Bina tamamlama sigortanız hazır

Esin ÇETİNEL

2023 yılında yaşanan 6 Şubat depremi ile hepi­miz yeniden deprem ger­çeği ile sarsıldık. Oturduğu­muz binaların depreme daya­nıklı olup olmadığı en önemli konu haline geldi.

İmkânı olan­lar yeni konut almayı tercih ederken, birçok kat maliki ise kentsel dönüşüm kapsamında evlerini yenilemek için hare­kete geçti. Ancak projeden ev almak, yapım aşaması süren ev satın almak veya kentsel dönü­şüm kapsamında evini yenile­mek bir başka riski de berabe­rinde getirdi. Ya müteahhit evi tamamlayamazsa, ya anlaşma dışına çıkarsa…

İşte tüm bu riskleri ortadan kaldıran bir ürün var. Şu an da sigorta sektöründe sadece Qu­ick Sigorta tarafından satışa çıkan Bina Tamamlama Sigor­tası bu riskleri güvence altına alıyor.

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, kentsel dönüşüm projeleri ve serbest yapılar ol­mak üzere tüm inşaat projele­ri bu sigorta kapsamına giri­yor. Aynı zamanda yine bu kap­sam çerçevesinde yıldırım, sel ve su baskını gibi doğal afetler nedeni ile projenin tamamla­namaması, ek sözleşme ile te­minat altına alınmış ise po­liçe teminatı kapsamında yer alıyor.

2015’ten bu yana uygu­lanmakta olan Bina Tamamla­ma Sigortası’nın 13 Haziran’da kapsamının genişletilerek ön ödemeli konut satış sözleşme­lerine ilave olarak kentsel dö­nüşüm projeleriyle diğer tüm inşaat projelerini de içine al­dığını hatırlatan TSB Başkan Yardımcısı ve Maher Holding Sigorta Grubu Başkanı Ahmet Yaşar, böylelikle konut sektö­ründeki en büyük risk olan mü­teahhidin evi tamamlayama­ması durumunda sigortanın devreye girdiğini söylüyor.

Ko­nutun teslim tarihini mütea­kip 12 ay içinde teslim edileme­mesi halinde sigortanın devre­ye girdiğini, makul süre ve her halükârda 24 ay içinde projeyi teslim yükümlülüğünün yeri­ne getirildiğini belirten Yaşar, sürece ilişkin şu bilgiyi veriyor;

Sistem nasıl işliyor?

“Bina Tamamlama Sigortası ile satıcı/müteahhidin; iflası, ölümü ve teslim tarihini müte­akip 12 ay içinde konutu teslim edememesi gibi durumlar te­minat altına alınıyor. İlaveten mevzuata veya ruhsatlı projeye aykırı işlemler de teminat kap­samına dâhil edilerek arsa sa­hipleri/tüketicilere sağlanan koruma güçlendiriliyor.

Bakıldığında kesin olan şu; Bina Tamamlama Sigortası’nı müteahhit yaptıracak. Sigorta ettiren bina sahibi, arsa sahi­bi, hak sahibi de olabilir. Ama sigortalı olarak müteahhit gö­zükecek. Sigorta şirketi poli­çeyi düzenlerken, müteahhitin mali analizini yapıyor, sözleş­meyi ve fizibiliteyi inceliyor.

Yani mali gücünün yerinde olup olmadığı, finansal piya­salardaki limitleri ve line’ların açık olup olmadığı gibi birta­kım durumlar kapsamlı olarak analiz ediliyor. Sigorta şirke­ti bina tamamlama poliçesini o müteahhide veriyorsa zaten o müteahhit güvenilir demek. 12 ay geçmesine rağmen proje tamamlanamazsa sigorta şir­keti devreye giriyor. Bu nokta­da şirket ya projeyi alacak ve tamamlayacak. Ardından tes­lim edecek.

Bir başka seçenek olarak da banka üzerinden hak sahiplerinin, lehtarların, arsa sahiplerinin, tüketicilerinin ödediği paraları kendilerine sigorta limiti oranında faiziyle birlikte ödeyecek. Ayrıca, yeni genel şartlara göre, sigorta şir­keti projeyi kendi teslim etmek üzere devraldığı tarihten itiba­ren teslim edeceği tarihe kadar kira ödemesi yapacak. Bu halde düzeltilmiş yapım maliyetinin binde beşi oranında aylık kira ödemesi yapılıyor.”

 Müteahhitlere de güvence sağlayan sigorta

Bina tamamlama sigortasının sadece vatandaş açısından değil müteahhitler için de önemli avantaj sağladığını ifade eden Yaşar, “Bu sayede müteahhitler banka kredilerini tüketmeden ve teminat mektubuna alternatif olarak bu sigortayı satın alabiliyor. Bu sigorta hem ev ve arsa sahiplerini hem de müteahhit firmaları koruyor. Müteahhidin iflası, ölümü, mali durumunun bozulması ya da konutları sözleşme tarihinde teslim edememesi gibi risklere karşı hak sahiplerine güvence veriyor.

Ayrıca müteahhidin mevzuata ve projeye aykırı hareket etme riskine karşı da ev ve arsa sahiplerini koruyor” diyor. Quick Sigorta olarak bina tamamlama sigortasında il sınırı ya da kısıtlarının bulunmadığını da ifade eden Ahmet Yaşar, bugüne kadar kurum olarak toplam 137 proje kestiklerini ve bu projelerin 70’ten fazlasının tamamlandığını da söylüyor.

 “Vergi ve harçlar maliyeti artırıyor”

TSB Başkan Yardımcısı ve Maher Holding Sigorta Grubu Başkanı Ahmet Yaşar, bina tamamlama sigortasında müteahhitten istenecek ipotek benzeri teminatların damga vergisi ve harçlardan istisna edilerek maliyetlerin azaltılması için düzenlemeye ihtiyaç duyulduğunu belirterek, “Gündemde olan torba yasa düzenlemesi ise tam yeri ve zamanıdır” dedi.

Bina tamamlama sigortasında damga vergisi ve harçlarda bankalarla eşit konuma gelmek istediklerini söyleyen Yaşar, sözlerini şöyle sürdürdü; “Bankalar tarafından verilen teminat mektuplarına ilişkin alınan teminatlar bu istisnaya sahip. Kefalet ve bina tamamlama sigortası teminat senetlerine de bu muafiyetin tanınması hem iki sektörü vergi açısından eşitleyecek, hem bankalar üzerindeki gayri nakdi kredi yükünün sigortacılık sektörü tarafından paylaşılmasını sağlayacak, hem de kentsel dönüşüm sigortasının önünde engel bırakmayacak.

Gündemde olan torba yasa düzenlemesi ise tam yeri ve zamanıdır. 488 sayılı Damga Vergisi ve 492 sayılı Harçlar Kanunlarına yapılacak bir ekleme ile önemli bir adım atılmış olacaktır. Müteahhit bazen sigorta priminden fazla tutan bu harç ve vergileri vermek istemediği için bina tamamlama sigortasından kaçıyor. Dolayısıyla ortada zaten alınan ve vazgeçilecek bir vergi kaybı da yok.”

 Prim, daire bedelinin en fazla yüzde 4’ü

Tüm değerlendirmeler sonrası ortaya çıkan risk primine göre sigortanın maliyet/fiyatının değiştiğini söyleyen Ahmet Yaşar. “İnşaat maliyetinin yüzde 2’si ile yüzde 4,2’si arasında yıllık sigorta maliyeti hesaplanıyor. Projenin lokasyonu, müteahhidin mali gücü, karlılık gibi etkenlerle fiyat belirleniyor. Primi ise müteahhit, arsa sahipleri ya da her iki taraf birlikte ödeyebilirler. Sigortalı bina ile sigortasız bina farkı yüzde 2 ile 4 arasında. Yani 5 milyon liralık bir daire için en fazla yüzde 4 sigorta primi ödenecek” diyor.

Sigortanın taraflara sunduğu avantajlar

-Müteahhid sorumluluklarını yerine getiremezse, sigorta şir­keti konut projesini tamamlar veya tüm ödemeleri konut alıcı­sına geri öder.

-Sigorta şirketi, inşaat firma­sının iflas etmesi veya ölmesi vb durumlarda konut satın alan tüketicilerin bütün zararlarını karşılar.

-İnşaat projelerinde, protokol­de yazan şartlara uyulmaması halinde Borçlar Kanunu’nun ver­diği hak ile başka bir inşaat fir­ması ile sözleşme yaparak, inşa­atın tamamlanmasını garantiler.

-Sigorta şirketi, geliştirici fir­manın sorumlu olduğu yüküm­lülükleri yerine getirmediğinde, durumu ilgili Bakanlığa bildire­rek poliçeyi sonlandırabilir.

-Konut alıcılarının geliştirici fir­maların keyfi davranışlarından korunmasını sağlar.

-Müteahhidin bina tamamla­ma sigortası yaptırırsa yönet­melikte yer alan teminat veril­mesine ilişkin şartlar aranmaz.

-Müteahhidin bankalardaki limitleri nakdi krediler için kulla­nılabilir hale gelir.

-Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzer­lerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.