Türkiye'de konut sektörünün durumu iki temel veriyle izleniyor. Bunlardan biri belediyeler tarafından verilen inşaat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri. Bir diğer veri ise konut satışları. Türkiye İstatistik Kurumu, dün konut satışlarına ilişkin üçüncü çeyrek rakamlarını açıkladı. Ortada istatistiki anlamda ilginç bir tablo var.
Bardağın dolu tarafından görmek istersek, geçen yılın aynı çeyreğindeki satışa göre az da olsa bir artış kaydedildi. Geçen yıl üçüncü çeyrekte 109 bin, bu yıl ise 112 bin konut satıldı. Bardağın yarısı doluysa, demek ki diğer yarısı boş! Böyle bakınca üçüncü çeyrekteki 112 binlik satış, ikinci çeyrekte 195 bin olan satışa göre dramatik bir gerileme gösterdi.
Geçen yılbaşından bu yana olan yedi çeyrekte tek aykırı rakam serisi bu yılın ikinci çeyreğinde oluştu. Bu yılın ikinci çeyreğindeki 195 binlik satış dışarıda tutulduğunda, her bir çeyrekteki ortalama satışın 108 bin olduğu görülüyor. Yani ortalama satış 108 bin, bu yılın ikinci çeyreğindeki satış ise 195 bin.
Peki bu nasıl oldu? Yanıt, ortalamada 108 bin olan konut satışının, ikinci çeyrekte 195 bine fırlamasından çok, izleyen üçüncü çeyrekte 112 bine düşmesinde gizli.
Bir dönem konut kredisi faizlerinde hızlı bir düşüş furyası izledik. Bankalar adeta birbirleriyle yarıştılar. Konut fiyatları da zaten neredeyse dip yapmıştı. Bir yanda düşük faizler, bir yanda çok ucuzlamış olan konut fiyatları satışları patlattı. Geçen yılın son çeyreğinde krizin etkisini iyice hissettirmesiyle 93 bine düşen, bu yıl ilk çeyrekte ancak 109 bin olan konut satışı, ikinci çeyrekte 195 bin gibi rekor bir düzeye yükseldi.
Ama düşük faizin barutu çabuk bitti. Faiz yön değiştirip artmaya başlamadı; ancak, konut talebi, satışların ikinci çeyrekteki düzeyde sürmesine olanak verecek derinlikte değildi, bu yüzden de satış hızla eski düzeyine indi. Buna yol açan bir başka etken de, konut fiyatlarının faiz oranlarındaki düşüşün ve ortaya çıkan talebin etkisiyle görece yükselmesiydi. Bu iki etken bir araya geldi ve ikinci çeyrekte 195 binle rekor düzeye çıkan konut satışı, üçüncü çeyrekte 112 bine geriledi.
Konut kredisi faizinde düşüş durdu. Önümüzdeki yıl faizin daha da düşmesi değil, belki artması bile söz konusu olabilecek. Dolayısıyla konut talebini tetikleyecek ve satışlara ivme kazandıracak bir etken oluşması beklenmiyor. Bu yüzden de dördüncü çeyrekteki konut satışının yine 110 bin dolayında oluştuğu ve sonraki çeyreklerde de fazla bir değişiklik olmayacağı tahmin ediliyor.
Konut satışının ikinci çeyrekte diğer dönemlere göre çok hızlı artmasına getirilen bir yorum daha var. Buna göre, bazı el değiştirmeler gerçek satışı yansıtmıyordu ve bankalardan diğer kredilere göre düşük faizli kredi almak için göstermelik ya da diğer bir deyişle hileli satışlar yapılmaktaydı. Bu yöntemle kaç satış yapıldığını, 195 binlik satışın ne kadarının bu tür satışlardan oluştuğunu belirlemek elbette olanaksız, ama ikinci çeyrek satışının rekor düzeye çıkmasını bu şekilde izah etmek pek doğru olmasa gerek.
TÜİK'in konut satışına ilişkin bu istatistiğinin tüm Türkiye'yi değil yalnızca illeri ve merkez ilçeleri kapsadığını, illere ise Kocaeli'nin TAKBİS, yani Tapu Kadastro Bilgi İşletim Sistemi dışında olması yüzünden dahil edilmediğini belirtelim.