Gayrimenkulde fiyatlar çok hızlı artabilir

Türkiye İstatistik Kurumu bir süre önce konut satışıyla ilgili verileri açıklamıştı. Yılın ikinci çeyreğinde 195 bine ulaşarak çeyrekler itibariyle 110 bin dolayında seyreden satışın çok üstüne çıkılması umut vermişse de, üçüncü çeyrekte yeniden çeyrek ortalaması denilebilecek düzeye dönülmüştü. Üçüncü çeyrekteki konut satışı 112 bin olmuş; satışın ikinci çeyrekte sıra dışı bir düzeye çıkmış olması o dönem konut kredisi faizlerinin belirgin bir şekilde düşürülmüş olmasına bağlanmıştı.

TÜİK, bu kez geçtiğimiz günlerde belediyeler tarafından verilen inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerine ilişkin verileri açıkladı. Ocak-Eylül dönemine ilişkin veriler, yapı ruhsatı açısından gerilemenin daha da belirginleştiğini, yapı kullanma izin belgelerinde ise artıdan eksiye geçildiğini ortaya koyuyor.

Ocak-Eylül dönemi itibariyle 2007 yılında yaklaşık 79 bin, geçen yıl 72 bin, bu yıl ise 62 bin binaya inşaat ruhsatı verildi. Ruhsata bağlanan bina sayısı 2007'de yüzde 6.9, 2008'de yüzde 8.1, 2009'da ise yüzde 14.8 geriledi.

İnşaat ruhsatı kapsamındaki daire sayısı sırasıyla 433 bin, 390 bin ve 323 bin oldu. Daire sayısı, bir önceki yıla göre olmak üzere 2007'de yüzde 1.1, 2008'de yüzde 10.1, bu yıl ise yüzde 17.2 azaldı. Bu tablo, yeni inşaat yapımında belirgin bir yavaşlamaya işaret ediyor.

Yapı kullanma izin belgelerinde ise durum biraz farklı. İzin belgelerinde bina sayısı olarak bu yıl ilk dokuz ayda geçen yılın altında kalınmakla birlikte, bu binaların yüzölçümü, değeri ve kapsanan daire sayısı açısından 2008'in üstüne çıkıldı. Kullanımına izin verilen binaların yüzölçümü geçen yılın yüzde 8.6, değeri yüzde 1.6, kapsanan daire sayısı ise yüzde 7.7 üstünde bulunuyor.

Yapı kullanma izin belgesinde henüz bir sorun yok gibi görünüyor. Dramatik bir düşüşten söz edilemez. Çünkü bu belgeler, birkaç yıl önce verilen yapı ruhsatlarıyla oluşan tablo. Dolayısıyla şimdi verilmekte olan yapı ruhsatlarının yansımasını da birkaç yıl sonra göreceğiz. Bu bir döngü; bugün verilen yapı ruhsatının yapı kullanma izin belgesine dönüşmesi doğal olarak birkaç yıl alıyor.

Gayrimenkulde bir stok birikmesi olduğu herkesin kabul ettiği bir gerçek. Sektör kan kaybettikçe, yeni bina yapımı, ruhsatlarda kendini gösterdiği gibi giderek sekteye uğrayacak. Bu durum, yukarıda değindiğimiz gibi birkaç yıl sonrasının bitmiş yapılarına yansıyacak.

Bu kriz günün birinde bitecek; bir yıl, üç yıl, beş yıl, ama bir gün mutlaka bitecek. Kriz sürecinde iyice küçülen inşaat sektörü, krizin sonuna doğru iyice azalan sayıda gayrimenkul üretir durumda olacak. Bu süreçte dip yapan fiyatlar yüzünden kriz bitimine doğru doğacak talep, sizce gayrimenkul fiyatlarını o dönemde füze gibi fırlatmayacak mı? Fotoğrafın tümüne ve biraz kuşbakışı bakmakta yarar var.