuna göre Türkiye'de Ocak 2023 sonu itibarıyla konutların kiraları bir önceki yıla göre %176.53 artış gösterdi. Ocak 2023 sonu itibarıyla konut için Türkiye genelinde en fazla değer kazanan iller sırasıyla Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari, Trabzon oldu.

Fırsatçılar depremle yeniden ortaya çıktı

Deprem felaketiyle sarsılan Türkiye’de bir tarafta eşsiz bir dayanışma örneği yaşanırken, diğer yandan ise fırsatçılar yüzlerini göstermeye devam ediyor.

KONTROLDEN ÇIKTI, SEKTÖR ÇÖZÜM ARIYOR

Afet bölgesinden daha güvenli bölgelere yönelik göç ile zaten yıllardır artan kira fiyatlarına yeniden bir zirve yaşanıyor.

Yetkisiz emlakçılar internet siteleri üzerinden piyasayı domine etmeye çalışıyor. Buna fırsatçı ev sahipleri de eklenince deprem felaketi sonrası pek çok şehirde kiralık konut fiyatlarında yüzde 50’yi aşan, satılık konutlarda ise 50 bin liradan 600 bin liraya kadar ulaşan yükselişler görülüyor.

“İstanbul’da fiyatlar hareketlenecek”

Peki kira fiyatlarında artış sürecek mi? Kira fiyatlarına yönelik bir düzenleme yapılacak mı? Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, İstanbul’da kira fiyatlarında ciddi bir hareketlilik beklediğini söyledi. İstanbul’da bazı yerlerde düşüş, bazı yerlerde yükseliş olacağını söyleyen Akdoğan, “Özellikle deprem bölgelerinde, fay hattı üzerinde olan ilçelerden insanlar konutlarını satıp uzaklaşmak istiyor. Daha güvenilir bölgelerde veya yeni binalarda fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz.Depreme dayanıklı raporunu alan ya da analizini tamamlayan binalarda fiyatlar daha da uçuk bir noktaya gelecek. Kimse yüksek katlı binalarda, deprem öncesi yapılan binalarda oturmak istemiyor. Az katlı, müstakil yaşam sunan yapılarda fiyat çok artacak. Kent merkezlerinde boşalma olabilir. İnsanlar Mecidiyeköy Şişli’den feragat edecek. Kentsel dönüşüm kısa sürede olmayacağı için insanlar şehir merkezlerinden deprem riski az olan bölgelere kayacak. Özellikle kiralık tarafı çok hareketlenecek” diye konuştu.

“Büyük şehirlerde fiyatlar uçacak”

Emlak ve Yatırım Danışmanı Mert Başaran ise büyük şehirlerinde fiyatların uçacağını söylüyor. Başaran, “Sadece İstanbul değil bütün büyük şehirlerde fiyatlar uçacak. Çünkü ülkenin yüzde 15’i yıkıldı. Herkesin ihtiyacı olacak o bölgede. Parası olmayan ya da orta derece olanlar büyük şehirlerin varoşlarında ev isteyecek. Parası çok olanlar da büyük şehirlerde iyi yerlerde isteyecek. Dolayısıyla her yere ciddi şekilde bir talep olacak. Türkiye genelinde bu da fiyatları maalesef artıracak” dedi.

Depremin çevre illerdeki fiyatları artırdığına dikkat çeken Başaran, “Mersin’de kiralıklar uçtu. Göç hareketliliğinin yaşandığı tüm illerde fiyatlar yükseliyor. Her yerde İstanbul'da da aynı şekilde uçacak. İnsanlar şu an bir korkuyla belki ev almak istemeyecekler. Özellikle kiralarda barınma ihtiyacı inanılmaz olacağı için çok artacak” diye konuştu.

Konutta ani fiyat dalgalanmalarına karşı 3 öneri

Kira fiyatlarında yaşanan astronomik artış durdurmak için ne neler yapılabilir? Dünyada benzer sorunların sonrasında ülkelerin neler yaptığına baktığımızda kira denetimleri ile sorunu çözme yoluna gittiklerini görüyoruz. Peki Türkiye’de kira denetimleri sorunu çözer mi? Dünyada kira denetimi uygulayan ülkelerin modellerini inceledik ve sorunun çözümü için neler yapılabileceğini sektör temsilcileri ile konuştuk. Birçok gelişmiş ülkede kira denetimleri uygulandığının altını çizen sektör temsilcileri Türkiye’de de kira fiyatlarında yaşanan artışa devletin dur demesi gerektiği görüşünde.

Enflasyonda yaşanan artışla birlikte geçtiğimiz yıl hükümet harekete geçmiş kira artış oranlarına sınırlamaya gidilmişti. 8 Haziran 2022’de yürürlüğe giren düzenlemeyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artışları yüzde 25 ile sınırlandırıldı.

Kira denetimleri dünyada nasıl uygulanıyor diye incelediğimizde bu uygulamanın genel olarak konut bunalımlarının sonucu olarak doğduğunu görüyoruz. Hükümetlerin kira kontrollerini kiracılardan çok yüksek kira parası istenmesini ya da topluca evden çıkarılmalarını önlemek için tercih ettiğini görüyoruz. Burada kiraların yükseltilmesini belirli bir düzene bağlayarak, evden çıkarmayı güçleştirmek ve kiracı-malik ilişkilerini denetim altına almak amaçlanıyor. Türkiye’de de Anayasa’nın 5. maddesinde barınma ihtiyacı devletin temel amaç ve görevleri arasında sayılmış, 35. maddesinde ise mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceği belirtilmiştir.

Tüm dünyada konut piyasasında, piyasa mekanizmalarının tam olarak işlememesi ve konut arzının bir anda artırılmasının mümkün olmaması nedeniyle bu tür sınırlamalar kaçınılmaz oluyor. Bundan dolayı konut sorununun çözümü ve barınma ihtiyacının karşılanması amacıyla, toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar ve çıkarlarının üstünde tutulabileceği ve hakkın özüne ve ruhuna aykırı olmamak koşuluyla mülkiyet hakkına sınırlama getirilebileceği kabul ediliyor. Bu kapsamda devletler zaman zaman taşınmaz kiralama hakkına çeşitli yönlerden sınırlama getiriyor.

“Bölgesel kira değer haritaları oluşturulmalı”

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de kira fiyatlarında yaşanan artışın da bölgesel cari kira değerlerinin belirlenmesi ve değer haritalarının oluşturulması gerektiğini söylüyor. Hepşen, “Serbest piyasa ekonomisi temelinde sağlıklı ve sürdürülebilir bir konut kira piyasası için öncelikle sağlıklı bir denetimin olması gerekmektedir. Bu anlamda geçtiğimiz günlerde gündeme gelen kira sözleşmelerin artık e-devlet üstünden yapılması gündeme gelmişti; bunun sistemin kayıt altına alınması açısından çok önemli olduğunu ifade edebilirim. Ayrıca, değerleme şirketlerinin hazırladıkları raporlara bağlı olarak bölgesel cari kira değerlerinin gözlemlenmesi, değer haritalarının oluşturulması ve bunların anlık takip edilmesi denetim açısından önemlidir. Diğer taraftan, arsa temin zorluğunu aşmakta bir diğer öncelikli hedef olmalıdır” şeklinde konuştu.

“Kira tespit raporu ara çözüm olabilir”

Pandemi döneminde bazı ülkeler enflasyon artışı ve konuta yönelik artan talebi görerek azami kira artışında sınırlamalar getirdiğini söyleyen TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Bu süreçte son bir yıllık dönemde kira anlaşmazlıkları tarafında daha sık talep edilmeye başlanan kira tespit raporu bir ara çözüm olabilir. Değerleme sektörü bu konunun tam merkezinde yer alıyor. Vergide kayıt dışılığı önleme ve mücadeleye yönelik eylem planında da kira sözleşmelerinin e-devlette bulunması ve gayrimenkul değerleme bilgi sistemine yönelik atıflar mevcut. Bizim değerleme kuruluşları olarak raporladığımız bilgiler de bu sisteme entegre edildiğinde bölgesel kira rayiç değerleri verisi oluşturulabilecektir. Diğer yandan konutu yatırım aracı olarak görmemek ve artan demografik talep ile birlikte arzı artırıcı faktörlerin de kira rakamlarında etkili olduğunu unutmamak gerekiyor” dedi.

“Kira sınırlandırması sınıflandırılabilir”

Türkiye’de hukuki olarak ilk sözleşmelerde kira sınırlandırmasına ilişkin bir hüküm bulunmadığını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, “Ancak, konutta kira artışlarını 1.7.2023 tarihine kadar yüzde 25’le sınırlayan Borçlar Kanununa madde eklenerek, ilk kiralamada sokak rayici getirilmesi mümkündür. Buna göre, semtlerin, sokakların ve binaların emlak vergisi ve değerli konut vergisi belirlendiğine göre, kira sınırlamasına ilişkin bir sınıflandırma da yapılabilir. Burada sosyal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ile yazlıkları da ayrı sınıflandırmaya tabi tutmak gözetilebilecektir” ifadelerini kullandı.

Kentsel dönüşüm kira talebini artırıyor

Kentsel dönüşümde ev sahiplerinin evlerini 90 gün içerisinde boşaltma zorunluluğu bölgede kiralık evlere talebi artırıyor. Riskli binaları boşaltırken ev sahiplerine bin 500 ile 4 bin 500 lira arasında bir kira yardımı yapılıyor. Kiracılara ise sadece taşınma yardımı var. Kentsel dönüşümün başladığı böladurum kira fiyatlarını artırıcı bir etki yaratıyor. Böyle olunca da evinde kentsel dönüşüm başlatan ev sahiplerinin kiralık ev bulamamasına veya yüksek kira ödemek zorunda kalmasına yol açıyor. Kentsel dönüşümün başladığı binada 90 günde evi boşaltma şartı bulunuyor. Sektör uzmanları bu sürenin 1 yıla çıkması gerektiğini söylüyor. Böylece biranda oluşan konut talebinin önüne geçilmesi böylece kentsel dönüşümün özendirilmesi hedefleniyor. Türkiye’de nüfusun yüzde 72’si deprem kuşağında yaşıyor. Buna rağmen kentsel dönüşümün başladığı 11 yılda bugüne kadar sadece yüzde 15 dönüşüm yapılabildi.

Deprem felaketi İstanbul'da iki ilçeyi ön plana çıkardı

İstanbul'da ikamet eden vatandaşlar deprem riskinin daha az olduğu bölgelerdeki konutlara talep gösteriyor. Başakşehir, Arnavutköy gibi ilçeler araştırılırken, 1999 yılı öncesi yapılan konutlara ilgi düştü. Kahramanmaraş’ta meydana gelen 2 büyük depremin ardından konut piyasasında hareketlilik başladı. İstanbul'da yaşayan vatandaşlar deprem riski daha az olan bölgeleri araştırmaya başladı. Bazı ev sahipleri fay hattına yakın olan bölgedeki evlerini satılığa çıkardı. Kirada oturanlar ise daha az risk altında olan ilçelerdeki konutlara ilgiyi artırdı. Fay hattından uzaklaşmak isteyen vatandaşlar, Başakşehir ve Arnavutköy gibi bölgelerdeki konutlara rağbet gösteriyor. 1999 deprem öncesi yapılan konutlara da ilgi düşerken, yeni binalara ilgi arttı.

Dünyada uygulanan kira kontrol yöntemleri

Günümüzde kira kontrolü amacıyla kullanılan en yaygın yöntem olarak sınıflandırma yöntemi ön plana çıkıyor. Bu yöntemde benzer özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirleniyor. Bu konudaki ilk uygulamalarda kira bedeli belli bir yıla göre sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda belirli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi esası benimsenmiştir. Bu yöntemde taşınmazlara uygulanacak kira bedelleri sınırlandırılırken, benzer özellikli taşınmazlar bir grup olarak değerlendirildiğini söyleyebiliriz.

DÜNYADA KIRA KONTROLÜ UYGULAYAN DEVLETLER

AVUSTURYA: Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira kontrolü kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sınırlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı arasında başka türlü bir anlaşma olmadığı sürece) her sınıfın metrekare fiyatı belli oranlarda sınırlandırılmıştır.

İNGİLTERE: İngiltere’de Birinci Dünya Savaşından beri kira denetimi uygulanıyor. İngiltere’de birinci dünya savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen aşırı yükselişleri engelleyebilmek amacıyla kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Halen yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır.

İTALYA: İtalya’da da 1947 yılından bu yana kira kontrolü uygulanmaktadır. Bu kapsamda kamu otoriteleri kiraların kontrolü amacı ile sık sık kira mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen tüm güncel kiraların süresinin uzatılması, bazen de kiraya konu taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun hükmünde kararname ile durdurulması şeklinde cereyan edebilmektedir.

HOLLANDA: Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira denetimi politikası söz konusudur. Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı Yasası; kirası belirli bir seviyeden düşük konutlar için kiranın yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir.

DANİMARKA: Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine göre uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle görevli bir kira kontrolü bürosu bulunmaktadır. Bu bürolar tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın pazar değerini yansıtmamaktadır.

MALTA: Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında otoriteler; kamu yararı yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli kişilere oturma imkanı tanımak amacıyla ev sahiplerine resmi emir verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya konu taşınmazların kullanımının Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından verilen emirle taşınmaz malikinden alınarak belli bir kira bedeli karşılığında kiracılara geçirilmesi söz konusu olabilmektedir.

ABD: Amerika Birleşik Devletlerinde de (eyaletler arası farklılıklar görülmekle birlikte) kira kontrolleri uygulanmaktadır. Özellikle v1970’li yıllarda enflasyon oranının aşırı yükselmesi sonucu başlanan kira kontrolleri, bugün bazı eyaletlerde kaldırılmış ya da hafifletilmiş olsa bile hala pek çok eyalette uygulanmaya devam etmektedir. Kiraya konu taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır. Benzer özellikler gösteren konutlar için her yıl en geç 31 ekim tarihine kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Kurulu tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile yeniden belirlenmektedir.