Yapı ruhsatları milyona yaklaştı, konut fiyatları daha da baskı altında

Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları kapsamındaki daire sayısı geçen yıl rekor düzeye ulaştı. Bir yılda tam 823 bin daire için inşaat ruhsatı düzenlendi. Ruhsat sayısı ilk kez bu düzeye çıktı, yani tüm yılların rekoru kırılmış oldu.

İnşaat ruhsatları kapsamındaki 823 bin dairenin 817 bini, yani neredeyse tümü konut amaçlı dairelerden oluşuyor. Yaklaşık beş bin daire toptan ve perakende ticaret binalarına ait bulunuyor. Kalan bin kadar daire de diğer amaçlı binalara ait.

İnşaat ruhsatına konu 823 bin daire 2009 yılına göre tam yüzde 59 oranında artış anlamına geliyor. 2009 yılında verilen ruhsatlar kapsamında 518 bin daire yapımı öngörülüyordu.

Geçen yıldan önce ruhsata bağlanan en yüksek daire yapımı 600 bin adetle 2006 yılında söz konusu olmuştu. 2005 yılında da 547 bin daire için yapı ruhsatı düzenlenmişti. Yani geçen yılki daire sayısı, 2006 yılındaki düzeyden bile 223 bin daha fazla.

Özel sektörde yüzde 61 artış

Geçen yıl inşaat ruhsatı verilen 823 bin dairenin 696 bini özel sektör tarafından gerçekleştirilecek. Özel sektörün inşa edeceği inşaatların daire sayısında 2009 yılına göre yüzde 61 artış söz konusu.

Dairelerin 80 binini kamu sektörü inşa ettirecek. Kamunun daire sayısındaki artışın oranı yüzde 61.

Yapı kooperatifleri eliyle gerçekleştirilecek 47 bin daire ise 2009 yılına göre yüzde 47 artış göstermiş durumda.

İzin belgeleri azaldı

Belediyelerin yeni inşaatlar için verdiği ruhsat sayısı ve bu ruhsatlar kapsamında inşa edilecek daire sayısında 2009 yılına göre önemli artışlar olurken, yine belediyelerin izin belgesi verdiği, yani tamamlanmış ve kullanıma hazır hale getirilmiş daire sayısında geçen yıl azalma görüldü.

Belediyeler, 2009 yılında 404 bin dairenin kullanımı için yapı kullanma izin belgesi düzenlemişti. Kullanıma hazır hale getirilen ve belediyelerden izin belgesi alınan daire sayısı yüzde 13 azalarak geçen yıl 351 binde kaldı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen dairelerin sayısında geçen yıl 2009'a göre toplamda yüzde 13 azalma olurken, özel sektör tarafından gerçekleştirilen dairelerin sayısındaki azalma yüzde 7 oldu. Özel sektörün inşa ederek kullanıma hazır hale getirdiği daire sayısı 305 binden 284 bine indi.

Kamu sektörünce gerçekleştirilen dairelerin sayısı yüzde 27 azalarak 64 binden 47 bine geriledi. Yapı kooperatiflerinin inşa ettiği dairelerin sayısında ise yüzde 42 azalma oldu. 2009 yılında 36 bin daire inşa eden yapı kooperatifleri, geçen yıl 21 bin dairede kaldı.

Konut fiyatları daha da düşer mi?

Yapı kullanma izni verilen daire sayısında rekor 2009 yılında kırıldı. Söz konusu yıl, biraz önce de belirttik, 404 bin daire için yapı kullanma izin belgesi düzenlendi. Yani konut arzı, yıl bazında 2009'da rekor kırmış oldu. Konut arzındaki bu artış küresel krizle çakışınca konut fiyatları yerinde saymaya, hatta reel bir yana, nominal olarak bile düşmeye başladı. Aslında bu eğilim kırılmış da değil; konut fiyatları, istisnalar hariç tabii ki, genel henüz bir artış eğilimi göstermiyor.

2009 yılındaki 404 bin konutluk arzdan sonra geçen yılki arz 351 bine indi. Bu gerilemeye, yani arzdaki bu düşüşe rağmen fiyatlarda bir kıpırdama gözlenmedi. Çünkü talep halen bu arzı karşılayabilecek düzeye erişmedi.

Şimdi konut fiyatlarını baskı altına alacak yeni bir gelişme söz konusu. Geçen yıl yapımına izin verilen 823 bin konut, bir-bir buçuk yıl sonra tamamlandığında arz daha da artacak. Bu arzı karşılayacak bir talep artışı olacağına dönük hiçbir işaret yok; en azından bu aşamada yok. Dolayısıyla, şimdiki tablo, konut fiyatlarının önümüzdeki süreçte de yatay seyredeceğini gösteriyor.

Tedirginlik artıyor

2009 yılında küresel kriz insanları nakitte kalmaya, gayrimenkul gibi önemli yatırımlardan kaçınmaya itti. Bunun sonucunda da fiyatlar genel olarak geriledi, en azından artmadı. Küresel krizin tedirginliği yeni yeni atlatılır gibiyken, şimdi de Kuzey Afrika'daki halk hareketleri kaynaklı tedirginlik baş gösterdi.  Nakitte kalmak ve "ne olur, ne olmaz" düşüncesiyle hareket etmek yeniden ön plana çıktı. Bir süredir unuttuğumuz "acaba krizden çıkışta yeni bir dip mi yaşanacak" türü tartışmalar yeniden başladı. Bütün bu tartışmalar kaygıları yoğunlaştırdı, konut piyasasında, özellikli projeler hariç, bir duraksama ortaya çıktı.

Bir yandan geçen yıl inşaat ruhsatı verilen daire sayısının, yani arzın rekor düzeye çıkması, diğer yandan geleceğe dönük belirsizliğin azalmak şöyle dursun daha da artıyor olması gayrimenkul piyasasında fiyatların önümüzdeki dönemde nasıl seyredeceğine dönük önemli bir ipucu veriyor. Şu çok açık bir biçimde görülüyor; küresel krizden tümüyle çıkıldığına dönük algı oluşmadığı, bu algıyı pekiştirecek gelişmeler görülmediği sürece, gayrimenkul piyasasında geçmişin o canlı günlerine dönmek hiç kolay olmayacak.

Konut piyasasında zaten pek olmayan canlılığa sekte vuran bir diğer gelişme de Merkez Bankası'nın aldığı önlemler sonucu konut kredisi faizlerinin az da olsa artması. Gerçi bu faiz artışı iki yönlü etki yapacağa benziyor. Bir kesim, "faizler daha da artmadan kredimi alayım" düşüncesiyle hareket edebilir. Bir kesim ise "zaten ortalık toz duman, üstelik faiz de arttı, biraz daha beklemekte yarar var" diye düşünebilir. Sanki ikinci görüştekiler daha ağır basacak gibi görünüyor.