Aşamalı konut sahibi olma sistemi şeklinde de yorumlanabilir; önce arsa payının mülkiyeti, sonrasında inşaat maliyetine katlanarak konuta sahip olunması şeklinde de değerlendirilebilir…
Son dönemlerde bazı şirketlerin bu yöne doğru yöneldiklerini gözlemleyebiliyoruz… Diğer taraftan (ki bu fikri ilk defa kıymetli dostum ve GAPAS’ın başkanı İsmail Özcan’dan duymuştum), kişilerin barınma sorununa çözüm olarak yeni bir mülkiyet sistemine geçilmesi önerisi de söz konusu; İngiltere’de uygulanan ‘Kullanım Hakkı Satışı’ yönteminin bir benzeri…
Aslında günün ekonomik koşulları ve iki yılı aşkın süredir sürekli olarak ifade etmeye çalıştığımız konuta erişilebilirlik sorunu alternatifsizlikler içerisinde alternatif üretilmesine imkan sağlayabiliyor… Tüm bu öneriler “Mantıklı mı, değil mi?” sorusunun yanıtını aramadan önce neden bu noktadayız ona bakmak gerekir…
Konut, barınma ihtiyacı ve yatırım beklentilerinin karşılanması anlamında değerlendirilen fiziksel bir ürün. Konut sahipliği/ kullanımı barınma ihtiyacının karşılanmasındaki ana unsur. Ya satın alarak ya da kiralayarak bu ihtiyacı karşılamak mümkün (lojman, aile yanında ikamet gibi faktörler var ama toplam içerisinde payları çok düşük, göz ardı edilebilir)…
Satın alalım dediğimizde arsa bulunabilirliği sorunu, yüksek inşaat maliyeti, kar marjlarının daralmasına bağlı arz sorunu; yüksek konut fiyatları, yüksek konut kredi faizi ve kredi sınırlayıcı tedbirler bir engel. Kiralayalım dediğimizde ise gerek kira bedellerinin yüksekliği, gerekse de ev sahibi-kiracı arasındaki hukuki durumlar bir kısıt getiriyor…
Tüm bunların yanında, talep ise hep var. Geçtiğimiz aylarda KONUTDER’in PwC ile birlikte gerçekleştirdiği İstanbul özelinde konut piyasasına ilişkin yaptığı çalışmadan bahsetmiş ve detaylarını yazmıştım.
Deprem riski ve kentsel dönüşüm kaynaklı ihtiyaç; demografik gelişmeler, göç hareketliliği, yeni nesil turizm faaliyetlerinin etkileri, başka bir kentte ikamet etmesine rağmen iş insanları, yabancılar ve öğrencilerin İstanbul’da bulundukları süre gibi birçok kriter dikkate alınarak yapılan bir öngörü çalışmasıydı… Kaç yönetici bu çalışmayı dikkate alarak gelecek öngörülerini yaptı ya da bu çalışmanın ülke geneline yaygın yapılmasını istedi, pek sanmıyorum…
İki yılı aşkın bir süredir bilinen bir gerçek var, barınma sorununa alternatif üretmeliyiz. Konuyu ilk defa Nisan 2022 yılındaki “Konutta Erişilebilirlik Sorunu” başlıklı yazımda dile getirmiştim. Sorun belli, ihtiyaç belli; o halde çözüm için farklı alternatifler üretmek gerekiyor…
Bazı yazılarımda çözüm anlamında; “Özellikle orta ve alt gelir grubunun barınma ihtiyacının karşılanabilmesi için sadece satış odaklı kredi faiz oranı ve vade kampanyaları ile değil, aynı zamanda da çözüm için kiralık konut piyasasına yönelik inşaatının güçlendirilmesi, bunun kamu-özel sektör işbirliği kapsamında üretimi ve finansmanı destekleyici modeller ile bütüncül çözümlerin sunulması düşünülmelidir” şeklinde görüşlerimi paylaşmıştım. Yine bazı yazılarımda “proje gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul sertifikası gibi farklı sermaye piyasası araçlarının değerlendirilmesi mutlaka gerekmektedir” şeklinde değerlendirmeler yapmıştım.
Diğer taraftan, bazı yazılarımda fiiliyatta var olan yapı tasarruf sandıklarının temel kurgusunu aktarırken; bazılarında ise işlevsiz kalan konut mevduat hesabı sistemini incelemiş, buradaki sorunları ve iyileştirilmesine ilişkin önerilerimi sıralamıştım. Hatta geçen Aralık ayındaki bir yazımda “Konut Edindirme Sistemi” başlığını açmıştım… Sonuç; aradan geçen zaman diliminde, proje gayrimenkul yatırım fonu tebliğinin çıkartılması dışında değişen pek bir şey olmadı, biz yazdığımızla kalmış olduk… En azından görüşlerimizi paylaştık…
Yazımın ilk paragrafına dönecek olursak, aslında hane halkının konuta erişim sorununa çözüm olarak ele almadığım iki başlığı daha tartışmaya açmak istiyorum; bunlardan ilki aşamalı konut sahibi olunması modeli (ki yine görüşlerine çokça kıymet verdiğim Dr. Av. Ali Yüksel Bey’in geçtiğimiz Nisan ayında bu konu özelinde yazdığı “Arsaya İştirak Yoluyla Konut Edinme Modeli Ne Getiriyor” makalesi çokça yol gösterici); ikincisi ise İsmail Özcan Bey’in fikir babası olduğu kullanım hakkı satış modeli…Tüm bunları önümüzdeki iki yazımda detaylandırmaya gayret edeceğim.