Ünlü bir Yunan filozof olan Herakleitos’un dediği gibi, değişmeyen tek şey değişimin kendisi aslında, değişim engel olunamaz bir gerçeklik… İçinde yaşadığımız dünyada ne kadar farkındayız bilmiyorum ama demografik yapımız hızla değişiyor.
Özet bir ifadeyle, hızla küçülüyoruz; özellikle de 2000li yıllarla beraber… Önce demografik yapıdaki değişen rakamlara bakalım, sonrasında da bunların konut piyasası üzerindeki etkilerini irdelemeye gayret edelim…
TÜİK geçtiğimiz ay 2023 yılı doğum istatistikleri verisini açıkladı. Toplam doğurganlık hızı tanım olarak, bir kadının doğurgan olduğu dönem olan 15-49 yaş grubunda doğurabileceği ortalama çocuk sayısını ifade ediyor. Toplam doğurganlık hızı, 2001 yılında 2,38 çocuk iken, 2023 yılında 1,51 çocuk olarak gerçekleşti. Yani, bir kadının doğurgan olduğu dönem boyunca doğurabileceği ortalama çocuk sayısı 2023 yılında 1,51 oldu; AB ortalaması olan 1,46’ya yaklaştı. Diğer taraftan, kaba a hızı (bin nüfus başına düşen canlı doğum sayısını ifade ediyor) ise 2001 yılında binde 20,3 iken, 2023 yılında binde 11,2 oldu. Diğer bir ifade ile 2001 yılında bin nüfus başına 20,3 doğum düşerken, 2023 yılında 11,2 doğum düştü.
Geçtiğimiz ay yine TÜİK tarafından istatistiklerle aile verileri açıklandı. Veriler hem azalan doğum oranlarının aile yapısı üzerindeki etkisini gösterirken hem de solo yaşam tercihleri, yaşlanan nüfus gibi faktörlere bağlı olarak hanehalkı büyüklüğünün nasıl küçüldüğünü somut bir şekilde ortaya koyuyor. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, Türkiye’de 2008 yılında 4 kişi olan ortalama hanehalkı büyüklüğünün, azalma eğilimi göstererek 2023 yılında 3,14 kişiye düştüğü görüldü.
2018 yılında dahi bu oran 3,41 idi. Kendi hesaplamalarım 2025 yılı ile ortalama hanehalkı büyüklüğünün 3 kişinin altına düşebileceğimizi bize gösteriyor. Benim önceki beklentim, 2030’lu yıllarla 3’ün altına düşülebileceği yönündeydi ama çok hızlı küçüldüğümüzü söyleyebilirim. Basit bir kıyaslama ölçütü ama 2015 yılında %14,4 olan yalnız yaşayan fertlerden oluşan tek kişilik hane halkları oranı, 2023 yılında %19,7’ye yükselmiş durumda.
Doğurganlık hızı azalıyor, hane halkı sayısı beklenen daha hızla şekilde küçülüyor; nedenleri farklı olabilir ama sanırım demografik değişimlerin arkasındaki en somut gerekçenin gelir yapısındaki bozulmadan kaynaklı olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. TÜİK de bu konuda bizlere önemli bilgiler sunuyor aslında…
Son yapılan araştırma sonuçlarına (Gelir Dağılımı İstatistikleri, 2023) göre; en yüksek eşdeğer hanehalkı kullanılabilir fert gelirine sahip %20’lik grubun toplam gelirden aldığı pay bir önceki yıla göre 1,8 puan artarak %49,8’e çıkarken (hatta en yüksek %5’lik gelir grubunun aldığı pay %24,3’e ulaşmış durumda), diğer tüm gelir guruplarında ise azalma dikkat çekiyor. Özetle nüfusun %80’ndeki gelir yapısının azalma eğilimini devam ettirmesi, demografik yapıyı hızla değiştiriyor; azalan gelir ve küçülen aileler ise geleceğin konut piyasasını şekillendiriyor…
TÜİK istatistikleri ile devam edelim… Gelir ve yaşam koşulları araştırması sonuçlarına göre, 2023 yılında konutun mülkiyet durumları incelendiğinde, kişilerin %56,2’sinin oturduğu konutun kendilerine ait olduğu, %27,8’inin ise kiracı olduğu görülüyor. Son yıllarda ev sahipliği oranının %60’lardan %55’e doğru yakınsadığını, kiracılık oranının ise %22’lerden %28’e doğru geldiğini dikkate aldığımızda bu eğilimlerin benzer şekilde devam edeceğini söylemek mümkün. Ayrıca yine TÜİK 2023 yılı hanehalkı tüketim harcaması istatistiklerine baktığımızda, 2023 yılı içerisinde hane halkı bütçesinden en fazla payın (%23,9) konut ve kira giderlerine ayrıldığı görülüyor. En alt gelir grubunda bu oran %30’a yaklaşırken, gelir düzeyi arttıkça oran %21’e kadar geriliyor.
Tüm bu istatistikler kıymetli ve gelecek açısından yol gösterici… Demografik durumun hızla tersine dönmeyeceğini ve gelirin yine hızla adil bir şekilde artarak dağılmayacağını dikkate aldığımızda, konut üreticilerinin bundan sonraki süreçte daha küçük metrekareli alanlara yönelmeleri (ki son yapı ruhsatı verileri de bunu destekler nitelikte; ortalama konut büyüklüğü 103,5m2’ye düşmüş durumda), erişilebilir konut modelleri üzerine odaklanmaları ve eski alışkanlıklardan uzaklaşarak (sat-yap vb.) ekonomik gerçeklikleri/ beklentileri dikkate alarak üretim sürecine başlamaları gerekmektedir.