Geçtiğimiz günlerde TCMB tarafından benim de çok önemsediğim “Finansal İstikrar Raporu” yayımlandı. Raporun konut sektörünün bugünü ve geleceği özelinde kıymetli bilgileri içerdiğini düşünüyorum.
Tespit 1: Bireysel kredilere yönelik devreye alınan makroihtiyati önlemler ve politika faiz artışıyla tüketici kredilerinde büyüme zayıflamıştır. Bireysel kredi büyümesindeki yavaşlama, tüketim harcamalarının dengelenmesine ve cari işlemler dengesine olumlu katkı verecektir. Konut ve taşıt kredilerine yönelik uygulamada olan tedbirlerin de etkisiyle bu kredilerdeki zayıf görünüm sürmektedir.
Tespit 2: Konut kredisi kullanan kişi sayısı ılımlı bir şekilde azalmaktadır. Mart itibarıyla borçlu sayısı 2 milyon kişidir. Konut kredisi piyasasında ise faiz oranlarının görece yüksek seyrinin yanı sıra ikinci veya daha fazla tapulu evini alacaklar için kredi değer oranının yüzde 75 azaltılarak uygulanmasının ve söz konusu krediler için risk ağırlığının yüzde 35’ten yüzde 150’ye çıkarılmasının konut kredisi borcu olan kişi sayısındaki azalmada etkili olduğu değerlendirilmektedir.
Tespit 3: Mart 2024 itibarıyla toplam konut kredisi hacmi 512 milyar TL düzeyine ulaşmış olup, GSYİH’ya olan oranı yüzde 1,5’tir. Konut kredilerinin GSYİH’ye oranları, tarihsel ortalamalarının altında yer almaya devam etmektedir. Son yıllarda Türkiye’de konut fiyatlarındaki artış nedeniyle konut alım gücünün daralması, konut kredilerine yönelik uygulanan makroihtiyati düzenlemeler ve kredi faiz oranlarının yüksek seyretmesi, konut kredisi kullanımının ve payının azalmasına neden olmuştur. Ayrıca, Türkiye’de konut kredilerinin gelişmiş ülke uygulamalarına göre daha kısa vadeli kullandırılması (120 ay) ve borcun sabit faizli yapısı nedeniyle zaman içinde anapara borcunun azalması gibi faktörler de konut kredisi/GSYİH oranının diğer ülke ortalamalarının altında kalmasında etkili olmuştur.
Tespit 4: Artan faiz oranları, konut fiyatlarındaki yüksek seyir ve kredi taksit tutarları ve hanehalkı geliri arasındaki uyumsuzluk ile birlikte kamu bankalarının zayıf kredi iştahı gibi unsurların da etkisiyle 13 haftalık yıllıklandırılmış konut kredisi büyüme oranı negatif bölgeye gerilemiştir.
Tespit 5: Konut kredisi kullanımları tarihsel ortalamasının altında seyrederken konut satışları ağırlıklı olarak ipoteksiz satışlardan gelmektedir. Konut fiyatlarının gelmiş olduğu mevcut seviye, finansal koşullarda yaşanan sıkılaşma ve birden fazla konut sahipliği için uygulanan makroihtiyati politikaların etkisiyle konut kredisi kullanımları oldukça sınırlı seyretmektedir. Bu gelişmelerin etkisiyle 2022 yılı ikinci yarısından bu yana konut kredisi kullanımlarında ve ipotekli konut satışlarında görülen zayıf görünüm devam etmektedir.
Tespit 6: Bireysel kredi tahsili gecikmiş alacak (TGA) oranları da geçmiş dönem ortalamalarının altında kalmaya devam etmiştir. Teminatlı yapıları ve kredi/değer oranı gibi kredi riskliliğini sınırlayan düzenlemelerin etkisiyle oldukça düşük TGA oranına sahip olan konut kredilerindeki TGA oranları 0,1 ile tarihsel ortalamanın altındaki seyrini sürdürmüştür.
Sonuç…
Konut kredilerindeki en önemli sınırlayıcı etki bugünlerdeki faiz oranlarının yüksek seviyesinden ziyade, BDDK’nın Ağustos 2023’teki düzenlemesi aslında. İlgili düzenlemeden geri adım atılmış olsa, yüksek kredi faiz oranına rağmen bireylerin yine konut kredisi kullanım eğilimlerine devam edeceklerini düşünüyorum. Ancak TCMB Başkanı Sayın Fatih Karahan’ın cümlelerinden de anlaşıldığı üzere, yılın ikinci yarısında iç talepte daralma beklentisi nedeniyle ilgili düzenlemeden geri adım atılmayacak gibi de görünüyor, en azından yılsonuna kadar.
Diğer taraftan değer ve faiz oranı arasındaki ters yönlü ilişki dikkate alındığında, kredi faizlerinin yüksek olduğu bugünler aslında konut fiyatlarının yarınlara kıyasla göreli olarak düşük kaldığı ortamları karşımıza getiriyor. Dolayısıyla üretimin kısıtlı kalmaya devam ettiği günümüz koşullarında nakit sermayesi olanlar açısından alım yönündeki talebin devam edeceğini; ancak borçlanarak erişilebilirliğin ise daha da sorunlu hale geleceğini söylemek yanlış olmayacaktır.