Dr. Mehmet ŞAFAK
Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde yazılı mal ve hakların (Arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar vs.) kiraya verilmesinden elde edilen gelirler "gayrimenkul sermaye iradı" olarak adlandırılırlar ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulurlar.
Vergi mükellefiyeti, yukarıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifa ve intifa hakkı sahipleri ile kiracıları tarafından kiraya verilmeleri sonucunda kira geliri elde etmeleri nedeniyle doğar.
Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin; 2005, 2006 ve 2007 yılları kira gelirleri topluca 2008 yılında tahsil edilirse; 2008 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin; 2008, 2009 ve 2010
yılları kira gelirleri topluca 2008 yılında tahsil edilirse; her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir. Beyannameler mart ayının 25. günü akşamına kadar verilecektir.
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki TC Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir.
Kiranın para olarak değil de ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
Bilindiği üzere, bazı gayrimenkul sermaye iratlarından, ödemeyi yapanlar tarafından gelir vergisi stopajı yapılmaktadır (İşyeri kiralarında olduğu gibi). Bazı gayrimenkul sermaye iratları ise stopajsızdır. (Mesken kiralarında olduğu gibi.) Gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı, stopajlı olma veya olmama durumuna göre değişmektedir.
Tam mükellef gerçek kişiler, vergi tevkifatına tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları için beyan sınırını (2008 yılı gelirleri için 19.800 YTL) aşmaları halinde beyanname vereceklerdir.
Binaların mesken (konut) olarak kiraya verilmesi halinde, buradan elde edilecek kira hasılatının 2008 yılı için 2.400 YTL'si vergiden müstesnadır. Başka bir deyişle; kira gelirinin bu kadarlık tutarı üzerinden vergi alınmayacaktır.
Tevkif yoluyla vergilendirilmemiş konut kira geliri elde edilmiş ise, bu kira geliri tutarı, istisna tutarı olan 2.400 YTL'yi aşıyorsa beyanname verilecektir.
Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2008 yılı beyan sınırı olan 960 YTL'yi aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecektir.
Konut kira geliri ile vergi tevkifatına tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iradının birlikte elde edilmesi halinde, 19.800 YTL'lik beyan sınırının hesabında; konut kira geliri için istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iradının brüt tutarının (tevkifat öncesi tutarının) toplamı dikkate alınacaktır. Örneğin, sadece kira gelirleri bulunan bir kişinin 2008 yılında konuttan elde ettiği kira geliri 4.000 YTL ve işyerinden elde ettiği kira geliri ise brüt (vergi stopajı yapılmadan önceki tutarı) 17.000 YTL'dir. Bu durumda; konuttan elde edilen kira gelirinden 2.400 YTL tutarındaki istisna düşüldükten sonraki 1.600 YTL için beyanname verilecektir. Ancak, istisna tutarı düşüldükten sonra kalan her iki kira gelirinin toplamı (1.600 +17.000 =)18.600 YTL, beyan sınırı olan 19.800 YTL'nin altında kaldığı için, verilecek beyannamede sadece konuttan elde edilen kısım beyan edilecek ve işyerinden elde edilen gelir beyannameye dahil edilmeyecektir.
Ticari, zırai ve mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek mecburiyetinde olanlar sözü edilen, 2.400 YTL'lik istisnadan yararlanamayacakları için, bunlar, mesken kiralarının tümünü (gerçek giderlerini veya yüzde 25 oranındaki götürü gideri düştükten sonra) beyan edeceklerdir.
Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, kira gelirleri için yıllık beyanname verilirse ya da diğer gelirler için verilecek yıllık beyannameye kira gelirleri dahil edilmek durumunda kalınırsa; beyan edilecek bu kira gelirlerinden ya "gerçek gider yöntemi" ya da "götürü gider yöntemi"nden biri seçilerek belirlenecek giderler beyanname üzerinde indirim konusu yapılacak ve bu indirimden sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi hesaplanacaktır.
Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler nelerdir?
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda;
1- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
2- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,
3- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i (iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2003 yılından önce iktisap edilen konutlar için bu indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),
5- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
6- Amortismanlar,
7- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
8- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
9- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli [Dar mükelleflerin - ki yurtdışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarımız da dar mükellef kapsamındadır- yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç],
10- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indirilir.
Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Vergiye tabi hasılata isabet eden, yani indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunacaktır:
Vergiye tabi hasılat x Toplam gider/Toplam hasılat
Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda gider indirimi nasıl yapılır?
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Kira gelirlerine uygulanacak diğer indirimler nelerdir?
Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 89. maddesinde yer alan ve önemli olanları aşağıda özetlenen bağış ve yardımları ya da harcamalarını, verdikleri beyanname üzerinde, safi iratlarından indirim konusu yapabileceklerdir:
1- Beyan edilen gelirin (safi iradın) yüzde l0'unu (bireysel emeklilik sistemi dışındaki şahıs sigorta primleri için beyan edilen gelirin yüzde 5'ini) ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla, mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları,
2- Beyan edilen gelirin (safi iradın) yüzde l0'unu aşmaması, Türkiye'de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları,
3- Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımların tamamı,
4- Diğer bağış ve yardımlar (bağışın yapıldığı yere ve bağışın niteliğin göre ya bağış tutarının tamamı ya da beyan edilen gelirin belli bir oranı dahilinde).
Kira gelirlerine istisna nasıl uygulanacak?
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2.400 Yeni Türk Liralık istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde de her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.
Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
Emsal kira bedeli
Binaların mal sahiplerinin anne,baba, büyükanne, büyükbaba, çocuklar ve torunlar ya da kardeşlerinin ikametine bedelsiz olarak tahsis edilmesi dışında, başka kişilerin kullanımı için bedelsiz verilmesi halinde kira geliri elde ettiği kabul edilir. Bu gibi durumlarda, ya da emsal kira bedelinden daha düşük bedellerle yapılan diğer kiralamalarda emsal kira bedeli beyana esas alınır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce belirlenmiş kira bedelidir. Söz konusu bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir. Bina ve arazi dışında kalan mal ve haklarda ise emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin yüzde10'udur.
Beyannamenin verileceği yer
Kira gelirleri ile ilgili beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilir. Mükellefler genellikle ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlı oldukları için, kira geliriyle ilgili yıllık gelir vergisi beyannameleri de, kira geliri elde ettikleri gayrimenkulün değil, kendi ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine verilir.