Konut fiyatlarında bir yılda yüzde 14 reel düşüş  

Bir yılı aşkın süredir uy­gulanan sıkı para poli­tikasının etkisiyle eko­nomide yaşanan daralmadan gayrimenkul sektörü de nasi­bini aldı. Rekor düzeye yük­selen faizler konut sektörün­de talebi baskılayarak satışları düşürürken, fiyatlar da son bir yılda reel bazda yüzde 14 dola­yında geriledi.

Piyasalarda giderek beklen­tisi artan faiz indirimleri sü­recinin başlaması durumunda konut sektöründe hem talep hem fiyatlarda yukarı yönlü hareketin görülebileceği be­lirtiliyor. Bu nedenle özellik­le yatırımcı niteliğindeki alıcı­lar için konut fiyatlarının mev­cut düzeyinin reel bazda “dip” olarak kalacağı ve bu dönemin alım için uygun olduğu görüşü giderek ağırlık kazanıyor.

Fiyat artışı enflasyonun çok altında

Son bir yılda bir kesim yük­sek kredi faizleri-ödeme gü­cünü aşan taksitler nedeniyle konut talebini ertelerken, ya­tırımcı tipindeki alıcıların da ellerindeki fonları daha çok fa­izli enstrümanlara yöneltmesi sonucu ülke genelinde konut talebi daraldı, fiyat artışları enflasyon çok altında seyretti. Konut fiyatlarında; aylık bazda geçen yıl temmuzdan bu yana, yıllık bazda ise bu yıl şubattan bu yana yaşanan “reel” gerile­me temmuz ayında da devam etti.

Türkiye İstatistik Kuru­mu’nun (TÜİK) Tüketici Fiyat Endeksinde (TÜFE) temmuz sonu itibarıyla son bir yıldaki artış yüzde 61,78 olurken, aynı dönemde Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi cari olarak yüzde 38,7 oranında bir artış kaydetti. Buna göre son bir yıl­da ülke genelinde ortalama ko­nut fiyatlarında “reel” olarak yüzde 14,3 düşüş yaşandı.

Pandemi öncesi 2019 yılı­nın tümünde reel olarak yüz­de 1,9, 2020 yılında da yüzde 3 düşüş yaşanan konut fiyatla­rı, 2021 başından itibarın aylar itibarıyla enflasyonun üzerin­de bir artış seyriyle reel olarak aşırı yükseliş sürecine girmiş­ti. 2021’in tümünde enflasyon yüzde 36,08 olurken, konut fi­yat endeksinde artış yüzde 63,5 oldu, konut fiyatları bir yılda re­el olarak yüzde 20,2 yükseldi.

Konutta reel değerlenme iz­leyen yıl daha da hızlandı. 2022 yılının tümünde TÜFE artışı yüzde 64,3 olurken, konut fiyat­larında cari artış yüzde 151,9’a ulaştı, böylece reel bazda yüz­de 53,3 oranında bir reel artış yaşandı. Bu eğilim 2023’ün ilk çeyreğinde de sürdü, aylık enf­lasyonun üzerinde artışlar kay­deden konut fiyatlarında Mart 2023 sonu itibarıyla yıllık reel artış yüzde 59’a kadar yükseldi.

İzleyen dönemde ise “aylık enflasyon-konut fiyat artışı” makası daralmaya başladı ve ay sonları itibarıyla konut fiyatla­rındaki yıllık reel artış düşüşe geçerek haziran sonunda yüz­de 39,7’ye, eylül sonunda yüz­de 20,9’a, aralık sonunda yüzde 11,1’e, bu yılın ocak ayı sonunda da yüzde 3,2’ye kadar indi.

Köpük sönüyor

Bu yıl şubatta ise aylık enf­lasyon 4,5 olurken, konut fiyat­larında aylık artış yüzde 3,3’le bunun altında kaldı. Şubat­ta aylık bazda reel olarak yüz­de 1,2 gerileyen konut fiyatla­rında yıllık reel değişim de ay­lar sonra ilk kez eksiye geçti. Konut fiyat endeksi şubat so­nu itibarıyla son bir yılda reel olarak eksi (-) yüzde 0,8 düşüş kaydetti. İzleyen dönemde ma­yıs dışındaki aylarda konut fi­yatlarındaki aylık artışlar aylık enflasyonun altında seyretti ve yıllık bazda reel düşüş hızlan­dı.

En son veriye göre temmuz­da aylık TÜFE artışı yüzde 3,23 olurken, konut fiyatları önceki aya göre sadece yüzde 0,92 art­tı ve böylece fiyatlar reel olarak yüzde 2,2 geriledi. Konut fiyat­larında temmuz sonu itibarıy­la son bir yıldaki reel düşüş de yüzde 14,3 olarak gerçekleşti.

İstanbul’da sert düşüş

Son bir yılda hem üç büyük şehir hem de istatistiki böl­ge birimleri sınıflandırması­na (İBBS) göre 26 bölge içinde konut fiyatları en sert düşüşü deprem tehdidi altındaki İstan­bul’da kaydetti.

Yıllık cari fiyat artışı Ankara’da yüzde 39,4, İz­mir’de yüzde 37’le enflasyonun altında kalırken, İstanbul’da fi­yatlar cari olarak yüzde 26,8 çok daha düşük bir artış göster­di. Buna göre ortalama konut fi­yatları son bir yılda reel olarak İstanbul’da yüzde 21,6, İzmir’de yüzde 15,3, Ankara’da yüzde 13,8 geriledi.

Son bir yılda ko­nut fiyatlarının en sert düşüşü İBBS’de “TR10” olarak geçen İs­tanbul bölgesinde kaydederken, en yüksek artışı ise cari olarak yüzde 66/reel bazda yüzde 2,6 ile Bingöl, Elâzığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkâri, Muş illerini kapsayan TRB bölgesinde kay­dettiği dikkati çekti. Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Arda­han, Kars, Iğdır illerini kapsayan TRA bölgesinde de enflasyonun üstünde gerçekleşen konut fiyat artışı cari olarak 65,1, reel bazda yüzde 2,1 olarak gerçekleşti.

Diğer bölgelerdeki artışlar ise enflasyonun çok altında kaldı, başka deyişle reel olarak geriledi. İstanbul’dan sonra en düşük cari artışın yaşandığı bölge yüzde 30’la (reel yüzde 19,6 düşüş) Adana ve Mersin’i kapsayan TR62 oldu.

Fiyatta reel düşünün nedeni

Geçen yıl ekonomide radikal politika değişikliği ile Merkez Bankası politika faizinin Hazi­ran 2023-Mart 2024 arasın­da yüzde 8,5’ten yüzde 50’ye yükselmesi ve bu düzeyi koru­ması, üretim ve tüketim ayak­larında giderek artan bir fren etkisine ve ekonomide soğu­maya yol açtı. Döviz kurlarının genelde yatay seyir izlediği bu dönemde birikim sahiplerinin konut, taşıt gibi alımlarını erte­leyerek ellerindeki fonları faiz­de değerlendirmeye yönelme­si, birçok sektörde durgunluğu artırdı. Yüksek faizin piyasada paraya yön değiştirttiği bu süreçten en fazla olumsuz et­kilenen alanların başında ise konut sektörü geliyor.

Oturma amaçlı konut talebi bulunan ücretli/maaşlı orta sınıf aşırı yüksek faizler nedeniyle öde­me gücünü aşan taksitler ve diğer kısıtlar nedeniyle kredi kullanma imkânı kalmadığı için; konutu yatırım aracı ola­rak değerlendiren varlıklı ke­sim ise yüksek faiz getirisinin cazibesi ile alımları erteledi. Konut satışları düşüşe geçer­ken fiyatlardaki nominal artış enflasyonun çok altında kaldı. Buna göre konut fiyatları özel­likle büyük şehirlerde reel baz­da bir yıl önceki düzeyinin çok altına inmiş bulunuyor.

Temmuzda satışlarda kıpırdanma

TÜİK verilerine göre Türki­ye genelinde konut satışla­rı bu yıl temmuzda geçen yılın aynı ayına göre yüzde 16’lık bir artışla 127 bin 88 adet oldu. Ancak ilk yedi ay itibarıyla satış adedi 672 bin 162 ile geçen yılın eş döne­mindekinin yüzde 0,5 altın­da kaldı. Temmuzda yaşa­nan artış, esas olarak elinde maddi kaynağı bulunan ve yatırım amaçlı konut alan­ların peşin alımlarından kaynaklandı. Söz konusu satışlar yüzde 21,7 artışla 115 bin 592 adede ulaştı.

Banka kredisi ile oturma amaçlı konut alımlarının ise düşü­şe devam ettiği görüldü. Mevcut yüksek faiz oranları ile taksit ödemelerinin güç­lüğü dolayısıyla kredi ile alınan (ipotekli) konut satış­ları temmuz ayında geçen yılın aynı ayına göre yüz­de 20,9 düşüşle 11 bin 496 adede, toplam satışlar için­de bunların payı da yüzde 13,3’ten yüzde 9’a geriledi. Ocak-temmuz döneminde de ipotekli konut satışları geçen yılın yılın aynı döne­mine göre yüzde 53,8 aza­lışla 62 bin 911 oldu. Geçen yıl ilk yedi ayda toplam sa­tışların yüzde 20,1’ini oluş­turan ipotekli satışların payı bu yıl aynı dönemde yüzde 9,4 düzeyinde kaldı.

Konut alımı için uygun zaman mı?

Son yıllarda yapılan konut kredi kampanyalarında da görüldüğü gibi düşen kredi faiz oranları konut piyasa­sında talebi artırıyor, artan talep de fiyatları yükselti­yor. Buradan hareketle bir iktisadi kural “kredi faiz oranları düşerse konut fi­yatları yükselir” görüşü ağır basıyor. Ekonomik progra­mın iki temel hedefinden cari açığın hızla küçülme­si ve enflasyonda düşüşün hızlanmasıyla giderek yük­sek sesle konuşulmaya baş­lanan “faiz indirimi” konu­sunda piyasalarda beklenti giderek artıyor.

Bu yılın son­larına doğru ya da 2025 baş­larında başlaması beklenen indirim sürecinde konuta talebin yeniden artışa geçe­bileceği, bunun da fiyatlar­da reel artışı beraberinde getirebileceği belirtiliyor. Yatırımcı tipindeki konut alı­cılarının şu an reel fiyatların indiği dip seviyeden yapa­cakları alımlarla izleyen dö­nemde karlı çıkabileceğini ifade ediliyor. Konutu kredi ile alabilecek kesimden şu anki taksitleri ödeme gücü bulunanların, mevcut fiyat düzeyinden alıma geçmele­ri durumunda, ileride düşen faizlere göre kredi borcunu yeniden yapılandırabilecek­leri de hatırlatılıyor.