Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek tarafından “Bizim KDV ya da diğer vergileri artırma gibi bir planımız yok ama bir takım muafiyet ve istisnaları gözden geçirmeye devam edeceğiz, yakında kamuoyu ile paylaşmayı planlıyoruz.” şeklinde yapılan açıklama neticesinde gözler bu konuda bir torba yasa çıkarılması planlanan Meclis’e çevrilmiş durumdadır.
Hangi istisna ve muafiyetlerin gözden geçirileceği ve kaldırılacağı iş dünyasında merakla ve tedirginlikle beklenirken, bu yazımızda gayrimenkul sektöründe uygulanan bazı istisnalar ele alınacaktır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, sermaye piyasası kurumlarıdır. Amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmek olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları sermaye piyasalarının önemli enstrümanlarındandır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının elde etmiş oldukları kazançlar, kurumlar vergisi kanununun 5/1-d maddesi uyarınca kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80 inci maddesinin 1-(6) nolu bendi uyarınca, gerçek kişilerin bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. 5 yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.
Vergi hukukunda Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların gerçek kişiler tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2024 yılı için 33.000 TL‘si gelir vergisinden istisna edilmiştir.
Anayasa’nın 2. maddesiyle güvence altına alınmış olan “hukuk devleti” ilkesinin olmazsa olmazı hukuki güvenlik kavramıdır. Hukuki güvenlik; hukuk kurallarının önceden bilinmesi ve bireylerin eylem ve davranışlarını bu düzenlemeler çerçevesinde yerine getirmeleridir. “Kanunların geriye yürümezliği ilkesi” kanunların yürürlüğe girdikleri tarihten sonraki hukuki durumlara uygulanabilmesi, sonradan çıkan bir kanunun, yürürlüğe girdiği tarihten önceki olaylara uygulanmaması gereğidir. Bu nedenle vergilemede istisna ve muafiyetler düzenlenirken bu hususa dikkat edilmesi hukuk güvenliği açısından çok önemlidir.
Satışların durma noktasına gelen gayrimenkul sektörüne yönelik olarak mevcut istisnaların yürürlükten kaldırılması, birden fazla gayrimenkul sahibi olanlarda ilave vergiler alınması, gayrimenkul satışlarının ekspertiz raporuna dayanılarak yapılması gibi düzenlemeler yapılacağı farklı tepkilere ve tedirginliklere yol açmış bulunmaktadır. Söz konusu düzenlemelerin gayrimenkul arzını azaltacağı, konut yatırımcılarının yurtdışına yöneleceği, gayrimenkul fiyatlarını daha da artıracağı ve satışların daha da aşağılara çekileceği endişeleri dile getirilmekle birlikte, orta ve uzun vadede kayıt dışılığı önleyeceği ve fiyatların dengeye geleceği de değerlendirilmektedir.